房产调控已三年，还要有多久？
樱桃大房子2019/11/05 10:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
平常我们关注楼市的涨跌，需要留意央行个人住房贷款余额的数据，因为钱不会说假话，这才是决定房价涨跌，楼市行情冷暖的关键。
最近研究院出了一个报告，央行数据显示，2019年三季度，个人住房贷款余额新增10900亿元，环比持平，同比增长5%，房贷余额新增额目前值仍处于历史较高位。
数据来源：中国人民银行、研究院
看上面这个图，对比一下，你可以大概看出来，从2016年到现在，房贷余额占比和新增一直是比较多的，就新增余额来说，相比2015年之前，明显上升了一个台阶。
观察历史数据，个人住房按揭贷款新增额大致出现三个高点（40%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。
2016年三季度，该指标连续刷新历史值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。
之后虽然有所下跌，但是依然在20%-30%之间，明显高于2014年之前上一轮调控的周期，那时候在10-20%之间震荡。
说明什么呢？
也就是说，现在虽然调控很严格，但是对房地产行业来说，显然要比2014之前那一轮调控周期日子好过的多。除非是你前几年非常激进，拿了太多地王，或者说高杠杆融资的，现在就会比较难熬。
当然，还有一个可能，现在只是上半场，还有下半场要熬，很多房企熬不过下半场。
最近又爆出一家靠花钱买出的百强房企，上海三盛宏业陷入资金链危机，项目大面积停工，距破产清算仅一步之遥，员工讨债，董事长当众大哭。
公司总资产512.48亿元，总负债就有417.65亿元，其中带息债务269.52亿元，资产负债率高达81.5%。
下面还有一个图，就是居民购房杠杆率与百城房价指数。现在大概处于调控的一个中途，所以还有较长的一段时间需要等待天亮。
数据来源：中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、中国城市二手房指数网站、研究院
居民购房杠杆率=季调个人住房贷款余额新增额/季调一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重
研究院的报告发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。
只要居民加杠杆，房价就上涨。居民降杠杆，房价涨幅就下跌。
2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶。
居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。
2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。
7.31政治局会议后，市场明显降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
2019年一二季度，因为降准，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期随之转变，首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
如果参考上一轮调控看，居民杠杆率在2012年时，大概是21%左右，属于近十年来值，但房价指数位在2014年3月，所以房价的底部会晚于居民加杠杆，市场见底会有滞后性。
这一轮调控，居民降杠杆目前还在30%左右，什么时候降到20%，能不能降到20%，这都是未知数，但可以肯定的是，百城房价指数环比涨幅是百分百没有到底的！
调控已经过去三年了，我觉得离终点至少还有2年的时间吧！也许更久！要看泡沫消化的情况，所以一城一策是必然。
但有些城市，比如苏州，深圳，武汉，杭州，这几年房价压根就没跌，一直在稳步爬坡，或者横盘震荡，这种城市是万万不能放开的，泡沫没有消化完，必须先压着。
推荐理由：
| 天福·九熙府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 玉泉 |
| 户型 | 五居室(169.00㎡)四居室(121.00㎡)三居室(115.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | 待定 | |
项目简介：天福集团中国中部房企品牌十强，美好生活 ，幸福营造者，致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕，布局，现13个省市，同时操作75盘。 天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划600余亩，一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内，临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺，自身还规划约4.5万方的商业配套，自建约3200㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区 以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环 当选九熙府
交通状况：
推荐理由：
| 呼和浩特祥生·东方樾基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(142.00㎡)三居室(142.00㎡)三居室(118.00㎡) | 收房时间 | 预计2021年交房 | 开盘时间 | 2018-12-22 |
项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落 子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区 的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市 子，高赠送面积户型，匠心钜著。 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境
交通状况：6路 33路 K5 60路 70路
推荐理由：
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 预计2021年12月31日交房 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排。
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
推荐理由：
| 呼和浩特碧桂园基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城 |
| 户型 | 三居室(105.00㎡)三居室(123.00㎡)四居室(146.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：呼和浩特碧桂园项目总占地面积65.18亩，容积率2.5。整体规划8栋楼，其中1栋15层，2栋18层，5栋33层的高品质电梯洋房。采用双入户大堂，赠送部分飘窗，大面宽进深等符和北方人居住特点的设计，为青城人民献上更人性化、更舒适的美好居住生活。
