房价到底会横盘多久?
地产观点2019/10/16 10:33
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8月23日，北京开了一场会。
会议上，国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况做了一份报告。报告显示，今年三大攻坚战取得新进展，为全面建成小康社会打下坚实基础。而在房地产部分，却只提及了16个字：
“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
这句话虽不再新鲜，但在这样重要的场合下再次强调，也反映了官方当下对房地产在经济中起到的作用的态度已经非常坚决，那么「尿壶理论」将大概率推出历史舞台。
凡是关注楼市的人，应该都会发现一个现象。今年无论是官方还是民间主流媒体，大小新闻都离不开3月会议倡导的三稳大基调，「稳房价，稳地价，稳预期」。
那么，“稳”到底是什么意思呢？
换算到市场情况，其实就是「楼市横盘」，房价不涨不跌，一成不变，今年北京房价是6.2万元/平，明年是6.2万/平，后年还是6.2万/平。即使跌宕，也要在一个合理的微调区间内。
那么房价到底能不能横得住？我们还要从20年房地产史中去寻找影子，它对我们即将面对的楼市有极大的借鉴作用。
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其实不难找，往前数1个周期，2010-2015年，就是为期5年的横盘大周期。
2010年4月，“新国十条”出炉，规定购房贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，大幅提高三套及以上首付和贷款利率，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
在4万亿刺激下接近沸腾的房价，这时候终于断了根基。
后在9月，调控穷追猛打。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部又连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。这才将中国楼市彻底送进寒冬，进入所谓的「横盘时代」。
那么在2010年-2015年这段横盘时期，各地房价发生了怎样的变化呢？我特地把70个城市5年的房价对比整理了出来。
(2010-2015年70城房价涨幅)
你会看到，5年内70个城市中，有62个城市的房价是上涨的，8个是下跌的。在上涨的城市中，房价涨幅的是深圳63.50%，其次是北京30.90%，上海，厦门和广州。发现没，和今天房价五虎的格局如出一辙。
其次，大部分城市均处于中部区间，如果把70个城市的涨幅进行平均值计算，得出的数值为8.69%，意味着在5年横盘期内中国房价整体上涨了8.69%！
有人这时候就开始疑惑了，不是说好的横盘吗？国十条压的这么严，房价还上涨了？
其实现实很残酷，横盘5年，房产实际上是严重缩水的。如果把通胀、货币发行，还有房贷利息考虑进去，你就明白了。
我在之前的一篇文章《7年大周期，房价最有潜力的城市》里曾写过，2010-2015年，每年的通胀率大约为7%左右。那么我在2010年买了一套100平米的房子，花了100万，那么到了2015年呢？
通过复利计算，这套房子的价值只剩下了69.5万，凭空蒸发了30.5万人民币！意味着，5年内房价必须上涨30.5%，才能勉强跑赢通胀。
我们再反过来看房价表现。横盘5年内，其实只有深圳和北京在字面意义上跑赢了通胀，其他城市一律贬值！换句话说，通胀情况下，所谓的横盘市场，房价其实是下行的。
所以在这个时期内，刚需观望，投机基本绝迹，库存闲置商品房数量飞速增加，「买涨不买跌」情绪加速蔓延到各个角落，这也是我们接下来要面对的市场。
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历史规律，房价只要1-2年不涨，就会引发炒房客恐慌，因为一部分玩家身上背着高杠杆，如果短炒无法高位套现，意味着每时每刻都在吞噬着他们的资金成本。
这点在温州和杭州市场表现的非常明显。
在2010-2015年大横盘周期中，房价跌的的莫过于温州，这个炒房客的天堂完全是把自己玩崩了，其次就是被浙江炒房军团殃及的杭州。
说实话，在这5年间，杭州的发展并不差。经济增长，以阿里巴巴为首的科技企业在快速崛起，人口净流入，基建和环境在加速优化，然而房价却连续下跌和滞涨，甚至跑输了郑州、合肥和南京。
为何？房价太过虚高。
2010之前，杭州是温州、台州炒房客的主要阵地，以赚快钱为目的的炒房客成群结队踏上这片投资热土，甚至把当时鸟不拉屎的下沙炒到了2万元以上，这是当初连北京都不敢想象的。
以当时杭州的基本面，无论是人均收入还是经济结构、常住居民的承载能力，都无法支撑如此之高的房价，杭州楼市成为空中楼阁，接盘乏力。
而在杭州炒房的温台炒房客们，其主要资金来源是地下钱庄、民间借贷，链条错综复杂，房子卖不出去，无法兑现，层层逼债，房子只能打折抛售。那时候在杭州法院的案件，就是房子司法拍卖。
2010年之后，大概是杭州楼市史上最阴暗的时期。降价维权笼罩在城市上空，尤其下沙、闲林等郊区新盘房价下跌惨烈，无数炒房客被套其中，因民间借贷纠纷，将亲戚送上法庭的例子，司空见惯。
随后杭州应调控要求，启动历史最严房地产调控政策，再加上历史天量卖地供地，让本就虚高的杭州房价，更是雪上加霜。
