国土部策划新政打压高房价 新政前夜皆静悄悄

国土部策划新政打压高房价

对高地价以及高房价的调控，在整顿土地市场的同时，国土资源部也开始从饱受争议的农村集体建设用地入手了。

11月16日，记者获悉，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。而据记者了解，之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。

国土部酝酿

新版土地调控

针对目前的高地价和严重的囤地现象，积极酝酿2010年新一轮的土地调控政策是国土资源部近期的主要任务。

11月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。

“显然，这一规定将增加土地招拍挂的竞争性，让更多的房地产企业有机会有资金参与土地竞拍，有效地抑制资金实力雄厚的央企不断刷新大宗地块地王的现象。”丰润世纪地产分析师戴晓光认为。

据统计，将土地整块大宗出让是各地方政府一直以来的习惯。今年以来，仅北京市出让的居住及包括居住性质的地块中，面积超过20公顷的有12宗。其中，的两个地块面积均超过45公顷，有6宗地块的出让价格超过15亿元。

但据记者了解，国土资源部的新土地调控政策，远不止于此。

据记者从消息人士处获悉，近日，国土资源部在范围的大型调研已暂告段落，而2010年新的土地调控政策行将出台。国土资源部还组织了北京、上海等10个重点城市的土地部门负责人，召开了房地产市场和土地市场运行座谈会。

而新的土地调控政策还将包括不同区域灵活供地、加大力度打击并曝光相关土地违法案件、出台相关囤地处罚的措施等。而进一步明确税收政策，增加土地增值税，把土地增值部分返还给社会也在商榷中。同时，国土部正在加快新一轮土地利用总体规划修编。

“农地入市”解困高地价

除了上述2010年的土地调控新政，值得注意的是浙江省即将展开的农村集体建设用地入市的试点。

11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。

以浙江省嘉兴试点乡镇为例，龙七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%。

据浙江省对外透露，浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模式”。

据悉，这种模式和实验也获得国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，并有望获得其他省份的借鉴。

如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

对此，戴晓光认为，虽然农村集体建设用地入市必然会引发诸多问题，但一定会大力打击房价。因为一方面增加了大量的土地供应，使得土地价格降低，住宅成本也会大幅降低，同时农村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了中国的城市化进程。

土地调控打压高房价

如果新的土地调控政策严厉执行，目前泡沫严重的楼市必将受到严重打压。

“2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中爆发。”中央党校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。

而此次国土部的新土地调控，最为突出的问题就是治理囤地和地王。

周天勇认为，土地调控政策包括治理囤积土地一直以来都有政策，但是以往多次清理未开发两年以上闲置土地，都不了了之，如果新政策得到执行，房价势必会受到打压。

“同时，土地调控政策与财税、税收等体制的改革互动，有助于进一步理顺房地产体制。”周天勇认为。

而农村集体建设用地入市虽然备受争议，但其如果能够全面推广，对高房价以及楼市泡沫的打压则是业界所共识的。

“农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅，这类房产作为稀缺资源，价格被一炒再炒，如果农村集体用地可以入市，那城郊别墅必然沦为农家大院，价格自然会下跌。”一家知名地产企业内部人士对记者坦承。

戴晓光同时认为，设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。(来源：华夏时报 )

住建部调研报告已经成型 楼市新政前夜静悄悄

屯地和高价拿地继续推高房价上涨的预期，也加深了政府对未来房价的焦虑。

11月17日，一位接近住房和城乡建设部（下称住建部）的人士向《华夏时报》记者透露，住建部正在为中央经济工作会议做调研，继而形成的关于楼市的建议报告可能会影响未来房地产政策的走势。

“牵头调研的部门主要是住房改革和发展司。”上述人士表示，“楼市优惠政策不会全部取消，但肯定会调整的。”

