三四线楼市供需失衡 部分城市供需比超400%

近日，深圳各类关于楼盘降价的传闻不断，市场各方的神经再次被敏感的楼市揪了起来。尤其是对于广大刚需来说，这种风声鹤唳的时节，究竟该不该入手呢？买吧，怕后面跌了自己后悔；不买吧，“狼来了”的事情已发生多次，又怕后市报复性上涨。

根据记者多年的观察，这种“降价声”风传的节点，在近几年的深圳房地产市场已发生多次。最近的一次发生在2011年四季度，当时市场历经了“国N条”一年多的洗礼，市场成交长期清淡，因此不少开发商在2011年四季度至2012年上半年的一段时间里，采取了一定程度上让利打折的手段 。当时市场初期开始酝酿逆转的情形和目前的形势有点类似，但也不尽然相同。

相同之处在于，今年春节后，市场确实出现了各种降价传闻，尽管这些所谓的“降价”以营销和噱头的成分居多，但也反映出目前开发商去库存困难，市场前期房价快速上升的势头已得到遏制，房价进入了横盘阶段，个别开发商为了去库存、为了现金流，采取了一定程度上打折促销的活动。经历过2013年上半年抢房潮的深圳市民一定记得，当时有些楼盘的价格几乎一日一涨，让利打折纯属做梦。这些目前还比较零星的案例已昭示出市场各方心理的变化：由于房子开始难卖，开发商、小业主已不敢随便加价，甚至开始小幅让利；另一方面，市场风向变了，刚需们更犹豫了，加剧了观望情绪。

不同之处在于，2011年四季度开始的那一段短暂的降价期，主要由于当时严厉的调控措施，如限购限贷等刚上马，打压了当时的投资潮，市场在经历了一年多的低潮期后，“降价跑量”成为一种共识。今年春节后市场进入低潮期，主要受银行收紧房贷，购房者置业成本上升，以及2013年火爆的楼市消化了相当大一部分刚需的影响。

尽管当前市场开始酝酿逆转的情形和当年有些相似，但谁也不知道目前主要反映在心理层面的变化是否会演变至实际的市场行为。究竟是持续假摔还是最后弄假成真，后市走向无人敢断言。

近日记者身边发生的几件事可做参考。好几个朋友前几年在广东阳江、山东潍坊、四川成都等老家或曾经工作的城市买过房子，因为搬到深圳想换房，所以今年打算把外地的房子卖出去。不过，他们同时发现，进入今年后房子卖不动了，即使现在这些房源已接近成本价在卖，但却3、4个月都没有卖出去。有一位朋友昨日跟记者说，从年初到4月份，来看房的买家甚至出价越来越低，实时的出价已跌破了她的买房成本。“二三线城市的房子太多了，我想卖的那套房子周边都新开了几个楼盘，和新房比起来，小地方的二手房根本卖不动，也卖不起价钱。”这位朋友说非常担心当地的房价会撑不住，到时候房子会“砸”在手上。

另一个信息，申银万国最近的研究报告显示，从住宅的供需比来看，北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足的状态，二线城市的供需比为116%，三四线城市的供需比为125%，供需比为119%。仅从供需比来看，一线城市仍处于相对不足的状态，换句话来说，一线城市的房价或许还有一定的支撑因素。但局部供需严重失衡的城市，如营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达到了476.6%、385.4%、246.7%，这类城市的楼市风暴或将难以避免。

南宁：510万㎡库存合理

透视3：调供地，高库存城市要减量

鄂尔多斯等一些被称之为“鬼城”的城市，近期频繁见诸报端。城市急剧扩张，楼市库存高企，带来的是越来越多的空城。什么样的库存才算合理？专家表示，一个城市正常的商品房供应量，应该是足以支撑12~15个月的市场需求。

去年7月，某信息集团发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，在供需关系上，一二线城市和三四线城市分化明显。其中，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，存在严重的供过于求的现象。齐骥表示，对于高库存的城市，办法就是控制住宅用地规模，调整新建商品房供应结构，通过必要的经济手段支持当地居民合理的购房需求，消化库存。这是住建部首次提出消化库存的命题。业内认为，这意味着2014年住建部要对“鬼城”开刀。

仙葫片区一个在建的保障房项目

热点刚需盘开盘现场不差人气

■业界观点

南宁库存量如何？是否属于高库存城市？记者从南宁市住房保障和房产管理局官网看到，截至3月10日，商品住房累计可售面积5102228.16平方米，共46540套。这个库存可以消化多久？以2013年为例，南宁签约面积达723.49万平方米。按此来算，这个库存8个多月就可消化完。对于南宁的库存，华南城住宅部总经理谭志宏认为，这个库存量，是因为增加了开工量，年底能否满足市场还不知，其实南宁的刚性需求非常强劲，楼市比较健康。

土地方面，开年后，南宁土地供应随即与多个城市保持一致步伐：地热。数据显示，1~2月，南宁经营性用地成交总金额57.7亿元，同比上浮132%。虽然3月土地供应爆冷，但业界分析，尽管短期内市场不明朗，但经济大势向前，房地产前景乐观，具有长远战略的企业，仍会积极拿地补仓。

广西荣申博项目咨询有限公司总经理陈戈：

南宁楼市将保持供需平衡

双向调控，对于楼市而言，平衡了市场供求关系，是对不同城市的分类调控。一线城市将加大供应，控制土地出让，但是对于南宁来说，今年的供应量会加大，但刚需也会持续释放。所以说，供需会保持在一个平衡的状态，不会出现供不应求或库存高企的情况。

广西瀚林地产营销副总监蔡德珑：

市场调节应发挥更大作用

双向调控避免“一刀切”，让地方因地制宜地调节。调控这些年来，南宁楼市的市场机制调节比较好，楼市泡沫成分小，市场比较健康，不像北上广等一线城市。事实上，对于南宁楼市，未来可以以“调”为主，减少“控”的成分，让市场发挥更大的作用，减少行政干预。

广西辉煌房地产项目咨询有限公司副总经理蔡思荣：

政策核心是增加供应抑制投资

分类调控，也是减少行政调控，让市场行为自我调节，通过金融调节对市场的预期，调节楼市的平衡。双向调控核心是加大供应量，抑制投资。在南宁，随着刚需不断释放，今年的供应量也会继续加大。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫：

分类调控避免“一刀切”

双向调控实质上就是对不同城市分类调控，避免“一刀切”的调控破坏市场供求关系，导致房价上涨预期。按照当前楼市“房冷地热”的区域分化局面，双向调控意味着房地产过热的城市必须严调，房地产过冷的城市要弱化。

■观察

市场化是改革大方向

从“十年九调”越调越涨，到双向调控，引发了业界强烈关注。业界人士分析，双向调控不仅表明了未来中国房地产市场化的信号，更加折射出“长效机制”正在逐渐推进与落实的节奏，本届政府的调控思路已经清晰可见。

3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，健全房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产市场持续健康发展。保障房方面，今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。不难发现，“重保障，抑投资”仍是重中之重。

另外，业界热议的房地产长效机制也在逐步健全。从十八届三中全会提出“市场化是改革大方向”，到政府工作报告的分类调控，中央已经逐步从行政手段向市场调控转向。而房地产税作为长效机制中的重要内容，人大常委会法制工作委员会副主任阚珂透露，有关方面正在加紧工作，房地产税法正在积极起草当中。可见预见，在未来的房地产发展当中，市场之手将在资源配置中发挥更大作用。