二手房市场交易火爆 如果合理购买二手房?

二手房市场交易火爆 如果合理购买二手房?

李南：天气越来越冷，但二手房的交易市场却非常火爆，为什么现在大家都在关注二手房？

陈柳：资金方面是一个考虑，客户手中的资金是有限的，当其准备在一个地段买房置业时，首先要考虑的就是预算，与期房或新房相比，二手房的设施会比较完善，同时交通比较便利，没有期房的一些风险，这些优势会让投资者的目光从新房转向二手房。

龚虎：此外，在同等区域的话，二手房一般都比新房便宜。因为很多开发商选择开盘的时候，新房价格都会比周边的二手房价格要略高一些，而二期比一期的价格还要高，以给购房者更多的信心。

李南：二手房是一个很市场化的市场，买家卖家都在博弈，价格会更真实和更灵活。对二手房有什么投资建议？

刘冬：就买卖双方来说，开发商是比较强势的群体，购房者与开发商谈判的余地很小，而二手房双方之间的回旋余地很大。但开发商的定价对周边二手房影响也比较大，二手房业主会将其作为定价的一个基准。

龚虎：年关之前有些开发商已经不怎么卖房了，因为很多房地产企业的上市公司需要产品来体现业绩，今年的业绩已经完成了，需要留一些房子作为明年的业绩，所以出现了捂盘惜售的现象。而新房的产权证办理更需要一段时间，所以二手房的流动性强的特点就体现出来了。

李南：所以可以建议投资者，无论是需求还是投资，都可以关注二手房。那怎么来选择称心合意的二手房？

陈柳：买房置业对任何一个家庭来讲都是一个巨大投资，购买二手房首先要考虑周边配套设施等信息，比如是否是一个成熟的社区，周边是否有幼儿园、学校以及养老院等，其次就是考察一下手中的现金流，看一下家庭个人收入以及家庭收入，在实际操作中，建议家庭收入的30%～40%以内用于房贷支出，这样不会影响生活质量。

刘冬：购买二手房，一定要选择一家比较好的经纪公司。不同的公司提供的服务不一样，包括经纪人的专业知识以及专业程度也不一样，最关键的一点是，大的经纪公司其房源资源是很丰富的。

龚虎：买二手房看房只是买房过程中的步，买完房之后要签署合同，还要给对方支付定金，中介公司后期还要帮购房者办贷款，办理过户以及物业交割等。一系列的过程走下来，需要分为七八个步骤，大中介公司的服务，是从头至尾比较完善的，各个环节都会有把控，帮买房者规避风险，不正规的公司往往在签订合同收取后，后续的服务内容会萎缩。

李南：很多人在买房前都会上网先看看，有些合适的房源电话会记下来然后打过去，你们建议这样做吗？

刘冬：不建议去参考网上的价格，因为网上的房源真实性不高。建议购房者去实地查看，买卖双方能够直接接触到，细节问题面谈。

龚虎：购房者还要对物业进行考察。公共区域的卫生打扫等都是靠物业公司进行，如果物业公司不好，对房子的价格也会有影响。

陈柳：对物业公司的考察也是实地走访，看一看楼道、电梯间、绿化环境等等，早上去看看有没有园林工人或者保洁工人起来打扫，此外门卫的职守情况也可以看到，公共设施上多注重一些细节甚至垃圾箱。而相邻的几个社区还可以比较一下。

李南：有人买二手房是为了结婚，有人是为了改善住房条件，也有人是为了投资需求。对于不同的人群有哪些建议？

陈柳：对于30岁以内的人来说，购房首先考虑交通，以工作便利为条件，然后再考虑房价，基于这两点，市区内的房子都可以考虑。50岁以内的人如果为了改善居住环境，需要注意周边环境，比如治安、学校、医院等配套设施。岁数再大一些的购房者需要考虑养老和安静的环境等因素，包括一定要选择一个产权清晰的房子，因为以后可能会涉及到遗产问题。

龚虎：40岁以后买房要考虑就医方便，35岁以后的话，最主要考虑还是子女教育问题。

刘冬：如果考虑长远投资比如以租养房，手中也有闲散资金，建议可以买一些地段好、户型小的稀缺房源，类似这样的房子租金和投资可能更高。

李南：今年以来房价涨得很快，到底现在还要不要买房是很多人困惑的问题，而且如果买房，可能会损失其他一些投资的机会成本，你们的建议是什么？

陈柳：北京的房价其实一直都在涨，而且这个势头并没有收紧的趋势，如果购房者有刚性需求，或者想改善住房环境，在力所能及的范围之内可以买房。如果是用来投资，当房屋的成长率更安全地高于其他的投资产品的时候，购房就是比较合适的选择。但无论是自主还是投资，量入为出最重要。

刘冬：个人购买套房的贷款利率较低，如果买一套100万元的房产，而手中有50万元的话，建议拿出35万元左右用于购房，房款余下部分选择贷款。

李南：买二手房的时候，要注意哪些陷阱？

陈柳：我有一个朋友得到一个信息，说在北京什刹海附近有一个40平方米左右的房子出售，价格是40万元，他觉得很划算，就去现场看房，房子结构和装修也不错，但在签协议前看房产证的时候，才发现上面只写着4平方米，事实是对方在院子里盖了一个顶形成了一个大房子，这样算下来，每平方米就是10万元。