住建部住房改革与发展司一工作人员接受记者电话询问时对此并没有否定，“那是领导的事情。”不过，记者从住建部多方求证发现，该报告的确存在且已基本成型，面世的时间在中央经济工作会议之后。

除了住建部，其他部门亦有动作。据悉，国土部已经结束土地实地调研并形成报告，之后拟交国务院。同时，尽管银监会并没有明文通知终结购房优惠政策，各地银行已经开始收紧二套房贷款优惠。

仔细分析发现，楼市的“三驾马车”——土地、市场、信贷——在三个主管部委的欲言又止中，发出了调控的信号。

住建部取舍

购房优惠政策终止还是继续，成为当务之急。

据悉，个人购房政策主要涉及五个方面的减免优惠，其中，除了个人转让住房的营业税减免政策到今年12月31日结束外，其他的均没有规定截止日期。

政策临界期引发了房地产市场尤其是二手房市场“年末疯狂”。根据资料显示,国庆节后楼市整体成交量涨势迅猛,在机构跟踪的20个大中城市中,成交量上涨的有10个。其中,环比增幅的为北京,达到36.9％。

二手房交易情况以北京为例，从10月下旬至目前的一个月时间，二手房成交量达27632套，创造单月成交历史值。而11月上半月，全市二手房成交量已超过13000套，相当于每天办理过户的二手房接近900套。

传言与辟谣不断上演。10月9日，上海市金融办主任方星海表示:“很快就可以看到中国人民银行和银监会对房地产收紧的政策出台。”央行新闻处随后表示,目前尚未有这方面的相关通知。11月初，住建部政策研究中心副主任王珏林公开表示,鉴于目前经济回暖、房地产市场向好等形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止，住建部随后否认。

问题的关键在于“哪个终止、哪个继续以及哪个调整”，住建部到底是什么态度呢？上述人士并没有给予明确的回答。他表示，方向就是鼓励自住型和改善型住房需求，同时对别墅等豪华型房屋或享受型住房需求提出限制性策略。

上述人士还表示，住建部还建议加大保障性住房的建设速度，其中夹心层住房也是关注的重点。

记者发现，这与之前住建部副部长齐骥关于“三级住房提供模式”的提法一致，且与之前媒体报道的住建部住房“十二五”规划也是吻合的。

三部委联手

仅有住建部的建议是不够的。“其他部门联手行动，才能科学地进行下一轮楼市调控。”上述人士表示。

来自国际物业咨询机构DTZ戴德梁行的报告称，1998～2008年间，范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米；而截至2008年年底，土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62％，仍有近40％的土地滞压于开发商手中。

为此,从11月中旬开始，国土部派出土地调研小组奔赴各地进行调研，调研的重点包括囤地和地王。同时国土资源部还要求各地把土地供应量、闲置量、土地出让金额等信息进行统计，以供国务院参考。不仅如此，11月12日，国土资源部发布了限制、禁止用地项目的增补目录，首次给出商品住宅用地宗地出让面积的上限，即：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

相比上述两部委外，银监会也开始对房贷采取了措施。今年6月份，中国银监会主席刘明康在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中，就提及了取消7折优惠政策，但后来并没有落实。分析人士表示，由于各个银行当时放贷计划还没有完成，且房地产市场复苏还需要进一步巩固。得益于宏观经济的不断走好，尽管银监会并没有明确下发收紧房贷的要求，自10月以来各地银行纷纷取消7折优惠政策的行动显然不是自发而为的。(来源：华夏时报 )

国土部新规限制房企囤地 拿地难不是房价主因

近日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，国土部表示，这是为了增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，并严格土地供应政策。

根据新目录规定,商品住宅用地的宗地出让面积,小城市（镇）不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。也就是说房企今后拿地的面积不会超过20万平方米。

新规限制房企囤地

对于新规定给房地产市场带来的影响，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为：“新目录的有关规定将对企业的大规模拿地并囤地起到一定的限制作用，并且避免一些大开发商对区域市场的垄断。比如北辰之前在长沙拿下一副地块，面积达380万平方米，这么大的面积除了那些资金总量十分充足的房企外，别人很难涉足。”

