二线商业地产濒死 接盘条件苛刻多数项目仍烂尾
北京商报2015/10/16 09:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
濒死商业不仅是开发商的负担也是城市发展的桎梏
商业地产正在为几年前无序入市引发的“后遗症”买单。北京商报记者调查发现，尽管华联股份、王府井等零售频频在二线城市发起并购案，但与二三线市场半死不活的项目数量相比，仍是杯水车薪。来自北商研究院的分析认为，只有区位选址、硬件条件、商圈潜力等诸多因素达标的商业地产，才可能获得零售巨头的青睐。那些当初盲目上马的巨量商业依旧是城市发展过程中的负担。
等待巨头来
不仅是新兴的O2O资本市场寒意阵阵，步入成熟期的商业地产行业也正在苦苦寻求资金解套。在近期发生的收购案中，哈尔滨群力广场交予王府井；华联股份与安徽、山西、内蒙古等5个项目发生关联交易，接棒二线城市项目运营。综合来看，这两宗交易都发生在二线城市，两大集团均通过项目收购初次在新市场布局。
不过，等来巨头拯救的项目仅是冰山一角。在商业物业供应量持续增长、资金被项目占压的局面下，众多中小开发商在红海中挣扎。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，在近期频繁考察多地商业项目时，令他感受大的是开发商叫苦不迭，都想赶紧脱手。
世邦魏理仕（CBRE）统计，去年，全球在建购物中心总面积为3900万平方米，其中，亚太区在建购物中心面积超过3200万平方米，并且超过60%的面积都在中国。在全球十大活跃在建购物中心市场排名中，中国占据九席，达到开展本项调查以来的高峰值。
市场过剩局面让优质购物中心品牌在挑选项目时更为谨慎。在投资哈尔滨群力广场时，王府井综合考虑了项目所在区的未来前景、对项目进行了详细评估。在经营风险提示中，由于王府井只拿下了项目二期部分，一期已由其他业主运营两年之久。王府井方面特别强调，公司及万泰地产（群力广场持有方）已同一期物业业主协调一致，将对一、二期物业进行整体规划，提高项目整体性及可视性。
资产减值猛
与王府井对群力广场二期做出的“投资回收期八年、项目内部率为19%”的较高投资价值相比，华联股份对收购项目流露出许多担忧。
在收购资产估值中可以看出，二线商业项目盈利能力不确定风险增大。华联股份方面指出，收购5个项目的固定资产、土地使用权等评估值在30亿元左右，且未来仍需募集配套资金18亿元，继续投入项目建设,建设完成后各年度的折旧、摊销金额均较大。由于5家公司尚未营业，华联方面缺乏当地经营可供参考的项目，未来经营水平、盈利能力难以估计。
购物中心能否顺利入市，与开发商选址、交通条件、周边配套以及市政规划等方面密切相关。一位资深商业地产从业人士表示，目前，能够进入大集团狩猎范围的项目只出现在一二线省会或重点发展城市。三线市场也有大量项目待解救，但少人问津。尽管红星商业、万达等推出资产管理输出，但对于体量有限、层高不达标等硬件条件差的物业来说，专业运营商也难以让它们起死回生。
在二线城市，无论是房地产还是商业地产未来价格波动风险逐渐增大，但已投入太多心血的开发商不愿看清现实，往往高价叫卖更增脱手难度。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前，商业市场面临很严峻的问题，未来几年可能有退出意向的商业物业数量和面积不断增加，但买方市场却没有同倍放大。很多出售项目会认为此时已到了价格高点。王永平认为，商业项目本身运营差强人意，但高估值可以通过周边住宅、商铺价格为考量。不过，目前情况是，高预期的卖家很多，能接盘的买家很少。
僵尸项目多
依托重资产模式发展的商业地产已让很多开发商力不从心。一位河南地区开发商投资已超过10亿元，项目预期投资30亿元，他为剩余20亿元的资金缺口奔波了半年多时间，但仍没找到希望。在浙江一地区，一位开发商将项目艰难推入市场，但零散的招商局面、蹒跚的运营，让他感到项目投入的数十亿元回报遥遥无期。
RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。
在王永平看来，很多开发商都骑虎难下，如果入市项目招商不理想，清退品牌无疑推倒重来，既要付出违约赔偿，还需为优质品牌提供方方面面的优惠条件。下定决心调整又需消耗大量资金，但不改变糟糕的招商局面，后期运营将更加艰难。
从招商方面来看，体量在10万平方米左右的商业项目大多需要主力商户支撑，这部分商户将消化购物中心租赁面积50%左右，但能够与国内外知名品牌保持长期合作关系的大多为有成熟运营模式和规模的集团，中小开发商难以找到合作持久、租金贡献稳定又能拉动购物中心客流的主力品牌。红星商业负责大型主力店招商的负责人表示，在资产管理输出的项目中往往保障超市主力店，其他面积需要因地制宜引入一些其他租户。在租金收入上，与重点城市商业“保底＋抽成”的模式不同，有时一些资质欠佳的项目为了保障前期只收取固定租金。
除了招商，资金也是困扰中小地产商的大烦恼之一。王永平表示，绝大多数中小地产商都有对接资本市场的需求，但由于规模较小难达上市标准，有企业艰难登上资本市场但发生交易较少。北京商报记者了解到，PE九鼎投资近酝酿联合百家中小商业地产上市。不过，能够被纳入上市资产的项目需已入市且能够盈利，这一条件并不是多数项目能达到的。
