按揭二手房三方协议如何约束?把握购买七要点

购买按揭二手房三方协议该如何约束?

随着二手房税费优惠政策即将到期，二手房交易在年底之前着实火爆了一把。不过在很多二手房交易中，房子的贷款并没有还完，而贷款没有还完的二手房是无法过户交易的，这时如何签订三方协议才能保障交易双方的权益，如何约束三方才能保证交易的安全性?最近有不少网友致电亿房网咨询此类问题。

武昌区网友刘先生在通过中介购买二手房时，房东还有16万元的贷款没有还完，因此房东要求刘先生先替他还完贷款，之后再过户。刘先生就有疑问了：“这样操作安全吗?而且在合同里并没有关于这一方面的条款来进行约束，这样的合同我到底该不该签?怎么做才能保障自己的合法权益?”（来源：搜房博客）

购买二手房 把握“七要点”

楼市火爆，二手房市场交易量也增多。近日业内提醒，目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。为了限度地减少漏洞，规避风险，房管部门建议买卖双方在签订二手房买卖合同时，把握7个“要点”。

要点一 确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。

要点二 明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

要点三 标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，买方有权利知道房产的过户时间。如果则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

要点四 注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。如果是公房交易，对于物业等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

要点五 有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要求经纪公司明确写明代理费的用途。

要点六 买方须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

要点七 学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。（来源：都市时报）

明年政策"有保有压"月底将现二手房集中交易

去年以来启用的房地产刺激政策是否延续，昨日终于有了答案。

国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议指出，将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底；同时，个人住房转让营业税征免时限由购买满2年恢复到5年。“国家消费刺激政策意图明显。”有观察人士向记者表示，扩大内需仍然是明年的主旋律，但此次促进消费的政策“有保有压”值得称赞。

★政策延续，难改年末热潮

在明年购置税走向尚不明确时，曾有业内人士担忧，“一旦确定明年继续实行购置税减免政策，那么年末车市将有可能面临今年最严峻的考验。”

然而，记者昨日通过采访发现，虽然有关明年购置税政策走向昨日已经明确，但很多业内人士认为车市将依旧呈现出热销的局面。“目前有关购置税走势的消息，很难撼动车市销量继续走高的趋势。”北二环附近某汽车销售公司负责人刘先生说，按照国人的消费习惯和车市多年来形成的规律来说，年底一定是个购车高峰期。“即使明年优惠政策和今年一样，很多消费者也都会在节前开上自己的新车。”他说，何况明年的小排量汽车购置税还从从5%升至7.5%了。

今年车市出现集体井喷现象，购置税减免政策的出台功不可没。不过，有业内人士分析，即便明年继续推行购置税减免政策，其效果也不会像今年这般明显。“因为，今年出台的购置税减免政策刺激了很多持币待购消费者的购车欲望，很多潜在的消费者也被拉进了购车大军。”

■住房：“政策末班车”到来

在9日召开的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这个政策的变动意味着什么？这对于省城楼市又将产生怎样的影响？

★征免时限恢复抑制投机性购房

“住房营业税优惠政策大大增加了二手房市场的交易活力，但是其弊端也是显而易见的。”石家庄市大诚房产战略发展总监李强说，今年以来二手房市场上的一些投机因素开始活跃，并直接导致了一些楼盘价格的虚高。

据了解，目前省会二手房市场交易中，购买年限在2-5年的住房占到了30%左右。“购房仅两年多就转手交易，用售旧购新、改善居住条件来解释其转让动机显然不通，这部分人基本上都是短线操作的投资人群”，有业内人士分析说，交易门槛的降低，客观上促进了投资行为的活跃。“此次将征免时限恢复到5年，这无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。”李强说

★本月底将现二手房“集中交易”

“如今办理二手房交易手续的市民，天天都得排长队。”记者从石家庄房产交易市场了解到，省城二手房抢搭“政策末班车”的情况从11月下旬就开始出现了，12月更是天天爆满。

事实上，二手房税费优惠政策，对今年省城二手房市场产生了巨大的影响，可谓“量价齐升”。来自石家庄市住房局的统计显示，2009年1-10月石家庄市区成交二手房19923套，二手住房19525套，同比分别增长 127.48%、133.22%；二手房成交均价为3850元/平方米，同比增长13.24%；二手住房均价为3872/平方米，同比增长7.12%。“营业税优惠的调整，有可能会引发年底之前爆发性的‘集中交易’。”李强说，到年底之前的3周内，省城二手房交易量有望再创新高。

★二手房新规或加剧供需矛盾？

“此次二手房新规旨在抑制楼市的投资需求。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，但二手房受到限制后，会对一手房市场的房源供给产生不利影响，从而加剧紧张的供需矛盾。

李强则认为，新规可能会导致明年初的二手房市场上市房源数量短时间内大幅减少。他说，如果市场供小于求，按照习惯性交易方式，新增加的营业税最终将会转嫁到买家身上，这可能导致明年二手房价格在短暂停滞后，继续攀升。也正因如此，面对多重因素影响下的房地产市场，对价格的平抑也需交付于一个完善的政策体系，比如加大普通商品房供应、完善住房保障等。

对此，陈国强也认为，抑制楼市投机更有效的办法是商业银行放贷审核严格把关和严格执行相关的信贷政策。

★部分优惠延续凸显鼓励自住意图

值得注意的是，此次提出“其他住房消费政策继续实施”，这无疑给广大购房族一颗定心丸。其中的政策包括：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，还包括贷款利率优惠。“这表明国家对自住房购买需求依然延续鼓励政策，兼顾了扩大内需和保民生双重需要”，有资深观察人士分析认为，毕竟目前公共财力是有限的，大部分中等收入人群的住房需求依然不能依靠住房保障来解决。

■汽车：购置税优惠延至明年 优惠幅度提高至7.5%

对于此次促进消费政策的变化，人们最关注的无疑是汽车和住房。

对于汽车优惠政策，昨日的会议明确，将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收，而2009年执行的优惠幅度则是5%。汽车以旧换新的单车补贴金额标准提高到5000元至1.8万元。

★车市火爆，购置税减免功不可没

“今年石家庄的车市太火了。”昨日，省会裕华东路某汽车4S店的销售顾问张丹说，汽车购置税优惠政策功不可没。

据了解，在拉动内需、节能环保的大环境下，国家从今年1月20日起实施了时限至今年12月31日的汽车购置税减免政策。此政策一经推出，立即收到了成效，车市迅速反弹。无车可卖、加价提车成了今年车市常见的事情。

记者从省会交管部门获得的消息表明，受政策影响，今年以来新车上牌量激增：统计显示，2009年年初石家庄市区轿车保有量为24万辆，而2009年1-11月份，省城新车上牌量突破11万辆，“每月都在1万辆以上”。（来源：燕赵都市报）