住房70年产权属误读 房屋寿命到期重建是真问题

近期发生的奉化居民楼倒塌事件，让建筑质量和房屋的土地使用权限成为众人关注的焦点。尤其是当房屋毁损后，其原来房主的土地使用权究竟该如何延续？一般来说，居民居住用地的土地使用权期限70年，而商品房设计使用年限却只有50年，中间多出的20年又该怎么办？特别是，当居民住房用地达到70年后，是否就真的不能再继续享有其住房用地的使用权？针对这些公众都十分关心的问题，我们采访了法律界和业内相关人士。

土地使用年限≠房屋产权年限70年届满可自动续期

国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。但问题是，到期后的土地该怎么办？

据江苏致邦律师事务所赵静律师介绍，“很多人误以为房屋产权70年到期后会被收走，其实这是个误解。”所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在国有土地的使用年限。“只要所购买的房产拥有合法的产权证，就是个人的私有财产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。”

2007年10月1日施行的《物权法》百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

“自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，但目前并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。”赵静律师认为，“从1992年算起的话，现在离70年大限还有几十年，相关细则的出台还需要时间。”

房屋倒塌土地使用权依然存在

从理论上说，公众有充分理由对住房设计使用年限保持乐观。根据国家颁布的《住宅建筑规范》规定：住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物权法草案起草人之一、人大法律委员会委员王利明教授曾说。

但实际上，住建部副部长仇保兴曾公开表示，“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”远低于欧美国家的水平。而上世纪八九十年代，正好是我国开始进入房地产大发展的时期。这就意味着从现在开始，将会有越来越多的房产可能成为令人提心吊胆的高危建筑。而浙江奉化发生的居民楼倒塌事件，实际就只有20年历史。

对于业主来说，最初购买住房时所支付的土地出让金已经赋予业主70年的土地使用权，只要房屋存在，还可以在届满前自动续期。一旦房屋倒塌，与之相关的土地权属问题仍然存在，那么，业主又该如何继续享有这部分权利呢？

曾任南京市住建委房屋产权市场处副处长、现任南京房协秘书长的曾新骏认为，“从业主的角度来说，一旦房屋倒塌，但其土地使用权还在。理想的状态是，房屋寿命到了就推倒重建，对房屋产权进行重新登记，限度保障业主的利益。但实际操作中，谁规划、谁主张、如何申报、资金来源如何解决、项目审计等都没有明确的划分，南京目前也没有出现过这样的案例。”

一些地方快建滥建致“80后”、“90后”楼房频成事故主角

据新华社电4日,浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼如麻将般突然倒塌。几天来,种种疑团萦绕在公众心头:究竟是设计施工时就埋下“苦果”,还是使用不当所致?鉴定为C级危房为何在隔天就粉碎性倒塌?彻查原因、深究责任无疑是当务之急。而同时引起注意的,是上世纪80年代后,我国各地城市化建设提速,大批楼房密集建成。有人担忧,一些城市良莠不齐的建筑进入“质量报复周期”。这种担忧不是没根据的,住建部的一位负责人就曾透露:“我国是每年新建建筑量的国家,却只能持续25-30年。”

虽然此次事件调查尚未得出结论,但人们发现,近年来,上世纪80年代和90年代建设的楼房频频成事故主角:

2009年8月4日,河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌,17人遇难;

2009年9月5日,宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌;

2012年12月16日,交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌,造成1死1伤;

2013年3月28日,浙江绍兴市越城区城南街道外山新村,一幢四层楼的民房倒塌。据称,这幢房子建于上世纪90年代初期;

2013年5月,福建福州市一栋建于上世纪70年代的建筑突然坍塌。当地部门称,由于大楼楼体陈旧,正在进行装修……

按照我国《民用建筑设计通则》的规定,一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而,现实生活中,很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。2010年,住建部的一位负责人在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说:“我国是每年新建建筑量的国家,却只能持续25-30年。”

相较之下,英国建筑的平均寿命达到132年,美国是74年。

析因

很多地方建“快餐式”房埋隐患

规范标准跟不上,技术和资金受限,导致建筑工程质量难保证

究竟是谁缩短了房屋的寿命?杭州土木建筑学会副秘书长陈旭伟认为,需要从规划设计、建筑质量和实际使用三方面进行评估。

“不可否认,改革开放后,为了解决老百姓住的问题,很多地方确实建造了一批快餐式的房子。”陈旭伟说。一些业内人士表示,上世纪八九十年代,市场经济刚刚起步,由于规范标准体系跟不上建设速度,很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识,就从“稻田”直接上了脚手架。加上技术和资金方面的原因,建筑工程质量很难得到保证。

此外,考虑到建筑成本,当时一些结构应该采用钢筋和水泥的地方或减少或取消,甚至以泥浆代替水泥砂浆使用,也会严重影响房屋质量和使用寿命。

采访中,有的业内人士指出,除了规划设计和建筑质量以外,建筑寿命长短很重要的一方面,取决于住户的态度和方式,即人们能不能呵护已经使用一定年限的“老楼”。

在我国,破墙开店、野蛮装修屡见不鲜,为日后房屋坍塌埋下隐患。浙江中设工程设计有限公司建筑师吴正群指出,砖混结构是一种“免疫力”很低的结构,往往看起来很强壮,但内里已经千疮百孔。“哪怕把打掉的墙再重新填回去,也虚不受补,因为结构性的伤害是不可逆的。”

出路

应该学香港推行强制验楼计划

可能消除“未老先衰”房屋的各种安全隐患

“步入新世纪,随着建筑水平的提高,如今城市中的大部分商品房,已采用抗震性更强的框架结构。但‘80’、‘90后’的民居还大量存在,很多老百姓住在这些房子里。”

吴正群指出,为防止身边有更多“老楼”提前寿终正寝,各地相关部门应该尽快对所辖城市的老旧楼房进行全面普查和彻查。同时,对没有维护价值,抑或是妨碍城市规划建设的危楼,采取外迁安置居民的办法,并通过拆迁补偿,可能消除那些“未老先衰”房屋存在的各种安全隐患。

作为一个有27年从业经历的建筑设计师,陈旭伟也坦言,交付使用二三十年的房子,所有权可能都几次易手,结构是否动过也不得而知,普查难度非常大。

2012年,香港就曾推行强制验楼计划,其中清晰界定了私人业主与政府的责任:政府监督不能缺位,业主作为楼宇的产权人也要对建筑负起保养、维修之责。专家建议,施行强制验楼刻不容缓,各地政府宜早日推出适合本地情况的“强制验楼计划”。

“楼房安全一都不能等。”陈旭伟说,再难也要逐步建立档案,不仅是建立建设成果的档案,更重要的是建立使用档案。“政府应逐步加强社区工作,实行属地管理。在老旧小区,应该社区跟物业联合起来,对楼房加强监督。”