业内人士称:南宁房价均价再降2千市民还觉得贵

房价降了

为什么市民感觉不到？

2010年6月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。其中，2010年6月，南宁房屋销售价格指数同比107.2，环比100.3；新建住宅价格指数同比108.9，环比100.2，二手住宅价格指数同比105.2，环比100.3。

今年6月，南宁市新建商品房成交均价为每平方米6137.91元，比今年2月份下降了576元，下降幅度约为8.6%。这是南宁市委常委、常务副市长周家斌在7月5日接受国家联合检查组时说的话，同时他表示，从成交价格的月环比来看，已经出现逐步回落的迹象。

“房价明明是降了，为什么我感觉不到？”家住双拥路的胡女士看了国家统计局和南宁的房价统计数据后致电记者说道。胡女士说，自己从去年就想买套房，特别是今年4月国家开始出台史上最严调控新政后，她几乎每个周末都往各楼盘售楼处跑，但几个月跑下来，被列入她备选的那几套房除了有点“毛毛雨”式的小促销之外，都没有明显降价。但统计数字却说降了，这到底是怎么回事？

要解决胡女士的疑问，得先来捋一捋南宁上半年各月新建商品房成交均价，然后从中找出一些规律。

在2009年10月，南宁新建商品房成交均价突破5000元/平方米关口后，仅仅时隔3月就一举突破6000元/平方米大关。2009年1月，新建商品房成交均价6444元/平方米，环比上涨10.89%，同比上涨45.04%；2月6655元/平方米，环比上涨3.15%，同比上涨53.41%；3月蹿升至7087元/平方米，环比上涨6.5%，同比上涨60.91%，仅用短短3个月就连续冲破6000元/平方米、7000元/平方米两大价格关口。之后的四五月才开始慢慢回落，但同比还在上涨。

直到今年6月，南宁市新建商品房成交均价为每平方米6137.91元，比今年2月份下降了576元，下降幅度约为8.6%。相关部门表示，从成交价格的月环比来看，已经出现逐步回落的迹象。

“今年初，东盟商务区一带的商品房平均价格超过9000元/平方米，现在和那时相比，是降了1000元/平方米左右。但还是远远超出普通市民的承受范围的价格，就算每平方米再降1000元、2000元，对普通市民来说，并没有特别的意义。这就是市民感觉不到降价的原因。”业内资深分析师南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华如是解释。

也就是说，现在房价即便是降了，相比于2009年全年5001.93元/平方米的总体均价来说，还是高出了1000多元/平方米。换句话说，相比于上涨过快的季度，现在房价的回落幅度，确实是太小了。

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调控之下

为什么还有大量资金进入？

国家统计局发布的数据显示，广西房地产开发企业完成投资及增速明显，其中，上半年完成投资540.30亿元，其中完成住宅投资382.39亿元，比去年同期增长63.0%，住宅比去年同期增长68.5%。

事实不假。据记者初步了解，今年下半年，南宁市商品住宅的供应达1.5万套，计划有新品上市的楼盘共57个，其中包括25个新盘，平均每个月都有5个新盘面世。

为什么有这么多新盘？调控政策下，为什么还有大量资金进入？

这个话题得从2009年说起。

2009年，房地产投资和开工都有两位数的增长，而商品房竣工只有少量增加，对这一现象，广西恒大企业集团销售分公司副总林崇凯的解释是：2008年楼市低迷，竣工的房屋有一定的库存，导致2009年开发商暂延开工。去年5月份以后，南宁楼市出现转暖现象，被业内称为“小阳春”，看到这种情况，一些开发企业的项目开始施工，在9月份以后加大了开工进度，2009年特别是第四季度，开工的项目数量更多，使得全年的数据出现了大幅度增长。

