市场波动时期 探南宁楼市各区板块态势

在南宁楼市，有凤岭南、凤岭北、城南、柳沙、市中心、仙葫、大沙田等重要板块。在当前市场波动期，各板块里的楼盘市场态势如何？今后走势又将如何？这引起众多购房者的关注。

市中心板块

战事在江边打起

代表楼盘：邕江御景、邕江银座、天成一品、绿都·锦江汇等

近期动态：6月20日，邕江银座以6480~7510元/平方米的价格开盘，售出近300套房子。邕江御景推出优惠10万元活动。

在南宁民生广场旁边，新开发了两个楼盘，一个是邕江银座，一个是邕江御景。两个均以江景、闹市区为卖点的楼盘，由于位置接近、定位相似，还未开盘就开始展开搏斗。6月10日，邕江银座抛出低售价的杀手锏，短短10天就有上千人预约购买。眼见对手抢了市场先机，邕江御景改变营销策略，错开开盘时间，不与对手直接交锋，并调整售价和让利幅度。位于人民西路的另一楼盘邕江一品，尽管还未到开盘阶段，他们也加快市场推广力度，先开放售楼部接受市民咨询，以争取更多购房者关注的目光。

位于市中心板块，又有江景支撑，楼盘低价推盘引起业内人士的广泛关注。位于凤凰宾馆旁边的天成一品下半年将上市，业内人士分析，该楼盘的售价受邕江银座等楼盘的影响，价格很难超过8000元/平方米。

目前，盛天华府的均价是1.3万元/平方米，中央公园的均价是1.1万元/平方米，绿都·锦江汇的均价8000多元/平方米。邕江边新上市楼盘的实惠价格，让不少在售楼盘感到压力。一位楼盘开发商表示，竞争对手“6字头”的价格，使得他们的售价受到购房者的质疑。他们打算通过加大装修赠送力度等手段，减少楼盘价格差距，重新争取购房者。

市场展望：楼盘一期价格实惠，如果二期开盘价能继续“低开低走”，就能对区域楼盘的价格走势形成更大触动。

延伸阅读：

凤岭北板块

新盘老盘心态各异

代表楼盘：荣和大地、凤岭春天、枫林蓝岸、山语城、新新家园等

近期动态：楼盘基本以自然销售为主，促销让利不多。新盘绿城世界预计8月中旬面市，老盘山语城正在接受预约，预计7月开盘。

凤岭北是目前南宁楼市楼盘最集中的区域，楼盘均价基本在7500元/平方米以上。少数位置不太好的楼盘，均价也达6500元/平方米。

作为开发时间已经有四五年的区域，凤岭北板块既有一些开发了几年目前仍在售的老盘，也有一些新上市的新盘。众多新盘和老盘交织在一起，导致竞争加剧。由于销售目标不同、市场定位不同，在当前的市场波动期，新盘和老盘的营销策略也不同。

一位新盘销售负责人介绍，从现在的顾客访问量和客户预约量来看，当前市场形势不容乐观，在楼市“抢跑”成了他们的主要营销策略。以此为导向，他们尽量早开盘销售房子，早把资金回笼。

一位老盘开发商则认为，他们的楼盘已经销售了三分之二，剩下的这部分房源量营销压力不大，可以慢慢卖。所以，他们并不急着采取促销措施，要再等等以看清市场走势。余下的三分之一房子他们先不上市，待建到现房、准现房再销售，可以卖得高价。

南宁某房地产公司策划部经理万小姐告诉记者，凤岭北的很多开发商，对住宅销售不太担心，相比之下他们更关心商铺的销售。根据规划，每个楼盘都有总建筑面积10%左右的配套商业面积，凤岭北建筑面积10万平方米以上的楼盘不少，每个楼盘开发1万平方米的商铺，市场存量就大。再加上凤岭北人气不旺，商铺比住宅难卖得多。

市场展望：未来两三年，凤岭北仍是南宁楼市开发热点区域。随着不断有地块流入市场、新盘不断上市，这个区域的房价松动可能性比凤岭南还大。

延伸阅读：

凤岭南板块

有价无市正在形成

代表楼盘：凯悦国际、蓝宝国际、金菲豪园、绿海云天、五洲国际等

近期动态：蓝宝国际对登记客户派送万元购房券，凯悦国际按揭付款9.9折，金盛时代按揭付款9.9折。

“国家出台楼市调控措施已经有近两个月，目前凤岭南的楼盘价格如何？”凤岭南板块作为南宁楼市的标杆，不少购房者对此都十分关注。记者走访了解到，目前该区域楼盘价格没有丝毫松动，与三四月时基本持平。

凯悦国际目前有部分楼中楼和三房户型在售，均价为1.5万元/平方米左右，这个价格与“五一”相比没有变化。该楼盘销售人员介绍，他们将在近期推出一些小高层新房源，户型以140平方米左右的三房两厅为主，虽然价格还没有明确敲定，但预计不会比上一期有太大变化，还是在1.5万元/平方米左右。

