梁世饶：经济型别墅将会成为未来别墅发展的亮点

下半年南宁别墅市场将迎来新的高峰。据不完全统计，江山麓府等10几个别墅新盘集中亮相，预计下半年至明年年初将集中上市销售，供应量不少于400套。

回看南宁别墅市场，近几年的发展都是不温不火。南宁别墅发展的现状如何？未来的发展趋势怎样？别墅项目的集中亮相是否掀起南宁别墅盛宴？面对激烈的竞争环境，如何寻求别墅的突围之路？带着这些疑问，房天下特别采访了佳园地产副总经理梁世饶先生。梁总认为：别墅最终的竞争核心是文化内涵。丰富的产品线是别墅应对竞争的利器之一。做别墅要充分挖掘价值点，提炼新特性。经济型别墅将会成为未来别墅发展的亮点。

广西佳园地产副总经理梁世饶

梁世饶精彩语录：

普通住宅10年房价涨了5倍，别墅涨了10倍。

洋房产品供应增加3倍，别墅会增加10倍。

别墅最终的竞争核心是文化内涵。

丰富的产品线是别墅应对竞争的利器之一。

做别墅要充分挖掘价值点，提炼新特性。

泛别墅、类别墅是未来别墅的基本形态。

经济型别墅将会成为未来别墅发展的亮点。

江山麓府的面市将为南宁别墅市场带来新的风潮。

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房天下：您认为南宁别墅市场的现状如何？未来的发展趋势呢？

关键词：别墅产品同质化严重。

梁世饶：首先说现状。南宁的别墅模仿多一些，个性化的产品少，可以说是趋于同质化。

回看南宁别墅的发展历程，前两年通货膨胀严重，一部分财富阶层出于对财产的保护，购买了别墅，所以前两年的别墅在开发和销售上都比较好，大家对别墅产品的要求也较低。

关键词：别墅的购买群体在发生着变化

从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令。禁墅令的执行，别墅资源的稀缺性和保值增值性进一步凸显，市场的需求也开始逐步升温。这时，别墅的购买群体也在发生着变化。原来是财富阶层买别墅，一般人买楼中楼，平层就满足了。现在购买别墅的群体不仅仅是财富的群体，而是在不断的延伸。

关键词：普通住宅10年房价涨了5倍，别墅涨了10倍

玫瑰园是南宁较早的纯独栋别墅产品，当年的价格是50-80万/套。十几年过去了，现在的价格是500-800万/套，涨了10倍。而周边的普通住宅，当年的价格是1200-1500元/平，现在是5000-6000元/平，涨了5倍。由此可见，南宁别墅的增值速度与是基本一致的，这是普通住宅不能做到的，这也就是为什么购买群体会发生变化的重要原因。别墅在速度上高于普通住宅，所以更能成为增值、保值的最稳固最坚挺的理财产品。

早期的别墅，仅仅考虑居住的功能。而现在的别墅，需要满足可住可投资的双重功能。所以宜居宜投资的别墅，一定会符合市场的需求。

关键词：泛别墅、类别墅是未来别墅的基本形态

再来说下什么是别墅。2012国土资源部给别墅一个新的定义：独门独院，两至三层楼，配有面积不等的绿地，院落、游泳池等。现在别墅的类型，有山地别墅、临水别墅以及庄园别墅，其中庄园别墅又算得上是高端别墅的形态。

我们常说的别墅是国际上的两种类型：house、villa 。House就是房子、住宅，villa是别墅。国内现在销售的大部分别墅都是house，而不是villa。从别墅的定义来看，我们现在很多别墅其实是类别墅、泛别墅。所以house更现实，villa是理想。那么，未来别墅的基本形态将是类别墅、泛别墅。

广西佳园地产副总经理梁世饶

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房天下：面对激烈的竞争环境，您认为别墅的突围之路在哪里？

梁世饶：一个核心点：价格定位。价格相对合理，能够满足客户对未来的心理预期，让客户提前看到，那么消费者是一定会买单的。所以价格的定位是最重要的环节，但不是体现别墅价值最重要的因素。

一个诉求点：文化内涵。现在做别墅，大部分都在模仿，越来越趋向于同质化。随着消费群体的变化，从浮躁到沉稳，精神层面的需求突出。精神层面是影响更加深远。那么营造核心竞争力是非常重要的，而文化内涵则是别墅最终的竞争核心所在。

一个支撑点：丰富的产品线。从目前的人口结构来说，很多的三口、四口之家模式成为主流。人口结构决定了别墅一定是一个重要的房地产细分市场。此外，别墅购买群体在发生变化的同时，也需要我们在产品上多下功夫。结合客户群的经济情况，营造丰富的产品线，满足不同客户的需求。

关键词：经济型别墅将会成为未来别墅发展的亮点

从这些年的市场来看，洋房和别墅的增长比例一般是：洋房供应增长3倍，别墅会增加10倍。这个微妙的关系也说明了别墅产品需要拓宽思路，细分出更多产品线。在未来，经济型别墅将是别墅发展的亮点。

广西佳园地产副总经理梁世饶

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房天下：江山麓府是佳园地产的又一力作。那么江山麓府的价格定位如何？文化内涵的塑造上有什么规划？在产品线上有哪些表现？

梁世饶：我们在价格定位上的追求是能够满足客户对未来的心理预期。相信江山麓府的潜力一定能够跟保持同步水平甚至高于水平。

文化内涵这一块，要从我们的核心定位开始：企业家的私享秘境，与企业家的生活、情感、、保值、投资需求紧密结合。江山麓府的开发理念是不事张扬，不为炫耀，充分尊重居住者内在的内心感受。

江山麓府所处区域，不仅是城市向东发展的重要区域，同时也是五象新区和凤岭板块的一个枢纽地带。随着埌东收费站的向东外移，凤岭南路全线通车，仙葫与市中心区无缝连接，与城市中心圈仅15。正所谓是离尘不离城的生活。

这里直面邕江最美的一段江景，拥有非常好的自然资源，我们会把这这片土地做到价值运用的化。

江山麓府有两大水系四大会所，其中两大水系为溪湖公园、临崖瀑布，令大家神往。四大会所：满足文化需求的图书馆、视频会议厅、养心馆、名言会所、购物中心，充分满足居住者的内心感受。我们做别墅不会停留在概念的包装上，而是深入研究产品的附加值，不断提升和优化。我们更注重地域元素与传统文化相结合，将江山麓府打造成特有的明显的社区文化。

在产品线上，江山麓府还提供的很长的产品线：180-580㎡的多种面积的别墅，充分满足客户的不同需求。

怎样的别墅能得到市场的青睐？我认为一是占据优越地理位置，二是符合客户群有天有地的居住情结需求。只要占据其中一个要素，这样的别墅，生命力是相当强大的。而江山麓府已经同时具备了这两个要素，所以我们会不断的把资源利用好，把产品做好。

江山麓府江景拍摄

江山麓府江景拍摄

江山麓府实景图

江山麓府实景图

房天下：江山麓府即将代表广西出征中国别墅节。这是否意味着江山麓府项目代表广西别墅水准？

梁世饶：我只能说，江山麓府会成为广西别墅发展的新主流，代表广西别墅新的发展方向。

这个方向是：一是别墅不能盲目求大。二是具有丰富的产品线。也就是前面提到的，经济型别墅将会成为未来别墅发展的亮点。

我们做别墅，就是要充分挖掘价值点，提炼新特性。江山麓府的面市，将为南宁的别墅市场带来一股清新的潮流。

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