评论：房企再融资可考虑有条件放开

房地产调控不是为了打垮房地产市场，更不是为了让房企关门。对于一些房企融资后投入到城镇化建设、保障房建设、旧城区改造的项目，可以考虑给予支持。

继新湖中宝于8月1日推出近三年来首单房企再融资方案以后，最近一周，已有多家房地产上市公司在谋划甚至争相推出再融资方案，8月6日、7日，又有冠城大通和宋都股份推出再融资方案，三家公司拟议中的融资额超过88亿元。另外，招商地产也因为筹划发行股份购买资产而停牌。一个房地产上市公司再融资的“小高潮”，似乎正在A股市场上出现。

在持续了已有多年的本轮房地产调控中，房地产企业上市、融资通道被完全阻断，银行对房企的信贷也被收缩。政策面上的这种考虑，其出发点是基于长期以来房地产市场上过于充沛的资金供应，使房价上涨有了动力，因此期望用这种“釜底抽薪”的手段，以阻断对市场的资金供应来倒逼房企不再囤积土地和楼盘，在销售中降低房价，从而使调控见到效果。但是，几年的实践下来，房价却仍然在上涨，说明这种阻断融资的政策并未能收到效果。

原因错综复杂，但一个基本的道理是，此次市场调控并未将调控目标集中于房价上涨的关键之处，即地方政府的“土地财政”制度，而是将房地产开发商作为的对手，要求他们主动控制房价。对于房企来说，它作为一个市场主体，对商业利润的追求是它的“立身之本”，用行政力量来压制这种追求，在短期内可能会收到一定效果，但随着时间的延续，市场必然会突破行政力量，回到它合适的位置上。

就房地产市场来说，由于北上广等一些特大城市集中了大量社会资源，对的就业人口产生了强大的吸附功能，给高房价提供了源源不断的支撑力。只要这种格局不改变，无论是在过去还是未来，房价的上涨趋势都是难以改变的。事实上，这种资源分布的不均衡，正在国内的房地产市场上产生效应，除了特大城市的房价继续上涨外，最近二三线城市的涨势已经趋缓，一些地方甚至出现了大量被称为“鬼城”的空置小区，尽管它们的房价在跟风效应下被撑得很高，但在未来出现下跌则是可以预见的。问题在于，这种资源缺乏，对就业人口不具有吸引力的城市，即使未来房价大幅度下降了，很可能也无法吸引到足够的消费力。要改变这种状况，在宏观上需要推进改革，向市场释放更多的活力。而在微观上，有必要对现有的一些调控政策进行调整，目前对房企再融资的限制就可以考虑改变。

7月30日召开的中央政治局会议提出，要“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，这表明中央政府对于房地产市场的发展仍然很重视。房地产调控不是为了打垮房地产市场，更不是为了让房企关门。因此，对房企的再融资可实行有条件放开，如对于一些房企融资后投入到城镇化建设、保障房建设、旧城区改造的项目，可以考虑给予支持。

□周俊生(上海财经评论人)

品牌房企7月业绩全线飘红

随着品牌房企业绩的相继公布，前7月房地产市场的复苏已经在开发商业绩上得到最终确认，在大型房企业绩全线飘红的同时，万科、保利、中海等房地产业龙头老大的席位，正陷入的白热化竞争中。

多家房企前7月销售迅猛增长

8月6日，万科公布的业绩显示，今年7月份，公司实现销售面积118.2万平方米，销售金额139.7亿元。2013年1-7月份万科累计实现销售面积834.6万平方米，销售金额达到976.5亿元，与千亿一步之遥。

业绩同样增长迅猛的还有保利，8月6日，保利发布业绩显示，7月保利地产(600048,股吧)实现签约面积62.65万平方米，同比减少18.95%；实现签约金额69.06亿元，同比减少24.05%。2013年1-7月，保利地产实现签约面积624.68万平方米，同比增长21.27%；实现签约金额705.50亿元，同比增长18.79%。

在万科、保利发布7月月报前一天，中海地产发布半年业绩显示，中国海外发展有限公司上半年中海合约销售额达到破纪录的800.7亿港元，鉴于上半年销售理想，中海决定将全年销售目标上调至1200亿港元，较年初定下的1000亿港元增加20%。

在中海业绩数据之外，一则人事变动格外惹人关注，中国海外发展董事局主席孔庆平宣布，8月6日其将正式卸任，董事局主席职位将由集团副主席兼行政主席郝建民担任。另一则公告则是，中海控股股东中国建筑，拟将现时中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际 (论坛)建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。两则公告突然发布，一时之间引发市场广泛讨论，风头盖过业绩。

2012年数据显示，中建股份旗下地产业务2012年全年销售210亿元人民币，中海地产为1115亿港元。两者相加，去年销售额已经超千亿元人民币。上海某研究院研究员严跃进认为，国内品牌大房企中海和中建重组后，品牌得到整合，不但内部优势互补，也可以避免同业竞争，提高规模效益，未来房地产老大之争将日趋激烈，并将与其他房企规模名次进一步拉开。

一线城市成为竞争重点区域

中原地产统计显示，2013年上半年，十家标杆房企销售额占商品房销售额的比率为11.6%，增速较2012年继续提高，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。

安信证券报告显示，前7月一线城市住宅土地供应和成交量同比分别增长163%和137%，远高于40个城市的均值20%和33%。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为：从目前楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌，品牌房企会在一线城市呈现白热化趋势。

以北京为例，随着7月份大量刚需项目出现“大手笔”推盘现象，供应套数出现新高，而积压已久的需求逢供应放量也出现集中爆发，供需双方同时发力使得8月首周成交也开始止跌回升。万通天竺新新家园 (论坛)·溪悦府、北京城建·上河湾、京贸国际城、中粮万科紫云庭等项目入市，8月2日，位于密云的上河湾共28栋楼，20栋14-15层高层板楼，8栋6层多层洋房，共2422套，主力户型为73-84平米左右两居和90-140平米三居。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，8月首周虽然入市项目个数较少，但是单项目推盘量仍较为乐观。而进入8月份之后，随着年中盘整期结束，下半年“战局”的正式拉开，项目入市积极性将不断提高，预计8月份入市项目个数或将达到30个。入市项目个数的增加，以及“大手笔”推盘特性的保持，使得8月市场供应或将再创新高。