二套房或认房不认贷 异地房产目前尚无法查询

二套房到底怎么认定？中国银监会银行监管一部主任杨家才日前透露，二套房认定将“认房不认贷”。

这是否是今后的一种趋向，由于目前银监会并未正式发文，尚未最后笃定。昨日，杭城各大银行表示，暂未接到来自银监方面的正式通知，但普遍认为执行的可能性很大。

不过，在接到通知之前，杭城各大银行大多执行目前“认贷不认房”的老规矩。

新规或以家庭为单位认定

国务院发布的“新国十条”中提到，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。因此，如何认定二套房，成为执行政策的关键。

根据银监会银行监管一部主任杨家才的说法，二套住房将以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。

这无疑是一种颠覆性的新标准。因为，目前二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。也就是说，只要手上没有贷款，或者贷款已还清，就可认定为首套房。

如执行将重创楼市成交量

昨日，来自中、农、工、建、招商银行反馈的信息，新“国十条”发布后，银行的暂行做法是，以借款次数作为认定第二套房贷的标准。不管此前房贷是否还清，只要是第二次利用贷款购房，都归为第二套房贷。

由于银行方面目前未接到相关方面的正式通知，因此仍普遍暂时按照贷款次数认定二套房，等待相关部门出台操作细则。深圳发展银行杭州分行相关负责人认为，以房产为单位认定第二套或多套住房，是本次房贷新政中最为严厉的举措之一。

裕兴不动产房产中介总裁郑瑛认为，一旦按房屋套数认定二套房标准执行，肯定会对楼市成交量造成较大打击。“保守的估计是，可能会有至少3成的购房者，从我们的市场消失。”

郑瑛分析，因为之前很多人购买二套以上住房，就是希望利用银行的资金杠杆。如果按套贷款，购房者基本无法享受到优惠政策，杠杆作用消失。

银行要和房管局联机“查房”

银监会官员提出，今后以房产套数作为二套房贷款标准，那么银行在放贷之前就必须先通过房管部门，对房贷客户持有房产数量进行审核。

对此，杭州市房产交易产权登记管理中心主任成英告诉记者，房管部门专门设有一个房产管理信息系统。通过该系统，房屋产权所有人都有清晰登记，如果是夫妻关系，房屋产权所有人也有登记，房产内容涉及面积、地址、注销、交易以及抵押等情况，“围绕房屋的所有信息，如有多少房产、面积多少、持有人、交易情况都有详细记载”。

在此之前，银行主动“拜会”房管部门并不频繁，只是有时为了控制房贷风险，在必要的情况下，才会前往房管部门，查询客户手上的房屋持有情况。

事实上，各家银行表示，如果房贷发放以房产套数为准，那就意味着几乎每单房贷申请，都需要前往房管部门进行查询。这在一定程度上增加了银行的工作量。

“今后，银行可能与房管部门就房产信息查询，进行信息系统对接。”农行方面表示，系统对接后，相关信息经过客户许可，银行就能直接了解到该房贷客户的房产情况。

异地房产查询存漏洞

虽然本地房产查询，不会成为银行按“房”审贷的门槛，但是本地人异地房产，目前尚无法查询。

杭州市房产档案馆副馆长王宏伟告诉记者，房产信息实行属地管理制度。也就是说，杭州房产档案馆只能查到本地的房产信息，异地房产情况则无法查到。王宏伟表示，由于房产管理系统格式等诸多因素不同，实现与外地联网暂时无法达成。

同时，国内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间也均不联网，这或许会使得实际操作中出现一些规避行为。

两类人最有可能“钻空子”

裕兴不动产房产中介专业人士分析，由于异地查询有困难，两类杭州人最有可能“钻空子”：一类是外地定居杭州的新杭州人，若在家乡购房，然后在杭州买房，两地银行或许都能以首套房方式获得贷款；第二类是，两地分居的夫妻，一方婚前已购买房产，若非本地一方再购房，非本地方银行因无法查询到其婚姻状况，银行也会按首套房贷政策执行。

银行方面认为，在具体操作中，的确会出现少量“漏网之鱼”。目前存在的查询漏洞，可能在很长一段时间成为困扰各银行的执行难题。但从总体上来看，这种情况毕竟还是个例，不会左右按房审贷政策的顺利执行。

（青年时报）

相关：

银监会解读二套房贷:以家庭拥有房屋数量为准

房贷新政出台以来，一直为各界关注的二套房和三套房界定标准终于有了明确说法。昨日(4月21日)晚间，银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。

而在此之前，四大国有银行均已开始实行房贷新政，全面执行差别化住房信贷政策，部分股份制商业银行也表态跟进。

二套房三套房标准明确

"是以房为限，而不是以贷为限。"昨日晚间，银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，是以家庭为单位的。

二套房的界定向来是地产政策的模糊地带。目前，多数银行对第二套住房认定标准以贷款记录为准。

对此问题，杨家才称，在界定二套房这个问题上，不是以是否发生贷款为标准。他表示，购房单位是家庭，而不是个人，界定套数的标准以家庭为单位。

此前不久，国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中强调，"住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。"

杨家才表示，银行有两条路径判断是否属于二套房。其一，银行系统内部，个人只要申请贷款，银行都有联网，各家银行均可查到。其二，住建部的房屋登记系统。杨家才表示，住建部有个登记系统，银行在界定房子是几套时，主要也是以住建部及其分支机构的证明为主。

杨家才认为，这次国务院下发的文件里的回归，是把房子回归到"住"。对于开发贷款和土地储备贷款，杨家才表示要明确三不贷、三挂钩。

所谓三不贷，，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。

三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。