楼市政策拨云见日 10年能否勒住高房价势头?

2009年，我们应该有怎样的回顾与正确的评价。

在经历2006年的平稳回暖、2007年的急速升温、2008年的冰天雪地。对于2009，这是个缩影。一度绝望的开发商们悲喜交加：终于活过来了。这一年下来，不仅仅活过来，而且还活出了精彩和希望，活得让人荡气回肠！

楼市航行，政策把舵。2009年，蜗居、地王、房价上涨过快……的出现，政策出台力度一个比一个大，无不牵动着楼市神经。

2009年楼市好似一出惊心动魄的“三枪”政策版，一枪打响、两枪走火、三抢毙命。站在2010年的新起点，我们一起来回顾2009年出台的重大政策，看一年楼市的沉浮，以及对新一年产生的深远影响。

年初枪：政策利好市场回暖

先来回顾下2008年出台关于住房优惠的相关文件，《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》、《关于个人住房转让营业税政策的通知》、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。四大政策在08年全面铺开，从暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率等方面，为09年市场回暖打下基础。

2009年新年伊始，中、农、工、建四大国有银行关于存量房贷优惠利率措施出台，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请房贷七折优惠利率。随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。同时，各地方政府借着好势头，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。一套房、二套房的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。

在一系列利好政策促使下，楼市在年初开始悄然升温。

年中第二枪：地王频出 量价齐升

2009年5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让价标准实施政策的通知》，随后，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》、5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》。

短短一个月内，三大政策的出台，从扩大民生用地的比例、紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”、 扩大内需促进经济平稳较快发展等方面，让房地产市场得到快速蓬勃发展。

上半年一系列的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产刚性需求的释放，2009年年中，重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高，“地王频出”、 “量价齐升”、“开盘售罄”的火爆场面。

5月，广渠门外10号地开始，众多“地王”如雨后春笋般涌现，“地王”也成为老百姓茶余饭后津津乐道的话题。随着一轮轮央企唱主角的“地王”大戏，中小开发商面临生存危机。

据统计，随着楼市一路“高烧“不退，前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平，销售面积超越2008年全年，并接近2007年峰值时的全年水平。房价快速上升，并开始蔓延。

下半年，楼市调控势在必行。

年终第三枪：重拳出击 遏制高价

2009年11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

12月15日，国务院常务会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，同时要遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。与此同时，重庆多家银行表示：目前首套房7折利率的优惠政策在国家尚未出台新规定前将不会改变。针对市民非改善性住房的二套房及多套房，将严格遵循银监会的规定执行首付4成的政策，利率可能执行基准利率1.1倍。

12月17日，财政部、国土部等五部委明确开发商以后拿地时“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

2010年1月1日，《二手房营业税征收政策》开始执行，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009年底，政府调控措施频频开始发力，从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。

但就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。不少专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

任志强:房价划出正常轨道的原因 

中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。

中国是个传统的计划经济的管理体系，尽管建立市场经济的改革之后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。

像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。

全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置（包括重要医疗器械的配置）都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。

这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。

但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。

如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。

可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了价高者得，户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源，当然住房资源的背后附带着大量的其他公共资源。

不是地方政府无能，而是当地方政府为户籍市民提供了更多优于其他城市的公共资源与服务时，就拉大了区域间的公共服务分享上的贫富差别，就对无数非户籍人口产生了强大的吸引力。而地方政府却无法用柏林墙来限制外来人口的自由迁移，同时他们又没有能力超越计划管理的权限无限制的为这些非户籍人口迁移提供更多的可居住建设用地，市场就自然而然的用住房的价高者得来平衡两者之间供求严重不平衡的矛盾。

当大多数城市尚在为户籍人口提高福利而努力时，当这些城市在努力提高城市的竞争时，少数城市的资源优势已变成了城市拥挤中的负担。“人往高处走，水往低处流”再一次展现了不可逆转的规律。

一辆车要出发的列车，如果排队的人太多了，谁都想上，本应按排队的顺序先后安排，但如果资源稀缺就会有人出高价而想排到前面。市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得，房价也就成了树在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高，正在于这些城市的个别性。

如果所有的城市都出现了全面的房价高涨，那么就不是个别性的问题了。但如果只是因为这种围城的效应而产生的少数城市中的房价上涨那就很难说是一种“泡沫”了，而是在于这种个别的资源优势。当城市已无法用普遍资源再平衡的方式改变城市与城市之间的资源差距时，房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。

价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算，房屋 价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台，表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。

纵观全世界又有哪个房价高的城市不是在当地综合实力较高的城市呢？至少会在某几个方面是具有优势而不可替代的资源的。因此个别城市的房价高不能变成一项统一的抑制政策，尤其不能一刀切的认为是“泡沫”，不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。这种少数人得病大家吃药到政策就像文化大革命时名义上的“揪出一小撮”变成“打倒一大片”，不但不能对少数城市的个别房价上涨起到抑制作用，反而会让整个行业遭受惨败的损失。

