南宁房地产市场升温 房价创新高均价4500元/平方米

6月30日，记者从南宁市房产管理局获悉，今年上半年南宁市房地产市场逐步升温：短短半年时间，市场成交量恢复到最火爆年份（2007年）的水平；房价更是创出历史新高——成交均价为4500.22元/平方米，与去年同比增长9.81%。

在国际金融危机背景下，南宁楼市仍能“高歌猛进”，这出乎不少人的意料。那么，究竟是什么“兴奋剂”让南宁房价创出历史新高？这一轮房价上涨会不会存在泡沫？未来的房价是涨还是跌？6月30日，记者就这些市民关心的问题采访了南宁市房产管理局副局长周志彬。

现状：

新建商品房价格创出新高

记者了解到，今年上半年，南宁房地产市场出现“量价齐升”态势。1～5月，商品房实际登记销售面积293.23万平方米，与去年同比增长47.08%，比2007年同期增长27.72%；而新建商品房价格创出新高，成交均价为4500.22元/平方米，与去年同比增长9.81%。

周志彬分析，从以上数据看，这一轮反弹从2008年的11月份开始，到今年5月份，短短半年时间便恢复到最火爆年份（2007年）的水平，销售势头十分强劲。周志彬说：“购房者在经历了一年多的观望等待后，在购房成本和价格都相对较低的情况下，纷纷释放了需求，特别是价格调整比较充分而且品质较好的楼盘成交量比较突出。”

解析：

房价上涨有三大原因

为什么在国际金融危机背景下，南宁房价还创出历史新高？成交量和成交价双双被刷新，会不会令普通买房者望而生畏？

周志彬认为，房价上涨主要有3个方面的原因。

首先，是由于刚性需求释放，成交量放大，开发企业趁机提高售价。由于购房者纷纷释放需求，市场的需求量增大，部分开发企业看到潜在的需求增加，纷纷坐地起价，有些楼盘每平方米涨了几百元。

其次，是由于投资性需求推高了房价。从统计数据来看，适合投资的小户型（小于60平方米）在1～5月的成交均价为5104.61元/平方米，比普通商品住房成交均价高出895元/平方米左右。适合投资的小户型成交均价与去年同比上涨15.13%，比普通商品住房均价增幅11.88%高出3.25个百分点。

再次，成交结构发生变化也是一大原因——高品质楼盘、非毛坯楼盘成交量增多。从数据上看，今年1～5月，6000～7000元/平方米楼盘的成交量占总成交量的8%，而去年同期，这个指标只有5%。而另一方面，低价位的经济适用房成交比例较低。今年1～5月，经济适用房成交量为11.69万平方米，仅占总成交量的4.38%。因为低价位的经济适用房成交量所占比例较小，在一定程度上没有起到缓解房价上涨的作用。

比较：

南宁房价泡沫含量较少

周志彬认为，从近几年情况来看，南宁市房价在2008年2月达到4200元/平方米，而2008年10月下降到3800元/平方米，目前在房地产市场回暖的情况下，房价为4500元/平方米，由此可见，南宁市房价并未出现大起大落现象。另外，由于南宁房价在省会城市（特别是中西部城市）中居中等水平，未来仍有一定的上涨空间。

南宁目前的房价算不算高？周志彬说，将南宁市今年一季度商品房均价与武汉、太原、郑州、长沙、合肥、南昌6个中部省会城市和成都、昆明、西安、重庆、银川、呼和浩特、贵阳、乌鲁木齐、兰州、西宁10个西部省会城市进行比较，季度南宁市商品房销售均价为4362元/平方米，在17个城市中位于第8位；商品住房销售价格为4105元/平方米，在17个城市中位于第7位。从销售价格所属区间来看，南宁市的商品房和商品住房的销售价格与排在前13位城市的销售均价属于同一区间(4000～5000元/平方米)。周志彬说：“从当前的价格看，还是正常反映了南宁市的实际情况，我个人认为泡沫含量较少。”

措施：

激活二手房市场

今年上半年，南宁市二手房的成交金额是9.76亿元，其中二手住房的成交金额仅为8.52亿元。从当前南宁市房地产市场几大特点可以看出，二手房交易量占总成交量比例偏低。据了解，目前国内房地产市场发展较好的城市，二手房成交量占总成交量30%左右，而南宁市二手房成交量只占到总成交量的10%左右。周志彬说：“与发展较好的城市相比，南宁比例偏低，二手房市场有待进一步激活。”

“二手房市场与一手房市场之间具有很强的连带性和互动性。”据周志彬介绍，在下半年南宁市房地产市场的工作措施中，重要的一项就是要进一步激活二手房市场，以此来推动南宁市房地产市场更加健康稳定发展。

一方面，将规范二手房交易，对其实行全面监管——包括建立二手房源信息平台，对房地产经纪机构公布的买卖、出租房源信息在房产局登记备案、整理分类，通过房地产信息发布平台对外发布。启用二手房网上交易系统，对通过合格经纪机构成交的二手房买卖，提供网上签约服务，规范二手房交易行为，缩短办事时间，由此解决避税“阴阳合同”问题。

另一方面，将加强与各金融机构、公积金管理中心的沟通与协作，促使各金融机构扩大对二手房交易融资支持，在贷款范围、条件、额度上降低门槛。此外，通过学习外地经验，研究出台相关政策，从而降低二手房交易相关税费。

预测：

下半年房价可能继续平稳上涨

下半年南宁楼市将出现怎样的局面，房价是涨还是跌？周志彬认为，虽然今年上半年南宁房地产市场出现“量增价涨”，但开工量、批准预售量却在减少，这是由于年初开发企业对市场持谨慎态度而放缓了开发进度，目前开发企业仍以去库存化为主。周志彬说：“因此对于下半年成交量、房价、投资额等指标的走向，我们应该客观辩证地看待。”

周志彬认为，南宁市是后发展的西部城市，房地产行业是拉动国民经济发展的一个重要因素。因此，下半年南宁房地产成交量能否继续保持增长的态势，取决于我国经济的回暖程度，取决于国家的金融货币政策，取决于国家和南宁市房地产政策能否进一步贯彻落实，也取决于开发企业能否理性面对当前形势——合理定价、继续适度让利于民……“如果这些因素得以发挥作用，南宁市房地产开发投资额将会加大，房地产成交量将继续保持增长，房价也将继续平稳上涨。”周志彬说。