清醒点吧！不算公摊面积也不能降低房价
网易财经2018/08/13 15:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
来源：经济观察报
（原标题：清醒点吧！不算公摊面积也不能降低房价）
近期，关于房屋公摊面积的问题引起了舆论广泛争论。这其实是好事，有利于正本清源，让大家认识清楚这个房地产领域与每个人都息息相关的重要问题。
公摊面积定义很简单，就是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
事实上，开发商也不希望建设太多的公摊，因为这既需要钱，又不是卖点，会让购房者产生抵触心理。可从定义可以看出，公摊面积是一个完善的房地产产品所必须拥有的组成部分，尤其是高层房屋，需要各种因素更多，必须有这些设施，少一样都不行，否则，房子就成了一个没有相关功能的废品。
有人建议，其他省市学习重庆市，完全绕开公摊，以套内面积来计算房屋价格，以此来降低房价。但实际上这是不现实的。重庆房价一直以来比较便宜，一个重要因素是当地政府储备了大量土地且以较低的价格充足供应市场，使得十多年来供需平衡。
房屋面积和价格计算，其实要不要公摊都是一样的，无非成本是摊到整体面积还是套内面积的问题，这和毛坯房和装修房的定价是一样的，羊毛终究出在羊身上，这个成本是跑不掉的。
消费者必须明白，去掉公摊面积，不会降房价，因为公摊面积所产生的成本在那里摆着。所以，即便采取重庆模式，采用套内面积计算房价，无非再把每平米的定价提上去而已——因为我们的土地出让是按照整体面积来计算单价的，这就是所谓的楼面地价。如果要改的话，需要土地出让时就要跟着改。
就房地产的实际产品而言，因为容积率的不同，产生的公摊是不同的，别墅，也就百分之十，一般多层也就是百分之十五，小高层百分二十左右，高层百分之二十五上下，超高层尤其是塔楼甚至会达到百分之三十。这个已经是约定俗成，再减少就出问题了，规划也通不过。
比如，你把楼梯做得很窄，肯定影响垂直交通。开发商在设计各种产品时基本上大差不差，购房者也是心知肚明，何况这些在销售时还都有公示，所以，公摊面积在中国房地产届实际上不是什么问题。
尤其是一些高层豪宅产品，要求洋房也要带电梯，要求做到一梯一户，要求有亮堂的入户大堂，要求足够多的地下空间，要求值班警卫室也要气派，这些虽然增加了公摊面积，但同时也增加了居住的舒适性，所以富豪们还是愿意买单。
当有些时候计算面积涉及公共利益的时候，为了避免争议，开发商也按照实得面积来计算，比如，冬天的取暖面积，你收多了住户不干。也有些地区非要按整体面积算，无非就是把单价降低，按照套内面积再换算回去，大家便能接受了。
随着中国楼市尤其是一二线城市的豪宅化趋势的强化，公摊面积其实变革的空间不大，但可以继续细化，尤其是分类产品上。
因为公摊面积是销售的抗性因素，购房者谁都希望得到更大的实得面积，所以开发商其实已经做了一些拆解公摊的动作，尤其是南方很多城市。比如，深圳、广州等地楼市，普遍存在赠送面积，很多楼盘直接宣称零公摊，这在别墅产品中更是比比皆是。
比如，笔者在几年前的深圳郊区见过30平的高层大阳台赠送；再比如，一个89平高层户型，在京沪只能是套二，深圳就有这个面积的套四户型，其他两个房间无非就是"偷"出来的面积，这当然也是降低房价的一种方法。
写了这么多无非是想说，公摊其实少不了，也没必要少。因为人们越来越追求居住的舒适性，从洋房普遍加电梯就可以看出来这一趋势。人们需要的是让公摊面积变得更加规范和安全。
（作者系地产从业者）
| 呼和浩特恒大翡翠华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 四居室(152.28㎡)三居室(138.97㎡)三居室(105.52㎡) | 收房时间 | 2021年6月30日 | 开盘时间 | 2018-06-26 |
项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。【产品规划】项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。【项目自身园林】恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界。
交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 2020-06-30 | 开盘时间 | 2018-06-30 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排.
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
| 金宇星城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕赛罕区政府 |
| 户型 | 三居室(135.55㎡)三居室(132.97㎡)三居室(162.35㎡) | 收房时间 | 预计2018年12月完工交付 | 开盘时间 | 2018年06月02日 |
项目简介：金宇星城项目定位于低密度花园洋房生活住区，以褐石建筑风格为基调，结合南北地块自然高差形成的台地地形，打造多层次景观空间， 高绿化立体园林的覆盖，真正实现品质生活信仰人群的居住梦想.
交通状况：临近地铁4号，乘坐周边公车202路车赛罕文体中心站下车即到
| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(97.29㎡)二居室(105.35㎡)三居室(133.34㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
| 云谷墅基本信息 | |||||
| 单价 | 均价140万元/套 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 金桥开发区 |
| 户型 | 三居室(181.00㎡)五居室(233.54㎡)四居室(225.65㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：云谷.墅，内蒙古 私汤温泉别墅居住群落，拥有地下2300米私享温泉，均是温泉入户，以温泉开发为依托，规划建设园林式私汤温泉酒店、会所，开发别墅和度假公寓，将养生和旅游相结合，打造高品质的现代休闲养生新模式，并通过连锁经营，发挥规模 ，力争成为养生级别墅的领头羊！一期项目具体建设内容包括：（1）温泉度假酒店6695.52㎡（2）住宅：19120.18㎡（3）综合配套：2000㎡ 2、建筑形态与面积：项目一期规划开发90套，包含联排、双拼、平层独栋三大类产品，以及私汤温泉会所和高品质生活配套商业区。联排面积181㎡，双拼面积225㎡、233㎡，独栋面积192㎡、211㎡。 3、一期全部私人定制温泉：项目一期全部实现温泉直接入户，2300米地下温泉全部由开发商出资完成，并在院落内接入温泉，完全可根据自己的意愿自主设计私人定制院内的私汤温泉池的位置、大小、形式等，另外赠送百米小院。 云谷墅，处于赛罕区与 新区 轴线之上。于一片静谧中，享受着城市加速发展后所带来的一切。别墅设计以生活需要现代化，情感需要中国化的思想雕琢出别具一格的风格。项目秉承人于养生，于自然的建筑理念，强调人与自然的相互交融，养生与温泉的相互结合。所以，我们在这静谧的别墅群落里，将地下2300米的养生温泉潺潺送入每栋私享别墅。另外项目以温泉开发为依托，规划建设园林式私汤温泉酒店、会所、度假公寓，将养生和旅游相结合，打造高品质的现代休闲养生新模式。 项目总占地面积约44万平米，总建筑面积约30多万平方米。项目分三期完成，其中一期建筑占地面积79632.00㎡，建筑面积约27815.70㎡，建筑面积容积率为0.35。三期总容积率为0.6。
交通状况：金桥往南现代农业示范基地南边，102省道安达驾校旁边