交通状况：S6、14、24、26、75、76、84、85、108路公交车
推荐理由：
| 融创瀚海壹號基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 三居室(135.00㎡)五居室(165.00㎡) | 收房时间 | 预计2022年入住 | 开盘时间 | 预计2019年11开盘 |
项目简介：项目位于赛罕区科尔沁快速路与保全街交汇处路北，整体风格为现代。开发时间为2019年，项目一期开发，主要面积段为建筑面积约135-165㎡，目前未售。项目开发商为融创地产，2018年，融创中国位列房企销售额排名第四位。
交通状况：99、109、121、206、社区11号线路等多条公交线路途径项目，交通十分便捷
推荐理由：
| 华润置地润府基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城 |
| 户型 | 四居室(147.00㎡)四居室(130.00㎡)二居室(87.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：润府是华润置地在青城打造的低密洋房住区，规划有6栋6层洋房、4栋8层洋房和10栋18层小高层，洋房户型面积为140㎡、160㎡，小高层户型面积90㎡-150㎡。项目位处科技城芯，东河优质板块，背靠内蒙古生态涵养带、西揽东河一线美景，奢享生态水岸生活。 项目地理位置优越，交通便利，万通路、东二环、科尔沁快速路、地铁2号线（在建）等主干道构成立体交通网络；周边配套丰富，项目自建1.5万㎡商业，邻近三级甲等医院内蒙古妇幼保健院、万达广场等大型商圈；教育资源优越，包括幸福里自配幼儿园、伟才幼儿园、鼎奇幼儿园等，邻近青山小学（惠东校区）、东河实验小学、东河实验中学等；拥有国家一级资质的华润物业，以港式物业服务标准为业主提供尊贵服务，为优居生活保驾护航。
交通状况：万通路、东二环，东部板块两大核心主干道，连接主城区中心区域
推荐理由：
| 金地江山风华基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 四居室(140.00㎡)四居室(140.00㎡)三居室(125.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：金地·江山风华位于赛罕区呼伦贝尔南路与帅家营路交汇处，打造河景高层、电梯洋房、院落叠墅等多元产品，倾力构筑百万平墅院品质大城。 金地·江山风华择址城市潜力发展区域赛罕之心，赛罕区作为城市发展焦点，乃连接主城与新区的桥头堡，未来这里将打造成为城市级新兴产业集群——呼南未来城，随着和林格尔新区、新机场、金桥开发区等城市利好相继落实，将不断推动赛罕区未来发展，顺应呼市的全新城市升级。 金地·江山风华环拥双河流域，北邻小黑河滨水景观带，未来舒居于此，绿氧生态将时刻浸润生活。在交通配套上，江山风华位处于三横五纵立体交通网之内，快速交通无忧畅达城市南北；规划中的地铁2号咫尺江山风华项目设站，未来通车后将升级呼市交通发展格局，便利业主归家出行。 江山风华择址城市文昌吉位之上，打造九年一贯制优学教育体系，坐拥城市文脉大境，名校书香，陪伴孩子优学进步，朗朗书声，孕育卓越成长未来。 金地物业乃中国物业管理一级资质企业，26年领先行业的服务经验，365天专属管家周到服务，借助享家社区APP、客户体验调研、第三方满意度调研等渠道了解客户感受，让美好的温度浸润人居生活。
交通状况：未来地铁2号线帅家营站到站即是
推荐理由：
| 呼和浩特恒大城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价17000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城一家村 |
| 户型 | 三居室(126.00㎡)三居室(132.00㎡)三居室(128.00㎡) | 收房时间 | 预计2022年10月10日交房 | 开盘时间 | 2019年6月29日已开盘 |
项目简介：呼和浩特恒大城是世界500强恒大集团布局首府青城的扛鼎力作，项目择址新城区核心地段，目前规划六期，占地逾千亩，总建筑面积达185万㎡。项目北接成吉思汗大街、南邻爱民街、西邻展览馆东路，丰州北路贯穿南北，北侧规划地铁2号线一家村站（在建），交通畅达 项目拥有多业态社区商业，规划建有8000㎡恒大影院，为业主打造集美食、购物、休闲、娱乐于一体的全系生活配套。社区内部绿化率高达39%，打造欧式亲水园林，开凿中央景观碧湖，打造生态宜居社区；项目内部拥有两座社区多功能会所，拥有恒温泳池、健身中心等优质配套；内部打造两座双语幼儿园，同时紧邻苏虎街实验小学科尔沁校区；物业服务由国家一级资质金碧物业全程护航。 恒大城6期·城市之光是项目倾力打造的全能轻奢新品，总建筑面积达36.5万㎡，建筑面积约38-84㎡轻奢平层，37-81㎡全能loft，拎包入住，投资自住兼可，以更优品质开启城市人居新潮流。
交通状况：项目周边主要有展览馆东路上市民体育中心公交站的56、62路公交车，距离地块直线距离800米，一家村北口站的80路公交车，地铁2号线一家村站（建设中，预计2020年6月开通）
推荐理由：
| 呼和浩特富力华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9700元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(85.00㎡)三居室(109.00㎡)三居室(125.00㎡) | 收房时间 | 2020年8月 | 开盘时间 | 2018-07-21 |
项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目！
交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;
推荐理由：
| 融创鹏辉·玉兰天宸基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 四居室(147.00㎡)三居室(127.00㎡)三居室(108.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：融创鹏辉·玉兰天宸项目地处城市“南拓”战略辐射区核心——赛罕区，同时占据未来文化中心板块核心，被称为呼市的中央生活区。集城市未来核心商务区、经济流高效聚集区、新兴产业集中分布区于一体，未来新贵领地，成为宜居宜业的居住优选 项目位于城市交通便捷之地。项目东至科尔沁快速路，西邻巴彦塔拉路，北邻额尔敦街。项目距火车东站约13公里，驾车约15即可抵达；距白塔机场约15公里，驾车约20即可到达。便捷交通，畅达全城。项目周边云集西古楼幼儿园、15年一贯制蒙古族实验学校（建设中）、文化中心（建设中）、医科大第二附属医院、学林医养、文化娱乐一应俱全，全优资源拱卫左右。便利无所不至，悠享舒适生活体验. 融创鹏辉·玉兰天宸项目总占地约5万平方米，总建筑面积约13万平方米，容积率小于1.8，绿化率大于35%。由七栋瞰景高层，三栋多层洋房组合而成。项目由专业设计师设计，全品牌装修交付，建面约108-147㎡精装小高层，建面约123-146㎡宽景洋房分区而置，轩朗户型，南北通透，尽揽一线河景，打造呼应时代的城市人居新高度 项目建筑风格采用现代法式风格，园林景观运用法式对称式景观布局，层层布景，营造充满仪式感的景观序列空间。
交通状况：东二环沿线巴彦塔拉路、保全街、科尔沁快速路；99路公交车