金盛时代是商务公寓楼，户型面积为60平方米。该楼盘售价是1.3万元/平方米起售。与楼盘的高售价相比，一次性付款9.8折、按揭付款9.9折的促销让利，显得十分“吝啬”。

越秀路某楼盘开发商江先生告诉记者，他们开发的楼盘近期不会大幅度让利，因为房价好不容易涨了上去，跌下来却会“一泄千里”。他认为，楼盘现在不涨价，相当于跌了价。对楼盘坚守当前价格，他有充分的信心。

广西某房地产代理销售公司副经理田先生认为，凤岭南虽然有东盟商务区等概念支持，价格短时不会出现大幅调整，但市场购买力却大幅减少。他了解到，凤岭南一些楼盘此前有六成以上是外地投资者购买，现在实施调控措施，对二套房及外地人贷款有了较大限制，造成这些楼盘销售停滞。有价无市现象正在凤岭南不少楼盘形成。

市场展望：在8月前后，凤岭南将有一些新盘面市。如果这些楼盘推出凤岭南罕见的赠送面积户型，就意味着区域价格有松动的迹象。

延伸阅读：

西乡塘板块

在售楼盘以高层为主

代表楼盘：城市春天、国际公馆、西西湾、台湾街、锦秀豪庭等

近期动态：城市春天推出买三房户型优惠5万元/套，两房户型优惠3万元/套活动。国际公馆购房总价减两万元。

西乡塘板块楼盘基本在7000元/平方米左右。城市春天是开发时间有两三年的老盘，目前均价6500元/平方米。国际公馆现在有50多套房在售，均价7500元/平方米。台湾街新一期房源预计在7月推出，价格在7000元/平方米左右。

记者了解到，目前西乡塘板块的在售楼盘基本以高层为主，只有福满花园和现代鲁班等少数楼盘推出小高层住宅。高层住宅建筑成本高，再加上区域里新开发的楼盘少，现在房价没有明显松动。一些开发商说，他们现在推出的优惠让利，只是营销节点上的促销动作，并不是打价格战。

业内人士介绍，这个板块的楼盘因为大多位于老城区，有的地段多年没有一手房供应，积累了不少购房需求。但是，由于楼盘面积不大，景观绿化施展不开，生活品质得不到提高，这在一定程度上影响了楼盘的价值。目前一些楼盘的价格已经接近市场的高点，价格今年内很难再提高。

该板块楼盘里，投资性需求主要集中在广西大学附近的楼盘。这些楼盘的购房者，大多是看中出租效益而购房的，购房用于自住的市民相对少一些。业内人士认为，近期国家出台的楼市调控政策，主要是打击投资性购房，受此影响，这些楼盘成交不活跃，可能会率先降低价格。

市场展望：受市场观望氛围影响，该板块部分在售楼盘优惠销售的尾房成交不如意。随着市中心板块楼盘的价格松动，这些尾房可能在7月还有更大一轮让利。

延伸阅读：

柳沙板块

价格涨幅开始趋缓

代表楼盘：大观天下、一品尊府、半岛·半山等

近期动态：6月19日，半岛·半山开盘，业主“老带新”购房，老业主可获1000元物业代金券，新业主可享受多重优惠。

“看江景是柳沙很多楼盘的卖点，但由于楼盘抢着开发江景楼盘，导致建筑物视线受挡，这在很大程度上影响了区域的楼盘销售。”业内人士许先生说，柳沙一些楼盘在建设时可以看到江景，但到交房时由于其他楼盘起了房子而看不到江景；有的楼盘业主看了一两年江景，过后由于新建了楼盘，江景又被挡了。“大家都想看江，结果大家都看不到江。”许先生认为，由于建设缺乏协调性，柳沙部分楼盘的长处正演变成短处，这使得开发商在当前的市场中极为不利。

据了解，去年柳沙江边一块地拍出高价，估算开发楼盘后市场价不会低于1万元/平方米，市场受此催热，柳沙很多楼盘价格开始大涨。有的楼盘，去年年初价格是4000多元/平方米，到了今年初涨到9000多元/平方米。

近日，记者走访柳沙部分楼盘，发现一些楼盘的价格涨幅趋缓，有的甚至悄悄回落。大观天下今年年初时价格曾升到8000多元/平方米，目前他们在售的房子，价已经不到8000元/平方米。

虽然柳沙楼盘价格有亲民倾向，但不少购房者对此并不领情。他们说，这里规划、发展前景没有凤岭北好，却卖得比凤岭北贵，楼盘性价比不高，价格应当还有下降空间。

半岛·半山6月19日开盘推出压轴房源，房子可看江景和小区中央园景，开发商称销售“达到预期”。知情者介绍，实际上该楼盘销售并不理想，房子9000多元/平方米的价格让不少购房者却步。一些购房者认为，在当前的市场行情下，出这样的价钱买房可选购的楼盘很多，不必局限在这个区域。