龚虎：房产证最重要，因为将来银行贷款也是以房产证面积来算，还需要注意的票据是购房发票、公共维修基金发票等等，这是购房者过户时交税的凭证。买二手房还要注意房子在过户之前，有没有结清所有费用，像水、电、气、上网、电话、物业、供暖等，这些也一定要看票据，而且是近期结算票据。

刘冬：很多购房者很关注装修，但我们建议客户不要买太新尤其是未居住过的装修房，原因是此类房可能是卖房者出于投资而买的，装修也不会花很多心思，而且看房时要多注意细节，比如水压、供暖和供电等，甚至包括屋顶是否有水印等。（来源：投资者报）

给高房价顽疾下"猛药"健全住房市场"二元体制"

在目前高房价的背景下，无论是高价拿地的房地产开发商，攥着多套房的投资客，还是放出大量开发贷款和按揭贷款的商业银行，以及得到大量土地财政的地方政府，谁都不愿看到市场形势发生逆转。不过，这种脱离基本需求面和承受力的“房地产繁荣”还能维持多久？这是每一个关心中国经济健康、平稳发展和最广大人民福祉的国人需要思考的问题。

笔者认为，大力推进保障性住房建设，解决广大中低收入居民的安居问题，区分住房的基本生活消费品和奢侈品及投资品两种属性，区分两种不同的需求群体，形成多层次保障性住房市场和住房的奢侈品及投资品市场，隔离两个市场价格的联动传导机制，这是当前高房价下，既能解决最广大群众基本住房需求，又能避免出现系统性金融风险的出路，也是治理高房价顽疾的一剂“猛药”。

首先，纯粹增加供给是不可能抑制高房价的，因为供给永远赶不上人们对房地产增值的预期。当前房价过高是由于大量的投资资金造成的虚假需求所致，基于对中国房地产业的预期，不仅国内的资金热炒房地产，更有大量的国际投机游资在枕戈以待，纵使有再多的土地供应，也无法吸收全世界的游资。在“住者有其屋”的最本能的生存安全感需要下，大量无房的中低收入群体在房价将进一步狂涨的市场氛围下，花费一辈子甚至几代人一辈子的积蓄购得一个安身之所，而开发商和投资客迅速成为一个暴富的群体。在“房价升高-租金升高-投资升高-投资增加-房价进一步升高”的价格盘旋上升的正反馈机制中，最广大的中低收入居民被迫地参与了一场注定被剥夺的财富再分配游戏。因此，政府要建立起住房保障体系，满足中低收入群体的基本居住需求，形成相对独立的多层次保障住房体系，在普通百姓的基本安居需求和高房价投资游戏之间建立起一道防火墙，从而根本上切断房价传导的正反馈机制。

其次，保障性住房市场突出的是住房的基本生活消费品特征，具有准公共品性质。政府根据当地中低收入群体的收入和数量等具体情况，确定本地区的保障性住房体系建设规划，通过市场的核准进入制把住房配给给最需要的群体。这不仅解决了中低收入群体的安居问题，更避免了中低收入群体不得不参与不公平的财富再分配游戏。

第三，在保障性住房之外的商品房市场，更凸显出奢侈品和资本品的特性。由于保障性住房市场的进入限制，高收入群体要改善居住条件或要获得房地产投资回报，就必须要到这个市场来。在这个市场上，政府就像对待任何奢侈品或资本品市场一样，完全可以放由“看不见的手”指挥（当然不排除必要的监管）。在没有了最广大中低收入群体潜在“刚性”需求的支持下，高房价就失去了飙升的基础。当社会绝大多数的中低收入者通过保障性住房市场解决了安居需求后，商品房的租金便会下降（将主要有高收入者和外来人士租住需求决定），房地产投资将会随之下降，这必然导致投资性房市的量价齐跌。

第四，通过住房市场的“二元化”划分，就可以切断两个市场资金和价格的互动，形成两个相对独立的住房市场系统，从而维护最广大的中低收入居民的基本生活权利，同时也保障了高收入群体改善居住条件、投资房地产获取投资的客观需要，提高了整个社会效率和福利。当然，在保障性住房市场建设过程中，要完善法律法规、施行严格的动态管理，防止再有“开宝马买经济适用房”的不公平现象发生，要严刑峻法，让那些想从事寻租和利益输送的权力拥有者通过-成本权衡后不敢违规违法。

第五，中国高房价的现实和由此引发的问题，再次让人们认识到了住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个民生问题和一个社会问题。政府在商品房市场得到了大量土地财政和交易税收，政府有义务和责任拿出一部分用于中低收入居民基本生活需求的保障房建设。市场在调节基本生活消费品住房供求方面是失灵的，完全市场化的房地产市场的结果就是市场畸形，逆向选择掉了真正的需求者，产生效率损失和社会严重不公。

笔者认为，由于土地资源的稀缺性和长周期性、居民素质（如大学毕业生数量）的显著提高、区域发展极不平衡，人才会不断向工作机会多、发展空间大的大中城市集聚，大中城市尤其是北京、上海等一线城市的房价会进一步上升。只有建立健全住房市场的“二元体制”，保障广大中低收入居民的基本安居条件，使不同群体的居住需求者各得其所，防止房地产市场上不公平的社会财富再分配效应，社会发展与和谐才有现实的基础。（来源：中国证券报）