张平：都説小县城房价会大跌 真有这可能吗？
金融界网站2019/10/12 09:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
最近，网友提问，网络上都在説小县城房价以后会大跌，你认为有可能吗？
对此，专家们认为，小县城房价会下跌，但跌幅是有限的，这主要是中国目前城镇化率只有58%，要想达到发达国家80%以上的水平，就会有数亿农村人口进城，他们进县城后，就会在当地购房置业。所以，小县城房价很难大跌。
从目前资料来看，有200多家小县城房价涨至8000元到9000元/平方米，小县城房价近两年来也基本上都翻了个倍。那是什么导致小县城房价出现大涨呢？主要有以下三个原因：
，很多农民工在大城市里打工，积蓄了一点资金，他们深知现在大城市房价已很高，于是就跑到家乡附近的小县城去买房，这样希望通过投资小县城，来使得自己圆上住房梦。农民工在小县城购置房产，就会推动房价大幅上涨。
再者，本轮房地产上涨始于2015年，各大中城市都被悉数炒了一遍，先是深圳领涨一线城市，随后以苏州、南京为代表的二线城市跟进，马上三四线城市房价也涨了上涨。后来就遇到了史上最严厉的房地产调控政策。
炒房资金无奈之下，就开始投机炒作小县城，小县城房价上涨，又刺激了当地的购房需求跟进，于是小县城房价也会大涨。
最后，棚改货币化安置，使得小县城里很多的危房简屋要进行拆迁，于是地方政府就去向银行贷款，拿到贷款后，就直接发给动迁居民。而动迁居民拿着安置款后，就到周边买房。
虽然，这么做有利于缓解房地产去降库存的压力。但是小县城房地产市场盘子本身就不大，再加上棚改拆迁资金的进入。于是，棚改的居民购房推高了小县城的房价。
现在的问题是，小县城的房价以后会否大跌呢？我们认为这种可能性很大。
，小县城当地居民收入只有二三千元。而当地房价被炒到八九千/平米。
显然，近年来小县城房价的大涨，已经远远透支了当地居民的购房能力，在这种情况下，如果投机性炒房者退出，当地居民无法支撑起高房价，房价大起大落就在所难免。
第二，小县城前几年房价大涨，主要是在大城市攒到了钱的农民工进城购房，这些农民工平时不在小县城住，多数时间要到大城市去做工作。只有春节、国庆等假期才能回来。而现在农民工购房潮已经释放完毕。
目前，国内多数小县城的情况是，人口流出大于流入，产业单一，同质竞争严重。而一旦炒房资金撤出，那小县城房价肯定会直线下跌。
第三，由于这几年小县城房价上涨，很多开发商在小县城周边建造了大量商品房，本来棚改货币化安置就是让拆迁居民消化到存量商品房库存，但随着县城房价的大涨，一些开发商纷纷拿地建房。
这就导致原来存量房还没有消化掉，新建的大量商品房又进入小县城.。所以，现在小县城房子不是供不应求，而是供远大于求。
前两年小县城房价大涨，是农民工回乡置业潮，投机资金看中小县城的价值洼地，以及棚改货币化安置等几个因素。而现在，小县城房价涨幅，远远超过当地居民收入的涨幅，同时，小县城多数是人口流了大于流入，更关键的是，小县城现在房子早已不是供不应求，而大量新建商品房入市 ，乃是供过于求。未来国内房价最有可能出现大调整的就是小县城，随后才是三四线城市房价。
推荐理由：
| 天福·九熙府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 玉泉 |
| 户型 | 五居室(169.00㎡)四居室(121.00㎡)三居室(115.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | 待定 | |
项目简介：天福集团中国中部房企品牌十强，美好生活 ，幸福营造者，致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕，布局，现13个省市，同时操作75盘。 天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划600余亩，一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内，临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺，自身还规划约4.5万方的商业配套，自建约3200㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区 以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环 当选九熙府
交通状况：
推荐理由：
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价16000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 预计2021年12月31日交房 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
推荐理由：
| 呼和浩特碧桂园基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城 |
| 户型 | 三居室(105.00㎡)三居室(123.00㎡)四居室(146.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：呼和浩特碧桂园项目总占地面积65.18亩，容积率2.5。整体规划8栋楼，其中1栋15层，2栋18层，5栋33层的高品质电梯洋房。采用双入户大堂，赠送部分飘窗，大面宽进深等符和北方人居住特点的设计，为青城人民献上更人性化、更舒适的美好居住生活
交通状况：S6、14、24、26、75、76、84、85、108路公交车
推荐理由：
| 融创瀚海壹號基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 三居室(135.00㎡)五居室(165.00㎡) | 收房时间 | 预计2022年入住 | 开盘时间 | 预计2019年11开盘 |
项目简介：项目位于赛罕区科尔沁快速路与保全街交汇处路北，整体风格为现代。开发时间为2019年，项目一期开发，主要面积段为建筑面积约135-185㎡，目前未售。项目开发商为融创地产，2018年，融创中国位列房企销售额排名第四位。
交通状况：99、109、121、206、社区11号线路等多条公交线路途径项目，交通十分便捷
推荐理由：
| 华润置地润府基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城 |