楼市不同于股市的一个地方在于，成交量极小，整个小区如果只有你一个人降价30%出售，那么你这个成交价也就代表了整个小区的价格。这在横盘周期中，异常明显。
2010-2015年，杭州以5年连续下跌，成为中国楼市的一道靓丽的风景线。但这5年，实属是杭州不断筑底的过程，也是杭州修复楼市，回归真实价值的一次机会。
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之所以拿2010-2015年的杭州举例，是在告诉大家，即使是「基本面」优质的城市，只要房价虚高，横盘周期会加速暴露其原形，接下来会有一批城市将会重走杭州的老路。
至于是哪些城市，我把它们的共性总结出来，大家自行判断。
1.周边炒房客炒作是主要原因。
除了2010年杭州和温州以外，2008年的深圳楼市也很深刻。2008年之前，港澳炒房客扎堆冲进深圳炒房，把深圳房价一度炒到天价，然而风暴来袭后，这些炒房客的资产一夜成负，为了曲线自救，只能选择抛售房产。
2008年是地产最惨的一年，无数炒楼人亏得血本无归……这句话尤其表现在深圳，那时候关内房价低至7380元/平米，豪宅一夜之间惨跌50%，断供、跑路，已不再是新鲜事。
所以你也就明白了，为什么这两年当局一直把「严打炒房客」作为首要调控任务，对炒房客如此深恶痛绝，就是因为他们才是房地产风险的一大由头。换句话说，只要这个城市的购房者结构良好，炒房客少，那么即使房价横盘，也不会引发大规模降价事件。
2.合理的供应量。
你会发现，无论是2010年的杭州还是温州，他们在横盘周期内，对土地的供应不会节制，只要有地基本都招拍挂了。当市场供应远超过需求，房子不再是稀缺品时，买不买房就成了“佛系”选择。
供地是一门艺术，多了利空房价，少了利多房价，当年黄奇帆就用天量供应把重庆房价常年压在一个较低的区间内，不得动弹。所以，大家一定要关注自己所在城市的供应，不过大多数城市都难以抵挡土地的诱惑，背后原因你懂的。
3.人口是防跌因素。
房价炒起来不可怕，可怕的是，房价炒起来之后没人接盘。也就是说，在横盘时间内根本没有外来人口流入。
上面举例的杭州和深圳，之所以后期可以修复反弹，是因为杭州在2010-2015年是长三角地区人口流入的城市，而深圳则一直是珠三角地区的翘楚。源源不断流入的需求，不断夯实虚高的房价，才让他们迎来横盘之后的崛起。但有些城市就不那么幸运了。
这时候一定有人要反驳了。按照你这么说，大部分三四线城市正是属于没有人口流入的地区，为什么横盘之后也跟着崛起了？
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要记住，上轮大牛市，一二线是报复性反弹，三四线是强制性激涨。
三四线问题，我在之前的文章里已经写过很多了。当年在2010-2015年大横盘周期中，三四线一直维持着天量土地供应，直至把地产逼到了库存风险。
什么叫库存风险？
城市内的存量房根本无法消化，市场供过于求，开发商为了争夺有限的客源，房价开始不断推低，从而传导至地价下滑，形成恶性循环。
如果不是2016-2018年这一轮轰轰烈烈的楼市去库存计划，三四线会继续横盘下去，10年？15年？乃至更久……
为什么我一直强调三四线城市存在风险？
是因为上一轮通过棚改货币化去掉了横盘期积压的旧库存，但是从2015年到现在，库存增长的速度不比2015年之前差，又积压了天量的新库存。2015年，三四线城市库存占比高达80.67%，2018年，这个数值是81.33%。
棚改是把周边的村民引进城内买房，短期内催生了一大波新的需求，市场供不应求，引发楼市大热，房价上涨，也把城市内的伪刚需和投资客引了进来。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。
但是2018年之后呢？该买的都买了，刚需购买力消化殆尽，新的库存又靠谁消化？我相信以现在这个房价水平，如果没有棚改货币化政策支撑，有能力进城买房的农民，不在多数。
而且值得注意的是，2016年，居民人均住房建筑面积达40.8平方米，据测算，三四线城市居民人均住房面积更是达到了42.12平方米。经过去库存周期，三年后的今天，这个数值又该是多少？显然，居民的居住需求显然已经“过分”满足。
所以未来，绝大数三四线会进入漫漫横盘期，可能是5年，也可能是十年，而今天在三四线炒房的人群也会被长期套牢。当然这是在不出意外政策的情况下！如果5年之后再出一个类似于棚改的政策，就不好说了，给钱让人买房，这事儿搁哪儿房价都得涨。
有人说那么现在把三四线房子出手了吧。不好意思，据我所知，大部分三四线已经开始进入「有价无市」周期，房子是卖不出去的。如果硬要卖，只能打折出售，而这显然满足不了你对房价回报的预期。大部分人会抱着侥幸心理，期待着三四线房价的再次崛起。从而最后被漫漫横盘所吞噬，人性使然，谁都挣脱不开。
那么横盘期买不买房呢？如果你是潜力城市的纯刚需，就应该买。要知道横盘越久，市场就更容易倾向买方，议价和选择空间大，横盘淘笋的机会也就越多。
然而就过去的形势看，只要房价不涨，世界上就好像没有刚需这么一个群体。但只要房价一涨，顿时又跑出来一大群刚需购房者开始抢房。「买涨不买跌」已经根植在每个购房者的心中，而这，也是让80%的人成为韭菜的真正原因。
横盘市场是一个非常好的真空期，所有城市都在夯实房价，将真实价值回归，也在这个时期，我们可以看到到底哪些城市具有真正的竞争力，哪些城市是站在风险顶端的小丑。
2019年是一道分界岭，5年之后，有的城市崛起了，有的城市彻底暗淡了。但无论与否，大家都应该做好迎接横盘大周期的准备。
来源：地产观点
