以房养老最大风险房价波动 上涨增值养老者无缘享受

以房养老，这种在美国、加拿大、欧洲和新加坡风行的养老方式正在悄然走进中国人的生活。

9月13日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出要“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

文中的“反向抵押”，又叫“倒按揭”，实际上就是俗称的“以房养老”，是指养老者通过将自己拥有的房屋抵押给银行或保险机构，并在一定期限内每月从中取得一定的养老金或老年公寓，当养老者过世后，银行或保险机构将拥有该房的所有权。

不过，“以房养老”遇到的问题是，这种方式适合你吗？

“一房者”可选“倒按揭”

其实以房养老这个概念并不是国内次推出，早在2003年，孟晓苏[微博]便提出了“以房养老”的方案。2007年，刚从中房集团退下的孟晓苏便忙着筹备以“以房养老”为主营业务的保险公司，也就是目前的幸福人寿保险公司，但是，由于条件不成熟，该业务一直未推出。

按照孟晓苏向媒体透露的情况，当时设计的以房养老主要是针对年龄在62岁以上的老人，且房屋面积也需要达到一定要求，累计可贷款额度主要是依据房屋现值调整折损度和预期增值扣除保险公司预支的贴现利息，再按照预期借款人持续寿命的时间计算出每月给付的养老金。

此外，2011年，中信银行推出了一款具有以房养老增值功能的信用卡，这款业务主要针对以下人群：借款人年满55岁，法定赡养人年满18岁。该业务以房屋的估值为基础确定贷款额，贷款额不超过估值的60%，也就是给房子打6折，每月借款人可领取不超过2万元的养老金。最长期限为10年，每月偿还部分本息，到期后一次偿还剩余本息。

那么，以房养老对于养老者来说是否划算呢？基于目前国内还未推出新的以房养老的产品，因此，记者仅以前两款产品为例来比较下每月可领取的养老金数额。

比如，一年龄为63岁的借款人，在广州天河区拥有一套100平方米的房产，且具有独立房屋所有权。按照广州房产局8月公布的信息，每平方米均价为33684元。如果按照折新度6成来计算，预期未来可能会增值10万元，扣除按6%贴现利率计算贴现利息，可贷款额度为199.37万元。目前我国人口平均寿命为73岁，因此该借款人每月可享受1.66万元的养老金。

借款人在过世后房屋产权归属有两种情况，若借款人过世后房产所有权归属于银行，那么借款人所要付出的成本为贷款利息12.73万元，以及房屋的剩余价值、利息成本即可。若房屋所有权在约定时并不归属于银行，而是扣除贷款本金和利息后再返还给法定继承人，那么仅需要付出贷款

若按照中信银行的计算方式，每月仅还利息，那么该借款人在最长10年的期内，每月可获得1.06万元的养老金，不过十年之后，借款人仍需偿还本金。

如果借款人不住在房屋内，而是将按照广州的养老院标准的话，平均每个月3200元左右，是可以维持一个比较好的生活条件的。

上述情况主要是对于只有一套房的养老者来说，因为其他的方式如商业养老保险，对于60岁以上的人来说并不能享受很高的养老金，因此可主要将以房养老做为一种补充养老方式。一位从事保险业5年经验的工作人员告诉记者，以房养老其实质就是一种以分红险的方式来操作养老金。

但是对于拥有两套以上房产的人来说，以房养老并不是他们的选择。除了自住房外，其他房产还可以卖出去或是出租。

对于有空间的房产，拥有者可以选择在适当时点卖出以赚取。根据阳光家缘今年9月的统计数据显示，广州天河区的二手房目前的均价为17419元/平方米，且这20年来房屋普遍上涨，这对于20年前的买房者来说是有利可图的。养老者可以将其作为自己的养老基金保障未来的生活。

当然，出租也是个比较好的选择。这种方式较为灵活，在合同到期后续期时可以根据市场价格重新计算房租，以获得更好的。根据统计信息显示，9月份天河区房屋住宅租金为55元/平方米，按照上述养老者所拥有的房屋面积计算，考虑是个人出租房地产需缴纳4%的房产税的影响，因此最后养老者每月可获得的为5280元。不过，就实际情况而言，对于年龄较大的人来说，房屋出租会不太好管理。

以房养老风险：房价波动

以房养老虽很早推出，但并不能让很多人接受。北京工商大学保险系主任王绪瑾对记者称，按照中国的传统观念，房子作为一种家庭财产是需要留给下一代的，对于有子女的家庭通常不愿意接受这种方式。所以以房养老适合的人群是有限的，仅适合于失庭和无子女家庭。

此外，以房养老仍存在很大的不确定性，一方面对于养老者来说会面临房价上涨的风险。暨南大学金融系副主任姜永宏分析称，“选择以房养老的市场风险会很大，会受房价波动的影响。若房价上升，则对于选择以房养老的方式的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的。若房价下跌，则养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。”据了解，通常以房养老产品是以固定利率来给付养老金的，一旦确定，就不再随市场变动，因此选择对于房屋未来的走势也是养老者需要考虑的问题。

据记者向新华保险、中意人寿等多家保险公司了解的情况来看，目前没有这方面的计划，需要等具体实施细则出台再考虑。而幸福人寿监事会主席孟晓苏最近在媒体中透露，预计以房养老产品将在明年1月份推出。

对话中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧

在唐钧看来，国内支持“延迟退休”的学者大多局限在一个“保险（和讯放心保）”（收多少发多少）的框架中来考虑养老的缺口问题。

唐钧显然不满意这样的一个思路，“养老问题是政府的基本责任，在一个老龄化社会中更是如此。”

