切莫将保证楼市健康平稳发展片面理解为政策放松

房子和房价是当前中国热度的经济和民生话题，每项政策出台都挑动着买房者和卖房者的敏感神经。

　　2019年房地产市场走势将会如何？1月21日，习近平总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上发表重要讲话强调，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

　　2018年12月召开的中央经济工作会议也明确了方向：一是不再强调发展住房租赁市场；二是将“差别化调控”改为“分类指导”；三是强调夯实城市政府主体责任。随后，住房和城乡建设部在工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　接受中国经济时报记者采访的分析人士认为，中国的房地产市场正处在前所未有的历史性变局之中。虽然房地产发展将受到政策变化和市场变化的约束，但作为一个巨大的存量市场，仍然会对中国经济、产业和老百姓的生活有着重要影响。当前，中国房地产市场重要的任务就是要保证房地产市场健康平稳发展，防范发生房地产市场风险，而不能机械片面地理解为房地产调控政策的放松或调整。

　　变：政策由过去直接干预市场转变为分类指导

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者采访时表示，目前我国城镇户均住房已达到1.1套左右，总体解决了住房短缺问题，但区域差异较大，部分人口流入多的热点城市仍面临供应不足的矛盾，而大部分城市住房总量已总体平衡，也有一些城市存在住房供给过剩的风险。在总体解决住房短缺问题、区域分化却加大的新形势下，中央经济工作会议强调因城施策、分类指导和地方政府负主导责任，这是根据我国房地产发展形势的变化对房地产政策作出的相应调整。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强在接受中国经济时报记者采访时认为，中央经济工作会议强调因城施策、分类指导和地方政府负主体责任，透露出两个明显信号：一是房地产市场的责任主体由中央下沉到地方。过去我们一讲到房地产调控，那都是中央的事情，中央出政策，地方搞落实，实际效果并不理想。现在是中央把大方向确定之后，房地产市场直接交给各地方政府来管理，使地方政府真正成为本地房地产市场的主体责任人，而不再是中央调控政策的被动执行者。

　　“另一个信号是中央关于房地产市场的政策基调由前期一边倒的遏制房价过快上涨转变为分类指导。这也说明这一轮房地产调控效果明显，房地产市场价格上涨预期已经发生了根本性转变。”王业强表示。

　　根据大数据房价指数监测显示，2018年11月142个样本城市房价平均环比下跌0.802%，跌幅比上月扩大0.5个百分点。房价环比下跌的城市为113个，比上月增加29个，占样本数的80%。2018年11月房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。

　　王业强指出，在目前情况下，前期房地产调控政策面临调整。如果像当前市场所期望的开始放松调控，那么中国的房地产市场极有可能又陷入调控失灵的老路。因此，中央政策由过去的直接干预市场转变为分类指导性政策，由地方政府根据实际情况，对本地房地产市场实施管理主体责任，各地房地产市场政策有松有紧，因城施策，确保中央房地产政策目标的实现，即构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　中原地产首席分析师在接受中国经济时报记者采访时也表示，未来，各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。当然，不排除有部分城市的政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括房地产巡查在2019年将依然常态化。

　　稳：保证房地产市场健康平稳发展是重要任务

　　中央对于房地产不再提“调控”，是否意味着房地产调控已经到位了？王业强对此不以为然，他认为，房地产不提“调控”并不是说房地产调控已经到位了，而是说房地产市场的管理体制和思路发生了根本性变化，是将房地产市场的责任主体由中央转移到地方政府身上。当前，中国房地产市场重要的任务是要保证房地产市场健康平稳发展，防范发生房地产市场风险，而不能机械片面地理解为房地产调控政策的放松或调整。

　　邓郁松也指出，面对房地产发展阶段变化和区域分化的新形势，实现房地产市场持续稳定健康发展，需要更加重视把握房地产市场发展规律，理清相关政策的作用机理。从各国房地产发展的实践来看，政策因素对房地产市场影响较大，特别是金融政策和土地、规划政策的调整对房地产市场的影响尤为突出。从我国房地产市场发展的历程来看，这两方面的政策影响也非常突出，表现在低利率、低首付的时期，房地产销售量大、房价涨幅高，高利率、高首付的阶段，房地产市场的销售会受到抑制、房价涨幅低。从不同城市来看，土地供应过多的城市，去库存压力较大。而土地供应明显偏少的部分热点城市，房地产市场长期处于紧平衡甚至是供不应求的状况，房价涨幅高且上涨压力大。因此，在新的发展阶段，要更加重视在把握规律的基础上完善相关政策，对地方来说，要特别重视加强土地供应的调节，既要防止土地供应过少带来的房地产供不应求、房价持续较快上涨的问题，也要防止短期内土地供应量过多带来新一轮供应过剩的风险。对中央来说，要重视稳定房地产金融政策，为房地产市场的平稳健康发展创造平稳的房地产金融环境。

　　势：2019年房地产市场将延续下行态势

　　近段时间，部分地方楼市政策的“风吹草动”引起社会广泛关注，比如菏泽、广州、珠海等地相继出现取消限售、降低社保门槛等政策微调。此外，央行决定再次全面降准，将净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期，房企资金压力将得到较大缓解。与此同时，近日多地传来“房贷利率松动”的消息。

　　对此，邓郁松认为，近期部分城市对于房地产政策作出的一些调整符合因城施策的政策方向，有利于地方政府根据本地房地产市场实际情况及时调整完善相关政策，发挥好地方政府的主体责任。

