楼市调控效果显现 未来房价以稳为主

国家统计局10月20日发布的9月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，房地产市场价格总体平稳，涨幅略有回落。其中，55个城市新建商品住宅价格环比上涨，较上月减少4个;50个城市二手住宅价格环比上涨，较上月增加3个。从价格走势看，大部分城市依然处于微涨区间，涨幅较上月略有回落。

　　城市间市场分化明显

　　数据显示，各城市之间的市场分化更加明显。分城市类别看，一线城市新建商品住宅价格同环比涨幅出现小幅回落或与上月持平，二手商品住宅价格环比涨幅回落，同比有所扩大;二三线城市新建、二手住房价格同环比涨幅均回落或与上月持平。

　　从环比看，一线北上广深四城新房、二手房价格涨幅均有小幅回落。不过，深圳市场仍表现较为突出，二手房价格环比上涨1.1%，高于一线城市平均水平0.2个百分点。二三线城市仍维持涨多跌少态势，下跌城市数量小幅扩大。其中，31个二线城市中新建住宅价格环比上涨25个，下跌4个，持平2个;35个三线城市中新建住宅价格环比上涨27个，下跌5个，持平3个，徐州以1.4%的涨幅领跑。二三线城市二手住宅价格环比上涨26个，下跌8个，持平1个;徐州以1.3%的涨幅居前，银川则紧随其后，以新房环比涨幅1.0%排名第二，这是银川继三次排名后，连续两次排名第二。

　　民银智库宏观分析师赵金鑫对中国商报记者表示，各线城市新建、二手商品住宅价格增速较上月均有所回落，同时新建住宅价格涨幅放缓速度超过二手房，这主要是房企降价回款策略和各地新建住宅限价调控所致。如银川市场受监管调控后市场热度降温，环比上涨1.0%，较上月涨幅收窄0.9个百分点，后续仍有下行空间。

　　“9月徐州新房、二手房市场出现局部过热，涨幅均居前列。徐州住建局近日紧急调控，稳定市场预期，政策效果将逐渐释放。”赵金鑫说。

　　“‘金九银十’是楼市传统消费旺季，市场交易活跃，房企以价换量现象明显增加。各地积极落实主体责任，严防当地房价异常波动，前期各地调控效果也逐渐显露，9月新房、二手房价格涨幅均有所回落。”专家告诉记者。

　　房价或继续低位盘整

　　“银十”接近尾声，“金九”市场销售情况究竟怎样?

　　龙头房企销售表现相当优异，碧桂园、保利、中海等房企单月合约销售金额同比增长了20%以上。前三季度“千亿俱乐部”房企数量达21个，平均销售额高达2421亿元。四季度，在年度销售业绩目标的驱使下，房企的供货力度有望继续保持。

　　从销售数据来看，9月房地产销售面积和销售额创历史新高，当月同比分别增长7.25%和16.01%。不过需要注意的是，9月较8月同比有所回调，市场出现趋冷迹象。

　　陈霄认为，9月市场销售热度提升主要是“三道红线”高压下房企借助传统销售旺季采取降价跑量的策略，加速去化、降负债并冲刺全年业绩。从单月数据来看，“金九”房企降价促销的效果明显，9月商品房呈现量升价跌态势。预计企业促销手段将延续，商品房销售面积同比有望进入正值。

　　与此同时，各地楼市收紧政策也在“趁热打铁”。中原地产研究中心统计数据显示，截至9月底，房地产调控政策次数高达403次。9月，广东东莞、杭州、沈阳、深圳、河北唐山等城市发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场。

　　赵金鑫认为，随着各地积极贯彻落实“房住不炒”，强调稳地价、稳房价和稳预期，“因城施策”操作经验日益成熟，政策精准度逐渐提高，楼市“露头就打”趋势明显。下一阶段，房价同比涨幅将阶段性维持低位盘整状态，以稳为主。

　　“分城市来看，一二线和强三线城市受强需求稳固支撑，市场热度、价格稳定预期较好，部分区域政策红利较大的重点城市值得关注;弱三四城市房价下行面临较大压力，部分城市或在需求端给予一定刺激，如支持无房、进城农民工等刚需购房。”赵金鑫说。

　　投资增速或边际趋缓

　　当前，房地产开发投资已回到往年正常水平。数据显示，1-9月，房地产开发投资同比名义增长5.6%，较1-8月提高1.0个百分点，累计增速实现四个月连续正增长，单月增速已七个月正增长，回到往年正常水平。

　　“展望未来，从几个主要指标来看，年内投资增速有望继续反弹提高，但边际增幅将放缓。”财信研究院副院长伍超明对中国商报记者表示。

　　从政策环境看，年内货币环境和“三稳”政策依然有利于房地产市场发展，但宽松政策环境将边际收紧。今年以来，面对新冠肺炎疫情的意外冲击，货币政策更加灵活适度，社会融资成本进一步下降，全年金融机构的贷款利率将大概率下行，有利于房地产资金来源稳定。“各地执行稳地价、稳房价、稳预期政策，出于防风险的考量，年内剩余数月房地产政策将边际收紧。”伍超明说。

　　从房地产资金来源看，增速稳中趋缓。1-9月，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速比1-8月提高1.4个百分点，单月增速连续七个月大幅走高。伍超明分析，随着近期部分城市房地产市场量价齐涨，这些城市收紧了限制性政策，房企贷款增速趋缓。另外，随着“三道红线”新规逐步推进，房企更加注重自身创造资金的能力，预计年内资金来源增速也将趋缓。

　　此外，土地购置面积增速趋缓，限制房地产投资增速反弹高度。数据显示，1-9月土地购置面积同比下降2.9%，连续3个月降幅扩大。分城市等级看，9月一二三线城市土地购置面积同比增速下降，一线城市购置面积仍然保持正增长，但二三线城市回落明显。“房地产开发企业后续拿地倾向可能呈现两极分化，多数房企态度趋于谨慎，一些具有资金实力的龙头企业仍有布局倾向。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为。

　　“未来，房地产企业面临监管层‘三道红线’要求，要在三年内完成降负债目标，房企拿地可能更偏谨慎，也将限制房地产投资增速的反弹力度。”伍超明说。

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