南宁20亿元住宅"养老金"使用效率低下 支取不足1%

当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等情况时，每一个普通居民首先想到的，是动用住宅专项维修资金。

然而，这一房屋和居者的可靠保障，在使用和支取中却要面对重重“障碍”，资金使用率、使用效率“双低”现象突出，一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。

无法获批巨额住维资金长期“沉睡”

“小区的电梯失控，想申请使用维修资金，却迟迟无法获批！”近日，广西柳州市柳南某小区业主李女士向记者抱怨。根据相关规定，除了电梯故障等紧急情况，业主遇到楼栋天台漏水、小区改造公共车位等情况，都可以申请维修资金，由于该小区没有业主委员会，导致维修资金申请困难。

记者采访发现，绝大部分业主根本不了解如何申请使用该笔维修资金，部分人甚至对这笔钱的数额和使用情况表示质疑。看到小区宣传栏里物业贴出的维修电梯所使用的维修资金内容，业主陈明表示不屑：“我都不知道钱就花了，根本没有什么部门来监督。”

公共维修基金，又称“住宅专项维修资金”，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于维修和更新、改造的专项资金。随着住宅专项维修资金制度的普及，我国各个城市已经归集起了数额庞大的维修资金，其总规模可能已突破万亿元。

然而，在范围内，这笔资金的使用率并不高，大量资金长期“沉睡”在银行账户中。记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，自2009年实施物业专项维修资金管理办法以来，该市累计归集的维修资金已达20亿元左右。具体为：未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存55元，已配置电梯的物业相应交存金额为每平方米77元。但迄今为止，巨额资金支取比例不足1%。

多重困惑 维修资金难解住宅“燃眉之急”

在“应修尽修”的前提下，维修金使用率低似乎可以从一个侧面反映出房屋质量依旧可靠，尚不需要“大动干戈”式的修修补补。但事实却是，许多房屋“应修未修”，并由于制度设计的桎梏，使得维修资金的使用效率并不尽如人意。

按照相关法律规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前若需要使用，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，还必须满足列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。

而在实际操作中，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。

南宁市房产资金管理中心相关负责人称，使用维修资金的难点首先在于“双三分之二”，由于部分业主参与公共事务的积极性差，需要业主签字表决时非常困难。

同时，许多小区迟迟未能成立业委会，且开发商与前期物业之间、不同物业管理公司之间的移交衔接出现问题，导致小区本身支取维修资金的基础工作严重欠缺，为日后的支取使用增加了更多不确定因素，导致需要动用专项维修资金时却久拖不决，难解“燃眉之急”。

此外，一些地方虽然成立了专门的维修资金管理中心，但实际上只能承担“出纳”工作，业务管理、审批审计、缴存支取等核心职能则分散在住建、房管、安全、银行等多家单位，多头管理现象突出，支取一次维修资金往往耗时耗力，效率低下。

破解之道 规范房屋“养老金”迫在眉睫

为了破解房屋“养老金”使用率低、支取不畅等问题，多个城市都进行了制度创新，尽可能简化流程，提高资金的使用效率。

但更多的专家和业内人士表示，面对已经暴露出的房屋“养老金”使用、支取问题，过度依赖“特事特办”、开通“绿色通道”并非治本之策，从根本上讲，还是要尽快建立住宅专项维修资金更加规范化、便捷化的管理制度。

南宁市住房保障和房产管理局副局长李奇也表示，业主应重视所在小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造问题。出现保修期满后共用部位、共用设施设备需要维修、更新或改造的情况时，业主要按照申请物业专项维修资金的规定，积极配合物业管理单位组织的签字表决，表达自己的真实意愿，这样才能有效解决好维修资金使用难的问题。

而针对一些地方已经暴露的多头管理、审批繁琐等情况，合肥学院房地产研究所所长朱德开也建议，应尽快转变政府职能，理顺管理机制，特别是要发挥市场和基层业主的作用，通过限时办结等多种手段提高行政效率，降低管理成本。

住维资金：从哪来？到哪去？

根据2007年10月30日通过、2008年2月1日起施行的，由当时建设部、财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。也就是目前我们俗称的房屋“养老金”，一些地方也叫房屋维修基金、物业维修资金等。

“现在，社会公众和广大业主对住宅专项维修资金的概念有一些认识误区，以为房子出现问题就能用，这是不准确的。”合肥市物业专项维修资金管理中心主任方前进表示，“这一资金的提取必须满足一些法定条件，比如住宅共用部位、公用设施设备必须是保修期满后，保修期内当然由承担保修责任的主体负责维修，而日常一般性的维修则应当从物业费中列支。”

记者了解到，根据相关法律法规，住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

而共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

“无论如何，这笔资金的支取使用都必须体现公共属性。比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好导致楼下业主家里漏水，这属于关系，应该由相关业主协商解决，也不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期的话，则可以按规定申请试用维修资金。”方前进说。

破解住维资金“漏洞”“黑洞”需要完善监督机制

数量庞大的住宅专项维修资金不仅在使用中存在重重支取“障碍”，在日常管理中也暴露出不少漏洞。从各地已经曝光的案例中可以看出，住宅专项维修资金在归集、管理、使用中存在诸多不规范问题，一些小区的维修资金被挪用、滥用的情况并不鲜见。

2003年9月1日，国家《物业管理条例》正式实施，该条例规定，专项维修资金由业主支付。然而，这项资金的收取、管理和使用问题，长期以来一直不透明、不规范。多年来，随着业主的一次次维权，住宅专项维修资金收支和管理的“漏洞”才逐渐浮出水面，引起人们的关注。

记者调查发现，住宅维修资金主要存在如下问题：一是房地产商挪用专项资金的问题。这项资金本不该由房地产商管理，但现实之中，开发商应缴未缴、挪用住宅维修资金的情况却时有发生；二是维修基金的归属问题。从理论上讲，住宅维修资金的所有人是业主，维修资金存在银行的应该归业主所有，但在大部分地方，资金的如何使用与支配等都是一笔糊涂账，没有人去跟踪管理；三是维修资金的使用问题。由于维修资金使用的程序和审批极为复杂，导致使用率极低，绝大部分维修资金在“睡大觉”，并随着通货膨胀而不断贬值。

长期以来，由于该专项资金长期存放且难以使用，在造成大笔资金沉淀的同时，又因为管理不透明，使其成为极易引发腐败的温床。不仅在开发商的“口袋”里会“不翼而飞”或挪作他用，住宅专项维修资金即使进入“专户”后，也屡曝安全“漏洞。”2007年，上海查处了房屋维修基金涉嫌违规炒股事件，市值近8亿元。2009年，北京市住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林，挪用400万元公共维修基金炒股，获刑16年。

安徽合肥学院房地产研究所所长朱德开告诉记者，未来的15年-20年，将是中国商品房维修的高峰期，住宅专项维修的存在是非常有必要的，究其使用中存在的一系列问题，需要政府相关主管部门从制度层面不断完善监督机制。

朱德开表示，在市场经济主导的社会发展过程中，我们应该探索出一个市场化的专项维修基金运行模式，可以在自身的运作基础上，效仿一些欧美国家。比如说，美国在公共维修基金的保值增值方面，就采取了市场化的运作模式。引入市场基金公司作为第三方，需要维修的房屋由小区物业报到基金公司，由基金公司寻找维修方进行维修。