房子过户给子女，生前还是身后？新规下区别大，父母和子女要留意
网络2021/01/06 17:36
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如果要问，世界上哪里的父母最好？中国父母绝对首屈一指！从孩子出生到上学、工作、结婚、买房，再到帮忙带孙子，一辈子不辞辛劳，任劳任怨，只为了让自己的孩子能够过得上幸福的生活。笔者身边就有不少朋友，虽然父母年纪也都不小了，但每天依然闲不住，总希望可以再努力一点，再多积累一点财富，将来全部留给自己的孩子。当然，在所有的财富当中，最大的一笔可能就是房子了。
大家都知道，过去一二十年，随着房价水平一路上涨，房子早已成为了家庭财富的重要象征。根据央行调查数据显示，目前我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253万元，而在实物资产当中，住房资产的比重高达74.2%，户均住房资产为187.8万元。因此，当父母老了以后，如何将如此巨大的一笔资产转让给子女就显得格外重要了，不仅父母会十分关心，子女也更加关注。毕竟，在现实生活中，不少家庭因为房产分割而闹了不少笑话，这显然不是父母想看到的结果。
一般来说，父母的房产过户给自己的子女主要有三种方式：第一种就是最为常见，大家也都较熟悉的继承过户，另外两种就是赠与过户和买卖过户。那么，这三种方式有哪些不同呢？首先，顾名思义，房产继承过户需要等到父母过世后才能办理，而赠与过户和买卖过户则需要父母在世时办理。其次，随着新规的发布，生前与身后办理的区别很大，其中主要体现在需要缴纳的税费方面，一不留神可能就要多支付不少，所以父母和子女都该留意。
第一、房产生前赠与过户
房产赠与并不是像送个礼物、礼品那么简单，由于房子属于不动产，所以房产赠与同样也需要缴纳一定的费用，而且这笔费用还不小。按照以往的经验看，房产赠与过户需要缴纳个人所得税、公证费、契税、评估费等。但是，根据财政部、税务总局联合发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得应税所得项目的公告》显示，直系亲属间的房产赠与过户免征个人所得税。显然，这就节省了一大笔税费开支。
因此，新规下，如今再选择房产赠与时，需要缴纳的税费基本就只有三种：契税、公证费、评估费。不过，需要注意的是，契税不能享受任何优惠，税率为3%，所以这3项税费加起来大概在5%左右。我们举个例子：假设赠与的房产被评估为200万，那么产生的三项费用就是10万左右。
第二、房产生前买卖过户
父母与子女之间的买卖过户，顾名思义，就是父母将房子卖给子女，这跟陌生人之间买卖房屋是一样的程序。因此，过户时，缴纳多少税费的衡量标准就是看这套房子究竟是不是属于“满五唯一”或“满二唯一”。“唯一”就是房子是属于业主的唯一住房，“满二”和“满五”都是从房产证下发的日期开始计算。如果是“满二唯一”的房子，则可以免征增值税；如果是“满五唯一”的房子，则可以免征增值税和个税，两者都能省去不少钱。
一般来说，父母过户给子女的房子基本都是自己的唯一房产，而且也都超过五年，所以基本免除了增值税、个税，需要缴纳的税费基本就只剩下契税、评估费了。需要注意的是，契税的缴纳与房子的面积直接挂钩，90平米以内缴纳比例为1%，超过90平米的缴纳比例为1.5%，因此契税、评估费等加起来大概在1.5%-2%左右。我们同样以被评估为200万的房子为例，假设面积在90平米以上，那么通过买卖过户产生的费用大约为4万左右。看得出来，虽然这也是一笔不小的数目，但显然要比赠与过户划算得多了。
第三、房产身后继承过户
在这三种方式当中，房产继承过户的方式最为常见，主要原因就在于老人在世时，没有财产分割意识，而且作为儿女，也不便提及此事，所以继承过户就成为了最普遍的选择。除了这个原因外，继承过户手续办理比较简单，也不需要缴纳契税，个税等税费，再加上目前国内也没有开征遗产税，所以子女只需要缴纳一些印花税、公证费、工本费等就可以了，加起来也就几百元、几千元不等，所以这种过户方式是最划算的。
不过，继承过户也存在明显的“后遗症”：如果家庭子女较多，往往会因为房产分割而出现矛盾。不过，今年1月1日正式实施的《民法典》对继承问题进行了修正，其中删除了“公证遗嘱效力优先”原则，规定：立有数份遗嘱的，以最后的一份遗嘱为准。与此同时，还新增了“被继承人宽恕制度”，也就是说即使继承人曾经丧失过继承权，但只要能够改过自新，父母也愿意宽恕，仍然可以继承房产。不难看出，新规下，被继承人的意愿得到了尊重，当然这也要求子女要更加善待父母，否则可能会失去房产继承资格。
最后总结一下：了解完这三种房产过户方式，究竟是选择哪一种，相信大家心里都有数了。从经济的角度来考虑，房产生前赠与过户虽然免除了个税，但是无法享受契税优惠，在三种过户方式中，是税费成本最高的一种，所以可以直接排除掉了。房产身后继承过户，不仅手续比较简单，而且主要税费也几乎都免除了，所以是最省钱的一种方式。房产生前买卖过户则介于二者之间。那么，这是不是意味着房产继承过户就是最佳的选择呢？其实，倒也未必，为什么这么说呢？
笔者认为，看似通过身后继承过户的方式简单省事还省钱，但是从长期来看，子女将继承的房子再次转让出售时，如果无法满足“满五唯一”的要求，根据规定，继承取得的房子再次过户交易需要缴纳20%的个人所得税，这可不是一笔小的数目。因此，综合种种因素考虑，在这三种方式当中，生前买卖过户或许是最合适的。