市场展望：木桶能装多少水是由最短的那块板决定。无法看到江景的房子，是柳沙板块楼盘的“短板”。这些房源价格提不上去，就剩下滑下来的另一种可能。

延伸阅读：

大沙田板块

楼盘大多剩下尾房

代表楼盘：半山雅居、慧谷阳光、金象绿城、蓝波湾等

近期动态：由于楼盘大多剩下尾房，促销活动不多。蓝波湾、天筑米兰等计划在八九月开盘，具体时间未定。

2008年和2009年大量推出房源后，今年大沙田板块的楼盘推盘量少了许多。在售楼盘基本以清尾房为主，半山雅居的尾房主要是楼中楼和单间配套，金象绿城主要剩三房户型的尾房，慧谷阳光剩下少量楼中楼。

由于前几年的集中开发，大沙田成熟地段的楼盘基本面市，现在楼盘开发向银海大道南段转移。瑞和家园、银海华廷等楼盘，由于离传统的大沙田闹市区有一定距离，销售推广还有待市场认可。目前，购房者主要还是在金象三区、湾仔路等较成熟路段选购房子。

一些业内人士认为，大沙田板块的楼盘由于主要面对低端顾客，价格走势比较平稳，楼盘受市场的冲击少。此外，因为该板块楼盘长期以来以中小户型为主，自住房刚性需求突出，价格大起大落的可能性不大。

在此轮调控行情中，值得关注的是一些在建高层楼盘市场态势。相比其他板块，大沙田一带的高层楼盘不多，高层楼盘成本大、售价高，如果这些高层楼盘的价格能够坚挺，则有助于带动整个板块的价格走势。

市场展望：大沙田板块目前新盘不多，随着施工进展，大批新房源在9月左右才会上市。如果届时市场仍然低迷，估计该板块的楼盘价格在10月左右会松动。

延伸阅读：

仙葫板块

售价仍然维持“5字头”

代表楼盘：天池山、联发·尚品、世贸东方·名堂、观澜溪谷等

近期动态：天池山推出认购四房以上大户型赠送车位活动，联发·尚品实施VIP客户房款总价减一万元优惠。

不少业内人士认为，仙葫板块的营销定位与城南板块接近，两者面对的顾客群相似、楼盘均价接近。但是，近期城南板块楼盘售价松动，仙葫楼盘却十分“矜持”，极少有楼盘出现“4字头”售价，这形成了鲜明的反差。

近日，记者来到仙葫，发现该区域的楼盘售楼部人气不高，很多楼盘里没有一组访客。这里在售楼盘价格大多都是五六千元/平方米，售价基本与一两个月前持平。一位售楼人员说，因为价格调整不大，不仅上门咨询的客户逐渐减少，连打电话咨询的市民也大幅减少。

仙葫一楼盘营销经理何先生介绍，国家出台调控政策后，他们明显感受到顾客流失，现正在做方案打算调整售价。目前，片区楼盘的均价是5500元/平方米左右，他们认为，价格只能下调500元/平方米，很难出现“4字头”售价。

与其他区域楼市明显不同的是，仙葫有不少别墅项目，高档别墅与普通住宅夹杂在一起销售、开发，形成仙葫板块的特色。部分业内人士认为，或许是开发商觉得“房子建在别墅里”提高了住宅的居住品质，所以不甘心大幅降价。

市场展望：下半年，仙葫将有一些高层住宅面市。如果近期在售楼盘价格不调整，这些高层住宅的价格估计会在6000元/平方米以上。

延伸阅读：

城南板块 价格松动吸引购房者

代表楼盘：普罗旺斯、汇东星城、南城故事、奥园等

近期动态：汇东星城5360元/平方米的售价受到市场认可，300多套房子在6月19日开盘“日光”；普罗旺斯将于近期开盘，以4980元/平方米的低起步价销售新房源。

城南板块此次在南宁楼市率先松动价格，不少楼盘以“4字头”价格售房，这打动了众多购房者。一些业内人士认为，城南板块楼盘的投资性消费少，以刚性需求为主，楼盘调整售价能吸引较多首次置业者。

汇东星城有关负责人介绍，他们调查发现，该楼盘75%的购房者是首次置业者。由于楼盘户型基本是在90平方米以下，首次购房者贷款购房能享受优惠利率；面积不大、房价总额低，10多万元的首付款就能圆住房梦，这些是推动销售的主要有利因素。他们认为，从销售情况看，楼市还是存在不少购房需求，关键是楼盘的价格能否打动购房者。

记者走访发现，城南一些楼盘不仅价格实惠，而且还有较多赠送面积，有的楼盘一房一厅户型也赠送一间“空中花园”，购房者可当两房一厅使用，实用性较强。目前，城南一带生活配套尚未完善，居住存在不便，这在一定程度上影响了楼盘销售。不过，随着城南板块楼盘开发增多，居住氛围渐浓，各种配套设施会逐渐齐全起来。据了解，城南有的楼盘，光小区会所就建设3个。

市场展望：城南板块楼盘在7月底前会集中推盘，开发商回笼资金后，在下半年推出的房源会大量减少。房源减少了，价格调整幅度会放缓。

延伸阅读：