请看所有的媒体宣传中有哪个认为中国的措施是在针对个别城市的房价过快上涨呢？媒体从来都认为所有的措施都是要打击整个房地产行业，他们也从来不认为是个别城市的资源特殊性产生的价格影响，而只想一棍子将所有的房价都打个落花流水，恨不得在将房价砸下去的同时也让中国的经济也再一次跌到谷底。他们在痛恨美国的经济危机让中国政府出台的救市政策，痛恨这些政策救活了中国的经济的同时，也许房子的价格暴涨，再一次让重点城市的、个别城市的房变成了一种让他们买不起的“奢侈品”，打破了他们进驻天安门的梦想。

但真的到了房价下跌的那一天，他们就真的敢放出手去购房了吗？即使某些城市的房价跌了，但那些与城市资源优势紧密相连的贫富差别却不会在房价的下跌中平衡，这种房价的差距仍会在城市与区域间明显的存在。无法消除这些城市资源优势的差别时，就很难消除这种个别城市房价仍然过高的必然结果。

对症下药才能药到病除。不解释这种房价差别的原因，就很难用个别城市的房价过高和“泡沫”来概括真实的需求现象。而打倒一大片的结果必然是两败俱伤，没有人会从中渔翁得利。（搜房论坛）

不再赶末班车 明年房价涨幅放缓但无下跌迹象

对于2010年1月1日之后的房地产市场，张辉认为“优惠政策末班车效应导致的抢房现象肯定会消失”，年底密集出台的政策可能会导致需求面上出现短时期的观望情绪，政策效应被市场充分吸收要等到明年春季，市场上的观望气氛才可能逐步消退。

明年房价涨幅将放缓但没看出有下跌迹象

“政府显然没想一下子收紧住房消费政策。”南京大学商学院经济学系副主任葛扬认为，这也可以看出在当前的宏观经济政策背景下，国民经济并没有全面复苏，房地产对经济的拉动作用很大，政府也不敢轻易收紧住房政策，这样的政策只是一个两难的政策：又想发展房地产、又怕泡沫太多。

吴翔华笑言：这样的政策，一看就知道——不想在抑制投资的时候，也抑制了改善型需求，“政府在制定政策的时候，也很难做出选择”。他说，从这个政策来分析，至少我没有看到房价要下跌的迹象，判断“明年的房价涨幅应该是放缓的”。因为目前的信贷政策并没有真正收紧的一个信号，只要信贷不收紧，其他政策的用途都不会太大。

信贷还体现在两个方面，除了住房消费信贷之外，对开发商的贷款也是一方面，明年国家用于房地产的开发贷款并没有收缩，“只要开发商的信贷闸门没关闭，也就难以真正起到抑制房价的作用”，因此，下一步对房价造成直接影响的是“银根”是否收紧。

等南京政策公布了开发商才能定下心

“在市里政策没有正式敲定之前，我们心里也没底。”江宁一家开发公司的营销总监笑着说，因为他们明年上半年有个楼盘要开盘，有60%的小户型是90平方米以下的，如果南京市的契税优惠补贴取消了，那就意味着按照省里的政策，还是要缴纳1%的契税。不过，多名开发商认为，既然省里规定“各地可以通过采取购房补贴等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房”，那么南京市的政策就完全可以继续执行。当然，“我们也很着急，南京市的政策赶快出台，心里的石头才能放下来”。

对于江苏省昨天公布的政策，也有开发商的态度较为暧昧，他们认为：明年的房地产受影响大不大，要看最终的政策发布情况，现在不好说。

昨天在一些购房聊天群，一些买房人也等得极其不耐烦了。网友“继续等待”说，不就是一个政策？出来就出来、不出来就不出来，犹抱琵琶半遮面的，累死人雷死人呢。

南京42家楼盘赶优惠这下可以不用急了

“每天都在不停地审核，年底开发商要求上市的楼盘量太大了。”南京市房产局相关部门人士昨天透露说，截至目前，12月份已经有42家楼盘领了商品房预售许可证，其中主城区“领证”的楼盘高达22家，是今年主城房源的一个月份。

房产部门公布的数字显示，截止到昨天，12月份南京已有42家楼盘领取了商品房预售许可证，当月住宅上市房源为9926套，面积共计107.24万平方米，占到了今年上市房源的15.4%，“其中江南八区的主城区范围之内，上市楼盘数量高达22个，超过了‘两江板块’”。南京市房产局相关人士表示，正常月份，江宁、江北的楼盘上市量占比在2/3以上，主城区的楼盘不到1/3，而这次楼盘数超过了1/2，难得有这么大的上市量。

“上市量大，也不见得够卖。”有业内人士表示，今年年底的房源上市量很大，都是为了赶搭楼市优惠政策的末班车，而近万套的上市房源也刺激了买房人的购房欲，近日每天平均就有五六百套的认购量，“一天卖500套，20天就消耗光了”。

现在卖房，就是用契税等购房优惠政策来吸引买房人。河西一家周六(26日)开盘的楼盘，开卖的房源接近200套，开发商直接表示“26日、27日下定金认购，接下来的三天就是和买房人签合同，签订完了就备案鉴证，保证可以享受到购房优惠”。

不过，昨天政府部门公布购房优惠补贴继续放行的政策之后，无疑让开发商吃了一颗定心丸，这下不用急着推盘上市了，反正优惠政策明年还有的。(来源：现代快报)