“一个人领取养老金的多少，实际上与几个人养几个人无关。相关的因素有二：一是退休时这个国家能够创造的物质财富有多大规模；二是这些物质财富将会被怎样分配。”唐钧说，“实际上，在"保险"之外，还有很多手段，譬如财政补贴、国企分利、资产建设等。”

东方早报：为什么不能局限在“保险”框架中谈养老问题？

唐钧：所有的社会保障教科书都告诉过我们，采用“现收现支”的养老保险方式肯定是不能持续的，缴费的人越来越少，拿养老金的人越来越多，缺口必然越来越大。这是一个常识。

但是，这是在只考虑缴费和支出平衡的问题上，我们能够做到的事情是远远超过缴费的，如加大财政补贴、国企资产注入等。有些专家做了很多模型来证明，收的钱肯定不够发。这个常识还需要证明么？

东方早报：中国目前实际上采用的“现收现支”模式是怎么回事？

唐钧：如果说中国的社保体系在1996年算正式确立的话，实际上从1997年开始，政府就开始进行财政补贴了。当时，中国社保制度是作为国企改革的配套设施出现的，而不是一项覆盖全面的社保体系。那时候的国企刚刚缓过劲来，中央财政也很困难，难以支付已经退休的国企职工养老金。

尽管中国的养老保险分为个人账户和社会统筹账户，但在实际运作过程中就变成了“现收现支”模式，个人账户只是一个计算方法。1997年，即使把所有收上来的钱都发下去，还是不够，当年中央财政就补贴了50亿元。现在，每年中央财政的补贴已经达到2000多亿元了。

本来，个人账户的钱是不能动的，但是在当时那样的情况下，没有办法。后来，我们几次想做实，但都没能实现。

东方早报：现在有一种说法，称延迟退休是因为中国劳动力在减少。你怎么看这一说法？

唐钧：中国的劳动力确实在减少，但这一群体主要集中在16岁至25岁的人群中，实际上，这一趋势从2004年就开始了。

但是，中国劳动力的整体现在正处于一个历史的峰。中国16岁至59岁的劳动人口目前有9亿多人，这一水平可能会延续到2025年，到老龄化峰的时候，中国还有8亿多劳动力。

从这个意义上来讲，中国并不缺劳动力。当然，你可以说，从“几个人养几个人”角度来讲，中国的赡养比实际上在缩小。

东方早报：延迟退休能解决中国的赡养比问题呢？

唐钧：延迟退休解决不了新生劳动力减少的问题，只有调整计划生育政策才可以解决这一问题。

中国的劳动力群体有一个结构性问题，就是年龄偏大。如果只是简单延迟退休，中国劳动力群体的年龄结构会更加偏大。

不能局限在"保险"的框架里谈养老

11月7日，北京市政府正式发布《关于加快推进养老服务业发展的意见》，《意见》提出，新建居住小区需同步建设一家养老机构。鼓励民资进入，对民资进入的“不以盈利为目的”的养老机构，政府提供地块，帮助建设用房，按照每位老人每月500元的标准补贴。市民政局副局长、新闻发言人李红兵说：这样会有越来越多的社会机构愿意进入这个行业。(11月8日《新京报》)

在政府提供的优惠政策面前，势必会产生一个连锁反应，也会如李红兵说的那样会有更多社会机构愿意进入这个行业。但是，我们需要理清一个问题，人家缘何愿意进入这个行业？那只有一个目的就是赚钱，指望这样的民资注入的养老院“不以盈利为目的”现实吗？

按照构想，北京将鼓励民间资金投入养老事业建设。这样的想法有点太阳春白雪，既然是民资投入，其目的就只有一个：建设养老机构，获取利益。这原本是无可指责的，如果没有利益谁愿意去投资，除非投资人是个大善人。但是，民资绝不会成为“养老雷锋”的。

事实也正是这样，按照北京市的政策，民资投资人并不是一无所获的。他们可以免费获得地块，获得政府建设的用房，可以赚取政府按人头划拨的每月每人500元的补贴，这还要有老人缴纳的费用。这样说来，民资投资人也不是没有赚取利益的，那么这种“不以盈利为目的”的说法又何从谈起？

“不以盈利为目的”的社会养老机构实际上是不存在的。只是百姓少拿了钱，政府又补贴了钱而已。但是，这种政府补贴形式的民资养老机构会留下更多漏洞。这基本上会走了农村合作医疗实施之初的老路，必定会有投资人打着养老服务的幌子，虚报老人人数，骗取国家补贴，更会有人在获取了这样的地块后，将其一分为二，表面上是养老机构，而收容的老人却会被压缩，而腾出更多场地从事其他生意。

在每一个小区都建立一个养老机构的想法是对头的。我们来看一看把其变成公益养老院是不是可行？既然政府有了场地，既然政府还建好了房子，既然政府还愿意每月为每位老人提供500元补贴，那就由政府来经营不是更好吗？当然，养老的事情并不是非要政府一肩担起，入住老人也可以缴纳一日三餐以及就医费用。最起码这样的养老机构才有可能“不以盈利为目的”。

期待民资注入的养老机构“不以盈利为目的”可能吗？民资注入，政府补贴帮扶的模式，最终结果只会是政府没有少花钱，民资注入的养老机构也没有少赚钱，百姓的养老却依然不满意。

面对养老院一床难求的实际，面对老龄时代的到来，面对421甚至是4421家庭结构，养老的事情，政府还是多承担一点的好。

别指望民资成为“养老雷锋”，天下没有免费的宴席！“不以盈利为目的”，民资就不会进入。