北京房展探“水温”：谁还相信房价会大涨？

16日，有“楼市风向标”之称的北京春季房展会启幕，来自北京、天津、河北、山东、云南、海南等多地数百个楼盘将亮相。在近期诸多利好政策下，此次展会会有何新景展现?

有胆喊涨价的开发商基本绝迹

二套房首付比例下调、住房营业税免征期降至两年……尽管有政策暖风和正在出现攀升的成交量“撑腰”，但现阶段有胆喊出“涨价”的开发商基本绝迹。记者在房展会现场看到，无论是北京本地项目，还是来自各地的楼盘，在定价方面大多比较克制，定价或者意向价格与新政策前相比都保持稳定。

“看房人很多，但真正下决心出手的不多。”一个位于北京城市中心的楼盘销售人员告诉记者，尽管项目位置十分核心，但在定价上依然极为审慎，“毕竟现在市场不比过去几年，现状摆在这，人们普遍不太相信房价还会进一步大涨。”

记者走访多处展台发现，与过往几年普遍存在的渲染“即将涨价，预购从速”不同，售楼人员推介重点普遍都放在户型、交通、绿化和周边配套这些具体的居住条件上，记者询问的六位售楼人员，只有一个用“投资买房”来劝说。

事实上，为数不少的北京周边楼盘价格“明稳暗降”。以一个记者曾持续观察的涿州楼盘为例，一年前其喊出的均价是每平方米7200元，此番展会上尽管标价依然是7200元，但售楼人员私下向记者表示，现房卖7000元左右，而期房价格可以优惠至6000元左右。

看房人普遍不信房价还会大涨

看房人的心态也较为理性。“地段、配套好的还是太贵，价格相对低的住起来又不太方便。多的是房子，不着急买，还得多看看。”一位三十岁左右看房人的看法颇具代表性。记者在展会现场随机采访了十余位看房人，没有一个相信房价还会大涨。

“目前来看，大环境不支持房价上涨。”北京房展组委会秘书长郑向东如是表示，与前几年向好的房地产市场相比，如今国家已推出不动产登记制度，为房产税做准备;另一方面，股市一片红火，资金有更多的投资渠道可以选择，房地产不再是单一的投资品。

而住建部政策研究中心主任秦虹此前曾表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

事实上，针对消化高库存，国土部和住建部近期还发出通知，明确要求房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案。

“这样的状况，开发商心里其实也很清楚，除去部分住房依然稀缺的城市和地段，大多数楼盘已经没有了大幅涨价的底气。”一位售楼人员向记者坦言。

迎合市场改善性楼盘唱主角

记者注意到，此番房展楼盘类型涵盖普通住宅、公寓、别墅、综合体等，而别墅及小区设施偏高端的大户型普通住宅，成为大多数开发商都在主推的品种，尤其是北京本地的郊区楼盘，主力户型通常都是110平方米以上的三居或四居。

郑向东表示，可以预见，今后很长一段时间内，市场将以改善性需求为主，而为迎合市场，大量改善性楼盘项目入市，也是此番房展会大特点之一。

“改善性需求正是国家今后重点支持的对象，下调二套房首付比例以及二手房满两年免征营业税，实际上都是改善性购房需求提供政策支持。”一家房地产企业销售人员说。

“对一线城市消费者来说，卖掉旧房子换大房子，时机已经到了。”郑向东说，一方面，新政策出台已大大降低换房成本，另一方面，在可预见的未来，一线城市尤其是热点区域的房价将依然保持平稳，不会大涨也不会大跌。

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二套房首付比例下调了，公积金贷款首套房首付比例也下调了，这一政策利好令不少人欣喜，很多没买过房的人也将购房提上了议事日程，房企抓住机会也开始铺天盖地宣传，“零首付”“零月供”“装修”等标语已经成为各媒体房地产广告的常客。

对于手上没有足够资金的人来说，“零首付”无疑是一个很有诱惑力的概念，但是诱惑之后对这个天上掉馅饼的好事也抱有怀疑。那么“零首付”买房究竟是什么意思？在实际购房中是怎么操作完成的？“零首付”买房会不会存在什么风险？相信这些问题都是购房者急于了解的，今天房天下小编将为大家一一解除心中的疑惑。

很多开发商会打出零首付买房的招牌来招揽购房者买房置业，零首付买房是指由开发商垫付三成首付的行为。所谓零首付买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零首付买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。

零首付买房只是一种购房者在买房过程中的一种付款手段，并不能影响到开发商与购房者之间的商品房买卖合同的效力，在取得销售许可证的前提下平等自愿签订的合同就是具有法律效力的。但在实际履行中，零首付买房存在着很多潜在的法律障碍，如果操作不当，就容易产生纠纷。

零首付买房的门槛

零首付买房听起来很美丽，实际上并没有开发商宣传的那么美好。所谓零首付看起来是没有门槛的，谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高，起码你需要有购房资格，如果你是外地购房者，一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是申请不了银行的贷款的。

零首付买房有何风险

对于开发商来说，通过“零首付”或“垫首付”方式来吸引众多购房者，是为了达到楼盘快速成交的目的。而对于购房者来说，超低首付或零首付并不是减免首付款，而是分期付，虽然暂时缓解了贷款买房的压力，但终还是会在规定的时候内要求购房者全部还清。而这段时间内，购房者都会面临首付、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力。

对于购房者来说，买房前先凑足首付是很有必要的，不然超出了自己的承受范围勉强买房，会承受太大的经济压力，可能影响自己的生活品质，还可能因无力还款带来违约风险。

法律人士解说零首付买房风险

“零首付”购房并不符合国家和银行的相关政策。采用“零首付”购房的消费者，肯定是要从银行贷款的客户，如果开发商擅自采用“零首付”，没有严格依照国务院规定首套住房贷款首付比例不得低于30%、二套住房贷款首付比例不得低于60%的政策要求，违背了国家政策。同时，由于贷款人没有实际交付首付款，无法真正地拥有所购买房屋的所有权，银行发放贷款，必然会增加银行贷款的风险。

此外，“零首付买房”法律风险大。

对于开发商来说，“零首付”需要他们临时垫款，为此需要 垫付一定的利息，如果资金链断裂，面临很大的资金压力。开发商还要对购房者的经济情况、还款能力和信用记录有一定的了解，如果购房者因为这类原因无法获得 银行贷款，在房屋买卖合同履行方面存在很大不确定性。

对于购房者来说，如果已经购买了二套以上住房，或外地购房者，无法出具一年以 上社保证明或者纳税证明，就没有购房资格。当这些不具有购房资格的购房者与开发商签订了"零首付"购房合同后，将面临购房无效的尴尬境地，其按期交付的首 付，可能面临无法索回的情况。

法律人士告诫，“零首付买房”并非不用购房者支付首付款，其本质是由开发商或房产中介通 过垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款。此间开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能被追究刑事责任，因 此建议消费者不要“零首付”购房。