| 户型 | 四居室(147.00㎡)四居室(130.00㎡)二居室(87.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：润府是华润置地在青城打造的低密洋房住区，规划有6栋6层洋房、4栋8层洋房和10栋18层小高层，洋房户型面积为140㎡、160㎡，小高层户型面积90㎡-150㎡。项目位处科技城芯，东河优质板块，背靠内蒙古生态涵养带、西揽东河一线美景，奢享生态水岸生活。 项目地理位置优越，交通便利，万通路、东二环、科尔沁快速路、地铁2号线（在建）等主干道构成立体交通网络；周边配套丰富，项目自建1.5万㎡商业，邻近三级甲等医院内蒙古妇幼保健院、万达广场等大型商圈；教育资源优越，包括幸福里自配幼儿园、伟才幼儿园、鼎奇幼儿园等，邻近青山小学（惠东校区）、东河实验小学、东河实验中学等；拥有国家一级资质的华润物业，以港式物业服务标准为业主提供尊贵服务，为优居生活保驾护航
交通状况：万通路、东二环，东部板块两大核心主干道，连接主城区中心区域
推荐理由：
| 金地江山风华基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 四居室(140.00㎡)四居室(140.00㎡)三居室(125.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：金地·江山风华位于赛罕区呼伦贝尔南路与帅家营路交汇处，打造河景高层、电梯洋房、院落叠墅等多元产品，倾力构筑百万平墅院品质大城。 金地·江山风华择址城市潜力发展区域赛罕之心，赛罕区作为城市发展焦点，乃连接主城与新区的桥头堡，未来这里将打造成为城市级新兴产业集群——呼南未来城，随着和林格尔新区、新机场、金桥开发区等城市利好相继落实，将不断推动赛罕区未来发展，顺应呼市的全新城市升级 金地·江山风华环拥双河流域，北邻小黑河滨水景观带，未来舒居于此，绿氧生态将时刻浸润生活。在交通配套上，江山风华位处于三横五纵立体交通网之内，快速交通无忧畅达城市南北；规划中的地铁2号咫尺江山风华项目设站，未来通车后将升级呼市交通发展格局，便利业主归家出行。 江山风华择址城市文昌吉位之上，打造九年一贯制优学教育体系，坐拥城市文脉大境，名校书香，陪伴孩子优学进步，朗朗书声，孕育卓越成长未来。 金地物业乃中国物业管理一级资质企业，26年领先行业的服务经验，365天专属管家周到服务，借助享家社区APP、客户体验调研、第三方满意度调研等渠道了解客户感受，让美好的温度浸润人居生活。
交通状况：未来地铁2号线帅家营站到站即是
推荐理由：
| 呼和浩特恒大城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价17000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城一家村 |
| 户型 | 三居室(126.00㎡)三居室(132.00㎡)三居室(128.00㎡) | 收房时间 | 预计2022年10月10日交房 | 开盘时间 | 2019年6月29日已开盘 |
项目简介：呼和浩特恒大城是世界500强恒大集团布局首府青城的扛鼎力作，项目择址新城区核心地段，目前规划六期，占地逾千亩，总建筑面积达185万㎡。项目北接成吉思汗大街、南邻爱民街、西邻展览馆东路，丰州北路贯穿南北，北侧规划地铁2号线一家村站（在建），交通畅达 项目拥有多业态社区商业，规划建有8000㎡恒大影院，为业主打造集美食、购物、休闲、娱乐于一体的全系生活配套。社区内部绿化率高达39%，打造欧式亲水园林，开凿中央景观碧湖，打造生态宜居社区；项目内部拥有两座社区多功能会所，拥有恒温泳池、健身中心等优质配套；内部打造两座双语幼儿园，同时紧邻苏虎街实验小学科尔沁校区；物业服务由国家一级资质金碧物业全程护航。 恒大城6期·城市之光是项目倾力打造的全能轻奢新品，总建筑面积达36.5万㎡，建筑面积约38-84㎡轻奢平层，37-81㎡全能loft，拎包入住，投资自住兼可，以更优品质开启城市人居新潮流。
交通状况：项目周边主要有展览馆东路上市民体育中心公交站的56、62路公交车，距离地块直线距离800米，一家村北口站的80路公交车，地铁2号线一家村站（建设中，预计2020年6月开通）
推荐理由：
| 呼和浩特富力华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9700元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(85.00㎡)三居室(109.00㎡)三居室(125.00㎡) | 收房时间 | 2020年8月 | 开盘时间 | 2018-07-21 |
项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目
交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;
推荐理由：
| 融创鹏辉·玉兰天宸基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 四居室(147.00㎡)三居室(127.00㎡)三居室(108.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：融创鹏辉·玉兰天宸项目地处城市“南拓”战略辐射区核心——赛罕区，同时占据未来文化中心板块核心，被称为呼市的中央生活区。集城市未来核心商务区、经济流高效聚集区、新兴产业集中分布区于一体，未来新贵领地，成为宜居宜业的居住优选 项目位于城市交通便捷之地。项目东至科尔沁快速路，西邻巴彦塔拉路，北邻额尔敦街。项目距火车东站约13公里，驾车约15即可抵达；距白塔机场约15公里，驾车约20即可到达。便捷交通，畅达全城。项目周边云集西古楼幼儿园、15年一贯制蒙古族实验学校（建设中）、文化中心（建设中）、医科大第二附属医院、学林医养、文化娱乐一应俱全，全优资源拱卫左右。便利无所不至，悠享舒适生活体验. 融创鹏辉·玉兰天宸项目总占地约5万平方米，总建筑面积约13万平方米，容积率小于1.8，绿化率大于35%。由七栋瞰景高层，三栋多层洋房组合而成。项目由专业设计师设计，全品牌装修交付，建面约108-147㎡精装小高层，建面约123-146㎡宽景洋房分区而置，轩朗户型，南北通透，尽揽一线河景，打造呼应时代的城市人居新高度 项目建筑风格采用现代法式风格，园林景观运用法式对称式景观布局，层层布景，营造充满仪式感的景观序列空间
交通状况：东二环沿线巴彦塔拉路、保全街、科尔沁快速路；99路公交车