政策“豁免”商业地产 投资商铺有眼光才靠谱
财经网2013/05/17 09:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
限购、限贷、限价，“新国五条”剑指住宅市场，也就在此时，商业地产愈发受到投资者的关注与青睐，一些开发商适时推出大量房源来刺激商业地产投资需求。业内人士认为，对于普通投资者而言，最常见的就是投资临街商铺，但如果投资者对商铺运营认识不全面，那么投资者就会面临很大的投资风险。
政策受限 投资者聚焦商铺投资
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此前经分析，王先生认为目前股票、期货及黄金的投资渠道收窄，情况并不乐观，所以王先生打算用闲钱购置房产，以求短期出租，一段时期后出手获得较高。可谁知计划没有变化快，“新国五条”的落实彻底让为王先生“心凉了半截”，原因是“新国五条”中明确规定，京籍成年单身人士在本市已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房，而王先生早在两年前便已在丰台置业，新政令其丧失了再购房的资格。
就在此时，王先生发现新政对商业地产限制及影响较小，所以可以考虑选择质优商铺进行投资。“赚钱娶媳妇，然后投资住宅。”王先生打趣道。
商铺“很麻烦”投资要“专业”
虽说王先生正考虑投资商铺，但他也感觉到投资商铺需要注意的事项太多，且在外企工作的王先生平时工作较忙，唯恐没有时间打理，从而加大投资风险，使钱财落空。事实上，与王先生有类似想法的人不在少数。
伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示，对于大部分普通投资者而言，临街商铺是其经济支出承受范围内的可选项之一，但是如果投资者对商业地产整个运行情况不是很了解，那么此时投资也未必算是“好时机”。
在程浩业看来，因为商铺产品与住宅产品功能属性不尽相同，所以投资商铺风险较大。
“住宅出租非常简单，然后就是等着‘增值出售’。但商铺不一样，如果投资商铺目的主要是以出租获得的话，那么投资者就要对商铺周边氛围及客群等方面加以考量，告诉出资者承租理由是什么。如果投资商铺目的是自持经营、开设店铺的话，那么投资者不光要考虑上述因素，还要在经营、管理等方面有一个系统而全面的认识。比如，投资者打算开什么类型的商铺、准备招多少人、以何种方式进行管理、如何产生等。”程浩业说道。
程浩业认为，投资商业地产是一件非常“麻烦”及“专业”的事情，如果商铺项目周边商业氛围不足、概念定位不清或者经营不善等，都意味着投资失败。
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全局思考实地观察 前瞻性是关键
从投资增值角度讲，程浩业认为，商铺增值与住宅增值的方式有所不同。“住宅增值的利好因素是可以明显看到的，比如楼盘地理位置较好等。商铺投资则不一样，有些项目可能地理位置相对较偏，但若其shopping mall（超大规模购物中心）等概念足够吸引人的话，那么这种商业投资也是非常有价值的。反过来讲，有些店铺即使位于市中心，其投资价值也可能较低，未必能有很大的增值空间。”程浩业谈道。
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程浩业表示，若想使投资的商铺保值增值，要从“全局”来思考，且判断要有“前瞻性”。“例如要看所投资的商业不动产的项目位置是不是处于城市商业核心发展地带，看该区域的未来规划可以达到怎样的发展程度。”程浩业说道，“实际上一些开发商在选择开发地点时的思考是值得我们借鉴的。比如有些开发企业在北京市刚开始提出建设卫星城时，就开始考虑去长安街沿线向外延展的一些区域拿地，因为他们预计未来卫星城一旦建成，连接卫星城的轨道交通也会铺设，届时人流聚集区便会形成一些新的商圈，使区域商业得以繁荣。”
除全局考虑、“前瞻选项”外，投资商铺还有哪些注意事项？程浩业认为投资商铺光听别人说好不行，还要去实地考察，看是否有人流量，分析商铺购买人群，查看已售商铺情况、项目周边环境等。经济实力一般、经济风险承受能力较差的投资者可以选择一些与商业地产相关的资金债券等理财产品，以此降低投资风险。
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延伸阅读：一线城市地价大涨 京沪楼价已现上扬之势 广州日报
绝大多数房企对中长期楼市普遍看好。
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5月6日，广州举行新“国五条”楼市细则出台以来次土地拍卖会，同宝路8号和10号地块，在经过近200轮的竞价后，佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达25597元/m2，一举刷新该区域地王价。地王诞生其实并不只有广州一地。同样在5月，上海、北京相继有地王登场，土地市场成交火爆的景象相继呈现。
5月3日，长沙市成功出让5宗地块，其中位于长沙金融生态区的011地块，以35.79亿元的成交价成为长沙2013年的总价地王。而在短短两天内，上海世博板块共出让了6宗地块，始出让金总额45.57亿元，实际成交六地块共计54.5亿元，溢价率达15.2%。在北京，5月也出现了推地潮，门头沟新城地块经过现场82轮竞标后，最终被北京一当地企业夺取，溢价率高达104%。
对于一连串的土地以高价成交，中指研究院院长莫天全指出“土地市场正在回暖”。一方面，加大土地供应是调控政策的要求，也是地方政府财政收入的保障。受此影响，今年5~6月各地还将迎来一轮土地供应高峰。另一方面，绝大多数房企对中长期楼市普遍看好，拿地积极性较高，因而土地交易价格仍将居高不下。
土地市场升温是否会带动房价上涨？在上海，世博板块周边的楼盘价格都显现出升势。在北京，有的数据显示，4月份新房价格继3月份之后，再次领涨一线城市，同比涨幅连续两个月超过10%。广州白云新城有新盘乐观地表示，低于4万元/m2的价格就是平卖了。
对于楼价的上升以及房企的乐观，业内提醒：投资性需求得到遏制，以目前情况来看并不具备房价上升的条件。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，当前城市的土地价格处于“疯涨”阶段。比抵制房价更重要的是，地方政府必须有效抵制地价。2013年土地市场搞“限购”，已经是迫在眉睫的事情。在一线土地市场上做文章，总比在商品房销售时期搞“限价”、“限签”要好。
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