楼市出现3个“新变化”，房价会超出人们想象
网络2021/02/01 16:53
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长期以来，房子在中国人心目中占据了很重要的地位。首先在城市中拥有一套房子意味着能享受城市中的各种优质资源，比如教育资源、医疗资源等；同时人们把房子和婚姻捆绑在一起，很多人认为有房子才有结婚的资格，甚至有人把恋爱的标准都设定为有房一族，这也足以证明房子在很多人心目中的地位；即使已经成立了家庭，房子也显得尤为重要，因为房子能给其他家庭成员带来安稳的生活，有时候自己受点苦无所谓，但一定要让自己的家人感受到安稳与踏实。
不过，近些年来的高房价也让很多购房者望而却步。很多在城市里奋斗的年轻人，拿着几千块的工资，却要硬着头皮购买上百万甚至几百万的房子，压力之大可想而知。当然对于很多工资水平不高的年轻人来说，只依靠自己必然很难买到一套属于自己的房子，很多时候都需要依赖家庭的帮助，因此很多时候，高房价不仅仅给个人带来很多的压力，也给整个家庭带来很大的负担。
对于现在的购房者来说，最担心的莫过于房价会继续上涨，如果房价会继续上涨，就意味着未来的购房者需要付出更大的成本来买房。本来如今的高房价就已经压得很多人喘不过气来，如果房价继续上涨，很多人将会难以承受。关于未来房价是否还会持续上涨，董明珠表达了自己的看法，她认为目前房价上涨已经没有支撑。
当然商业大佬李嘉诚也有类似的观点，李嘉诚认为，未来几年，不管是大陆还是香港，都将会面临住房需求枯竭的问题，依然住房需求枯竭，房价上涨也就没有支撑。同样身为房产大佬的王健林认为，任何国家的房地产行业都不可能一直繁荣下去，这也是暗示中国房地产行业最繁荣的时代已经过去。
最近几年，楼市已经开始逐渐恢复理性，过去房价大涨的趋势也已经消失，现在的整体房价基本处于相对稳定的状态，不过在经济快速发展的背景下，每年房价稳定上涨也是正常的趋势。如果从现在楼市的发展趋势来说，董明珠真的已经说中了现在的房价走势，相比于过去几年，楼市已经出现了很多“新变化”，在这些“新变化”下，房价上涨已经失去支撑。
变化一：城镇化的速度已经开始逐渐变慢
根据国家统计局的发布的数据，2019年我们国家城镇化率已经达到60.60%，这个数据真的非常难得，众所周知，我们国家是一个农业大国，在改革开放之前，我国绝大多数人口都是农民。改革开放之初，我国的城镇化率只有17.92%，短短40年的时间，中国的城镇化率已经达到非常高的水平，这不仅是数据上的改变，而是中国改革开放以来飞速发展的证明。
城镇化的过程对于楼市来说是非常大的支撑，城镇化的本质就是农村人口进入城市。根据往年城镇化的速率来说，每年会有一千多万农村人口进入城市，并且这一千多万人多为年轻人和中年人，都是刚需买房的主力人群。过去这些年楼市能持续繁荣，快速的城镇化发展是非常重要的一个因素。
目前我们国家的城镇化率已经达到60%左右，而欧美发达国家的城镇化率都在70%甚至80%一样，也就是说我们国家城镇化还将继续。不过有专家预测，因为我们国家是传统的农业大国，并且人口基数特别大，想要达到发达国家的城镇化率非常困难，虽然未来城镇化还将继续，但是城镇化的速度相比于过去几十年会有所放缓。城镇化速度变慢会对楼市有非常大的影响，因为楼市很大的需求量都来源于农村进入城市的人口，如果城镇化速率放缓，也就意味着每年从农村进入城市的人口会逐渐变少。现在城镇人口的住房拥有率已经非常高，根据央行的一份统计数据，城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，城镇家庭对房子的需求量并不大，如果城镇化的速率下降的话，楼市将面临需求不足的问题。
变化二：人口出生率逐年降低，即将步入老龄化社会
近些年来，我们国家每年的新生人口数量逐年下降，据统计，2016年新生人口数量为1786万；2017年新生人口数量为1723万；2018年新生人口数量为1523万；2019年新生人口数量为1465万。从最近几年新生人口数量来看，每年的新生人口数量都在下降，并且这种下降的趋势还在继续。
人口对于房地产行业的发展是至关重要的，经济学家任泽平曾说过，房地产行业短期看金融，中期看土地，长期看人口，可以说人口是决定房地产行业是否兴旺的一个非常重要的因素。当然未来房地产行业面临的不仅仅是人口出生率下降的问题，还有人口结构的问题，目前的社会正在进入老龄化社会，随着时间的推移，老年人的人口比例在逐渐增加。除了人口的数量，人口的结构对于房地产行业的影响也非常大，因为多数购房者是年轻人，年轻人对房子的需求量比较大，而老年人基本上没有购房需求，因此如果步入老龄化社会，人们对住房的需求量也会进一步减弱。
变化三：住房过剩已经逐渐显露，楼市供求关系已经开始逆转
房子不同于其他商品，房子的存在周期比较长，可以居住好几十年，因此房子的置换周期非常长。对于很多人来说，一辈子只会购买一套房子，因此房地产行业在刚刚兴起的时候，人们都没有房子，那时候楼市处于人多房少的状态。不过随着房地产行业的不断发展，每年有那么多人购买房子，拥有住房的人越来越多，住房拥有率也越来越高。正如商业大佬李嘉诚说的那样，未来几年，楼市可能会面临需求枯竭的问题。
现在住房过剩的问题已经逐渐显露出来，表现在住房空置率上。根据西南财经大学关于住房空置率的统计数据，2017年中国二三线城市的住房空置率已经高于20%，已经处于严重偏高的水平，相信楼市经历最近几年的发展，住房空置率还在不断提高。同时二手房市场已经出现供大于求的问题，最典型的表现就是二手房挂牌量偏高的问题，目前我国多个重点城市的二手房挂牌量呈现出偏高的状态，成都、重庆、天津、郑州等城市二手房挂牌数量均超过10万套，青岛、武汉等城市二手房挂牌数量也已经接近10万套，要知道武汉年初的时候，二手房挂牌数量还不足5万套。
可以这样说，现在楼市真的不缺房子，房子已经呈现出过剩的状态，只不过房子在开发商和囤房者手中，目前开发商为了去库存已经开始打折促销，相信未来囤房者想要出售手中的房产，也只能选择降价抛售。如果楼市已经从过去的供不应求转变为现在的供大于求，市场风向已经发生很大的转变，可以说在买方市场的情况下，房价上涨真的没有支撑。