　　“由于我国房地产市场发展已发生重大变化，需要重视从发展阶段变化的角度认识未来房地产市场发展趋势。”邓郁松指出，从典型经济体房地产市场发展的一般规律看，在户均住房超过1.0套后，都出现了新开工数量的下降和房地产投资增速的回落。我国总体上也已到了房屋新开工面积和房地产投资增速的正常回落阶段，认清房地产市场发展的大趋势，将有助于更好地把握短期市场波动，也有利于根据中长期趋势的变化更好地完善相关政策。

　　目前，房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。而中央再次明确要求“房住不炒”，表明房地产调控力度将依然维持之前的高温状态，意味着未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住的需求。

　　王业强预计，2019年房地产市场将延续下行态势，行业发展面临更严峻挑战。在需求端，房地产调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落。具体来看，一线城市销售面积降幅逐渐收窄，不排除个别城市有稳中小幅回升的可能；二线城市分化显著，各地市场表现取决于限购限贷政策能否适度放松，整体销售规模或有小幅调整；三四线市场需求支撑相对薄弱，销售面积下行压力较大。在供应端，受限于销售规模下行影响，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房地产投资。预计2019年新开工、投资均有小幅回落的可能。

　　“在当前政策稳定的前提下，2019年房地产价格有望进一步趋稳，但不排除出现小幅下跌的可能。部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房房价会率先出现变化。而由于棚改货币化政策的退出、市场供应不断扩大的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，房价上行动力也会明显减弱，部分无人口和产业支撑的三四线城市有可能会面对较大的回调压力。”王业强指出。

　　策：抓住关键环节建立房地产调控长效机制

　　中国的房地产市场正处在前所未有的历史性变局之中，快速城市化带来的房地产业高速增长的时代已经结束，房地产业将从快速扩张的“增量市场”转变为存量与增量并存的市场，虽然房地产发展将受到政策变化和市场变化的约束，但作为一个巨大的存量市场，仍然会对中国经济、产业和老百姓的生活有着重要影响。因此，建立房地产长效机制成为当下迫在眉睫的事情。

　　邓郁松指出，在新的发展阶段，完善房地产相关政策，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”根本定位，坚持住房制度改革的市场化方向，适应住房需求从“有没有”向“有没有”和“好不好”并重的根本转变，以满足人民群众对美好生活的向往为出发点，加快建立符合国情、适应市场规律的长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，实现“供需动态平衡、价格合理波动、风险基本可控、质量稳步提升”。

　　“建立长效机制的重点是要把握人地挂钩、稳定金融、打通保障、降低税费、提升质量、区域协调等几个关键环节，形成稳定可预期的调控相机抉择机制。”邓郁松认为，一是加快建立“人地挂钩”和“房地联动”机制，提高供求矛盾突出的超大、特大和热点城市的商品住房用地供应规模和占比；政府储备用地、未开发闲置用地要采取有效措施加快入市，支持将闲置工商业用地调整为居住用地。二是建议高度重视强化房地产金融宏观审慎管理，防止过多流动性进入房地产领域；探索建立首付比例和贷款利率反向调节机制，稳定住房支付能力。需要指出的是，限制投资投机性购房的主要政策工具应是住房金融政策和必要的限购政策。三是在明确房产税定位的前提下，按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则，稳妥推进房地产税立法；按照“总体税负不变”原则，适当降低开发建设、交易等环节税费，鼓励住房的正常流通。四是在保障目标不变的前提下，逐步实现保障方式的转型，从以“补砖头”为主转向以“补人头”为主、多种方式并存转变，实现从保障房向住房保障的回归，促进形成统一的住房市场。五是逐步提升住房建设、环境、安全等方面的标准，提升新建住房品质，改造老旧小区。同时需要研究适时取消预售制。六是适应城市群发展和人口流动的新趋势，促进区域协调发展，缓解热点城市需求过大的压力；对一些土地紧张的热点城市，更要重视从区域协调发展的角度解决当前和今后相当长时间将面临的需求持续增长和本地供应能力不足的矛盾。

　　邓郁松表示，建立长效机制不意味着政策一成不变，而是要形成稳定、可预期的相机调节机制。只有明确各项政策的具体目标和调整规则，实现因时而动，才能真正稳定市场预期。

　　王业强也认为，要稳定房地产市场预期，就必须坚持政策连续性和稳定性，加快构建房地产市场健康平稳发展的长效机制。一是坚持“房住不炒”的发展定位，继续抑制房地产投机需求。应保持政策定力，不宜出台刺激或鼓励购房政策，避免造成市场反弹。要高度关注股市调整及汇率贬值对房地产市场的连锁反应，确保股价与汇率的基本稳定。二是前期限制性政策要松紧适度，稳定房地产市场预期。在市场预期出现较大变化的情况下，需要对前期限制性房地产调控措施适度调整。但要因城施策，不能全面放松，避免房地产调控前功尽弃。三是积极推进房地产供给侧结构性改革，构建房地产市场健康发展长效机制。当前，房地产政策应该积极由去库存的减法思维向降成本、补短板的加法思维转变。当前，房地产市场深层次的结构性矛盾依然存在，要积极探索农村集体土地改革、发展住房租赁市场，完善住房市场体系和住房保障体系。

（文章来源：中国经济时报）

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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源。

交通状况：　BRT快速公交、地铁二号线

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项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

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项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

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项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市子，高赠送面积户型，匠心钜著 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境

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交通状况：可乘坐6、33、37、63、75路及北二环BRT公交线路车到

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项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界

交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。

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项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园

交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到