由于房地产开发有至少1年的周期，因此虽然投资量和开工量增加很快，但反映在竣工面积的数据上增幅并不明显，甚至出现空隙，竣工的数据将到2010年才会有所体现。

由于众所周知的原因，今年上半年，大量企业减缓了开工数量和速度，如今新政一直没有退出迹象，老是拖延开工总不是办法，于是，大量的楼盘都“挤”到了下半年。

据记者不完全统计，即将于下半年上市的新盘超过25个，分布在南宁各个区域。记者了解到，绝大多数是开发商去年下半年甚至是今年年初才拍下的地块，如南宁市骋望地产有限公司在西乡塘开发的骋望·怡璟湾项目，是去年10月14日拿下的地块，预计今年8月之后才能上市；位于鲁班路的红日·学府项目，也是今年3月10日才刚刚拍下的新地块。

进入下半年，南宁楼市供应量将逐步加大。业内预计，南宁楼市将会在9月至10月份迎来一次供应高潮，届时可缓解目前市场上的“房源饥渴”。

这就是为什么调控如此严厉，还有大量资金涌入的重要原因。当然，也不否认，不管怎么调控，房地产行业依然是被看好的和利润空间极大的行业。

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房贷政策

南宁房贷已经开始松绑？

在执行一个月“认房又认贷”的房贷新政后，记者近日听银行业内人士透露，南宁房贷政策正在悄然松绑。

当下，由于“查询系统不联网”等客观原因，中行、工行、建行、农行等几大国有商业银行采取了只“认贷”不认房的做法，这在业内已成公开的秘密。

“只要你以前没贷款记录就算是套房。”7月12日，南宁市工商银行客服中心工作人员告诉记者，但只要有贷款记录，即使已经还清贷款，仍然界定为二套房产。同时，工作人员也表示，之前执行的第二套及以上套数的住房按揭贷款均按首付不低于五成、利率不低于1.1倍执行的做法，现在有所松动。利率因为客户信用记录情况、在本行开展业务情况等不同实行差别化对待，具体打8.5折、8折还是7.5折要看审核情况。

招商银行在“认房”这个政策上，采用出具个人房产情况承诺函的方式来说明住房套数。贷款人的购房套数，日后如果银行综合调查发现与事实不符合，则记录贷款人为信用不良并收回贷款。农业银行查询征信记录，并要求签诚信保障书说明家庭住房套数。浦发银行则采取征信系统查询和面测填写访谈表，加上综合调查来认定贷款人的房产情况。

而对于一线城市严格执行的“三套房停贷”的做法，南宁也没有严格执行。多数银行采取的是依然可贷款，只是首付增加的做法。比如建设银行就施行三套房六成首付，四套房七成首付的做法。

据新华社12日报道，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人12日表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

这位负责人说，各商业银行要继续实行动态、差别化管理的个人房贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以及住房城乡建设部、人民银行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》的政策要求和标准，没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。

国务院今年4月17日发布的通知要求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，坚决抑制不合理住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

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业内猜疑

政策调控有可能放松和退出？

随着国内外经济再度出现复杂形势，这让房地产调控有了更多的考量。国务院总理温家宝日前表示，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。

广西宝资通联行执行总裁王洪超表示，一方面，中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续2个多月保持非常低的成交量，这对于国内经济的影响很大。各地土地交易不活跃，也使地方债务问题凸显，金融机构的风险迅速增加。但这是不是代表房地产调控政策要退出，还很难说。

业内对房地产调控政策是否应该退出的争论正甚嚣尘上。

6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。

接着，媒体纷纷报道第三套房贷在上海等地出现松动。与此同时，部分媒体引用住建部政策研究中心副主任秦虹近日在深圳的讲话称，第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。一些媒体和业内人士甚至认为，上述讲话释放了调控走向的新信号。

但据新华社12日报道，针对近日部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消的报道，住房城乡建设部有关负责人12日表示，下一阶段，住房城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施。

这位负责人说，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，各地区、各部门认真贯彻落实，当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。

这位负责人说，住房城乡建设部将督促各地继续严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

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