中国房地产业走入常态 行业风险可控

2014年，中国房地产市场成交量、价格、投资悉数下滑，有媒体报道称中国楼市进入“白银时代”。原国家统计局总经济师、国务院参事室特约研究员姚景源日前在接受中新社记者采访时表示，房地产行业的回落是好事，意味着房地产行业正从过去的暴利时代走向常态。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，中国85个城市的房地产投资金额从2013年到2014年呈现不断下降的趋势，房地产新开工面积较2013年呈下降趋势，二三线城市房地产多出现负增长。

2015年中国各地方两会已陆续闭幕。有媒体报道指出，以往被当作重头戏的“房地产调控”从各地政府工作报告中“淡出”，北京、上海、浙江、广东等地的政府工作报告均对房地产“着墨大减”。

目前，除北京、上海、广州和深圳严格执行楼市限购之外，中国绝大多数地区已经取消“限购令”。

“地方放开房地产限购，我赞成。”姚景源说。他表示，房地产行业的产业链条长，关联行业多，上游的钢铁、水泥、建材，下游的家具、家电等产业都与房地产行业紧密相关。伴随房地产行业的回落，上、下游相关行业都出现了困难。从这个角度看，房地产行业需要平稳发展。“宏观经济政策要根据不同时期有所修正，这才叫实事求是。”他告诉中新社记者，“对于真正存在居住需求的消费者，我主张在信贷等金融政策上给他们提供方便。”

姚景源同时也坦言，中国的房地产确实存在问题，集中表现在房价过高。“像北京一平方米买到五万块(人民币)甚至更高，一个普通劳动者一年的收入就买一平方米房子。”他认为，推高房价的因素很多，与地方政府的土地政策、货币超发以及官员腐败都有关系。

中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征则认为，2012年开始，中国新进劳动力以每年二三百万人的速度下降，这导致对住房的刚性需求减少，房价“疯长”的趋势开始发生变化。

房地产市场的降温，也导致各界对房产商资金链及银行风险的猜测。从2014年年底开始，中国多地出现“开发商资金链断裂，楼盘遭银行拍卖”传言。对此，曹远征明确表示，楼市不振的确会导致银行风险增加，但从整体上看风险较小。

曹远征认为，随着房价趋势的转变，房地产开始回归本质——“住房需求”。而住房需求和就业等个人发展机会密切相关。这意味着，在就业机会较多的一二线城市，房价有可能继续上升；而三四线小城市的房地产市场则面临更大的下行压力，同时也会给银行和金融业带来一些新的挑战。

不过他始终强调，银行发放的房地产开发贷款很少，即使有坏账，比例也非常小；而按揭贷款方面，由于中国购房首付比例高达30%，只要房价不出现极大的下跌，就不会出现大面积的断供。“对于银行来说，风险是可控的。”曹远征说。

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在新发布的四季度货币政策报告中，中国央行放弃了此前“坚决抑制投机投资性购房需求”的措辞，这可能意味着房地产政策将会进一步放松。

在三季度的报告中，央行对于房地产政策的表述为：落实好差别化住房信贷政策，改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，

坚决抑制投机投资性购房需求。进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造。

而在四季度报告中，“坚决抑制投机投资性购房需求”的表述被替换为“进一步拓宽正常化、市场化的融资渠道”：

落实好差别化住房信贷政策，改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，进一步拓宽正常化、市场化的融资渠道。进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造。

据华尔街见闻查证，从2012年二季度的货币政策报告开始，央行就一直称要“坚决抑制投机投资性购房需求”。

这可以理解为限购政策放松的信号，华泰证券首席经济学家俞平康在接受华尔街见闻采访时表示，“同时，也表明目前房地产投资、投机性需求已不太多。”

俞平康认为，中国已处于通缩中，而且通缩态势还在不断加剧。央行此时优的政策选择是立刻放松货币政策。“货币政策放松，房地产一定会，房地产投资将随即反弹。”

目前，除了一线城市之外的其他城市均已全面放松了限购政策。

事实上，自去年下半年以来，央行就开始不断地推出对房地产的扶持政策；去年10月，中国央行放松了首套房认定标准和贷款利率下限。随后又推出了降息、降准。

中信建投房地产行业分析师苏雪晶上周在报告中称，房地产行业是降准的大受益者，因为降准所带来的银行系统授信额度提升是实实在在的，而且从去年四季度开始，银行系统对房贷的积极性本就已经开始改变。

俞平康也称，930地产新政以来，地产部门呈现回暖，销量回升、居民房贷较快增长。他预计货币政策对地产部门会进一步友好，地产投资有望在二季度初企稳。