2015年以来的市场回暖，仍然无法改变分化大势。
截至10月14日，已有超过30家房企公布前三季度销售数据，另有30多家房企发布前三季度业绩预告。从已发布的公告内容来看，多数大型房企的销售出现增长，部分房企已接近完成全年销售目标。相比之下，小型房企的业绩普遍不佳，大多表现为预亏。
大型房企中，万科以1804.7亿元销售规模位居上市房企之首，恒大、保利前三季度的销售也已达千亿规模。
分析指出，房企分化趋势愈加明显。从近几年来的趋势来看，排名前10、前20、前50的房企销售门槛一直在提升。相比之下，一些中小型房企不断积弱，正遭到并购或淘汰。
该机构表示，在政策松绑的推动下，房企将在四季度加快出货，并冲击全年销售目标。但这并不会改变楼市区域分化，以及房企业绩分化的大趋势。
大型房企销售普涨
10月9日，万科发布公告显示，2015年1-9月累计实现销售面积1439.8万平方米，销售金额1804.7亿元。该数据比去年同期增长21%，在业已发布三季度销售数据的房企中，万科销售居首。
万科也是今年达到千亿规模的房企。今年上半年即实现销售金额1099.6亿元，继2014年后，再度成为国内半年度销售突破千亿的房企。
今年前三季度，恒大累计实现销售额1287.4亿元，同比增长31%。保利实现销售额1097亿元，同比增长19.5%。按照公司制定的全年目标计算，两者的完成率分别为87%和73%。
这也是已经发布三季度销售数据的房企中，仅有的三家超过千亿的企业。分析指出，绿地在前三季度的销售可基本确保千亿规模无虞，万达、中海也有望冲击千亿。
同时，多数大型房企的销售实现同比增长。其中，碧桂园前三季度销售额845.8亿元，同比增长4.4%；华夏幸福销售额449.2亿元，增长20%；华润置地(橡树湾润景公馆) 销售额635亿元，增长43%。
但由于销售增长率和年度销售目标的设定不尽相同，完成情况也有所差别。截至9月末，上述三家企业的销售完成率分别为62.7%、73%和81%。
大型房企中，有两家销售业绩出现下滑，融创前三季度销售额478.2亿元，同比微跌1%；富力销售额338.5亿元，下降16.50%。
有分析指出，三季度销售情况较好的企业有三个特征：标杆房企品牌效应强，受到市场及季节因素的影响较小；布局重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好；以改善型产品为主的房企业绩增长明显。
中小房企“不乐观”
相比之下，中小房企业绩不甚乐观。大部分中小企业并未公布销售数据，而仅仅发布业绩预告。
据统计，截至10月13日，已经公布3季报预告的上市企业共有37家，以中小房企为主。其中，只有12家房企业绩实现预增或预盈，20家企业出现预亏或预减，另有5家业绩预警。
业内专家认为，整体数据“非常不乐观”。尤其对于分布在三四线城市的企业来说，业绩下滑几乎是可以预见。
铁岭新城公告称，截至目前，三、四线城市房地产市场景气度仍然很弱，作为其上游行业的土地一级开发市场也受到了很大影响，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。
绿景控股公告显示，今年前三季度，预计归属于上市公司股东的净利润为亏损720万元至1080万元，亏损程度比去年同期进一步加大。业绩亏损的原因是：管理费用增加；销售收入减少。
天宝基建则预计前三季度的业绩为“同向大幅下降”，归属上市公司股东的净利润降幅可达69%-73%。下降原因与前述企业类似：主要销售项目未满足收入确认条件，预计主营业务收入将大幅下降，净利润相应程度减少。
机构分析指出，大型房企与中小型房企、区域房企之间，在融资能力、销售能力、成本管控等方面存在明显差距。加之不少小型房企分布在三四线城市，业绩大受影响。
在导致“销售收入减少”的因素中，“转型”也是重要方面。近年来，不少中小房企宣布退出房地产业，并不断减少房地产业务的比重，也被认为是导致业绩下滑的重要因素。
业绩分化还将加剧
对于今年前三季度业绩，业内人士指出，大部分企业并不出色，预计在2015年完成全年销售目标的企业可能不会过半。
他还表示，虽然2015年楼市出现明显复苏，但房企“增收不增利”现象依然明显，房企利润率持续下调，中小企业下调幅度将更加明显。
房企分化体现为“强者恒强”。按照统计，今年前三季度10房企入榜门槛为455亿元销售额，较去年同期增加8亿元；20房企销售金额门槛230亿元，同比增长21%；50房企门槛则达到123亿元，同比增长14%。
同期，10强、20强和50强房企的销售面积门槛也有明显提高。
上述机构还表示，根据中期业绩发布会房企公布的下半年推盘计划，可看出新推货值明显高于上半年。由于7、8月为销售淡季，因此大部分房企的推盘时间都将集中在9-12月，预计四季度房企业绩将有普遍提升。
但业绩“翘尾”的预期，并不会改变企业分化趋势。张大伟指出，楼市已经出现了以一二线与三四线划分的“两重天”，房企分化也会愈加严重。
按照兰德咨询机构的观点，未来还将有大量的中小企业通过出售项目、被并购等方式出局。未来一段时间，房地产界并购潮恐将愈演愈烈。