“而现在囤地的就是这么大型房企。但如果按新目录的规定即商品住宅用地的宗地出让面积不能超过20公顷计算，这块土地就将被分割成19块出售，这样就能使一些中小房企有机会参与到这些土地的开发中来。那么即使是实力十分雄厚的房企想在十几个拍卖会中同时拿下这么多土地也是很很困难的。而且这么大的面积，一家开发商很难在短时间内全部开发，如果企业想囤地，那么完全可以只开发其中的一小部分，剩下的土地就将被名正言顺的囤积起来。”

“但在新规定的情况下，大面积的土地被分割出售后，原先的一块土地可能由十几家公司开发，那么在两年内必须开发的政策下，这些土地将在比较短的时间完成开发。也就意味着十几个楼盘将同时推出，那么这个市场的竞争肯定将会激烈起来，房价也会因为竞争而有所下降。”

拿地难不是房价上涨主因

对于开发商纷纷将“拿地难”当作房价上涨的主要原因，杨少锋表示：“根据央视经济半和新浪网的联合统计，三季度末，排名前十名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米，其中，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科以2450万平方米位于第9位。 而在这些房企中，按2009年前三季度销售业绩推断，最长的土地储备可以保证开发时间长达40年，的也有6年时间，大部分都在十年以上。这还是按照房地产销售业绩的09年来计算，如果按照2008年的销售业绩计算，这些房企的土地储备可供开发周期已经达到百年之久。所以说把土地供应不足当做房价上涨的主要原因肯定是没有道理的。”

地方政府应退出房地产利益链条

对于房企大规模的囤地行为，管理部门的动作一直是市场关注的问题。而实际上国家早就三令五申要严打囤地炒地等行为，如《国务院关于促进节约集约用地的通知》，就要求土地闲置满2年的坚决无偿收回。但由于在现有的土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益就越大，导致地方政府的执行力度非常弱，缺乏对囤地炒地者来一次釜底抽薪式的痛究，从而使囤地炒地行为恣意横行，囤地现象愈演愈烈。截止至今，的土地市场加在一起，闲置地被收回的不超过5例，可以说这个制度已经形同虚设。

杨少锋就认为：“如果抑制房企囤地和房价过高，关键是要让地方政府退出房地产利益链条，至少，这个利益不要在政府中占据过于重要的比重。”

而据悉，由国土部领导的的直指开发商“囤地”以及天价“地王”的调查已经结束，调研小组将汇总各地的情况，形成调研报告，并拟上报国务院。其上报的结果很可能将影响今后有关政策的制定。(来源：证券日报)

住建部权威人士：住房优惠政策大部分无截止日期

“去年底出台的几乎所有楼市优惠政策截止日期都在2009年12月31日。”这样一条消息在房地产业界和媒体上不胫而走。这几乎成为当下最热门的话题，甚至引起了房价小幅震荡。百度一下，相关新闻达316万条之多。但住建部、财政部等相关部门均无明确说法。

11月10日，记者从接近住建部的人士处获悉，笼统说住房优惠政策到期并不准确，因为去年底的公布大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。

其实，国家去年出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有4份，分别为财税〔2008〕137号、银发[2008]302号文件、国办发[2008]131号和财税〔2008〕174号文。

2008年10月22日，同一天，财政部、国家税务总局，以及人民银行分别推出文件，即《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)和中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号文件)。

财税〔2008〕137号对房地产交易环节有关税收政策问题规定如下：

“一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

记者注意到，首次购买90平米及以下普通住房的契税税率下调到1%，并无期限限制，而印花税和土地增值税均为“暂免征收”。文件最后，有“自2008年11月1日起实施”字样，同样没有截止日期。(来源：搜房网)