住建部正式回应“传闻”, 三四线房价真的要降了吗?
小白读财经2018/07/13 11:29
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近期，三四线棚改货币化安置可能被暂停的传闻在坊间闹得沸沸扬扬，由此引发了主要布局三四线楼市的碧桂园、恒大等股价大幅波动。
就上面的传闻，国开行方面回应时说，近期，国开行已将（PSL）审批权限收回。而回答社会非常关切的货币安置问题时说，货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制。
7月12日，华尔街见闻获悉，住建部对当前棚改的态度是这样的：
1、将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，各地要切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。
解读：近期高层对地方债务问题查得很严，有研报做过测算，如果加上地方隐性债务，政府的负债率可能超过60％的预警线。棚改是创造地方债务的方式之一，一是通过举债来买开发商的房子，然后分发给拆迁户，这叫实物安置。另一种直接给钱拆迁户，让他们去买开发商的房子，这叫货币化安置。
而目前高层对棚改的态度是限定范围和标准，主要是评估财政实力，举债要与收入相匹配。如果我们把之前的棚改理解为“全面的”棚改，那么之后的棚改可能侧重于定向的。考虑到财政承受能力，未来的棚改可能慢慢转向财政收入较为宽松的一二线城市。
但是棚改就意味着房价上涨吗?这也不一定，主要取决于棚改过程中的货币化安置程度，对于货币化安置，住建部的表态是这样的：
2、因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。
解读：哪些地方货币化安置会受到限制？高层说主要是商品住房库存不足、房价上涨压力较大。按照《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》：商品住宅消化周期在15个月以下的市县（新房15个月就卖完的），控制棚改货币化安置比例。反之可以继续推进棚改货币化安置。
总的来说高层的意思是要控制房价上涨的节奏，房价上涨快的要受到抑制，反之不受限。7月10日福建宁德市出台的楼市新政就非常有意思：中心城区新建商品住房均价每年涨幅要控制在6%以内。
3、棚改实行实物安置与货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。
解读：也就是说拆迁户今后可以选择是要钱还是要房，要钱的自己去买开发商的房子。
总之，对于高层的表态我的理解是棚改确实是降温，但不会一刀切，这避免了三四线房价进入调速拐点。
棚改降温后，今后三四线城市的房价将慢慢转入人口为王、资金为王的境地，根据恒大研究院的数据：
1990-2016年，一线城市人口占比从2.8%增至2016年的5.2%，二线城市人口占比16.5%增至20%，三四线城市人口占比从80.7%降至74.8%。
而社会财富方面，同期一线城市GDP占比从9.4%增至12.4%，二线城市GDP占比从23.2%增至32%，三四线城市GDP占比从67.4%降至55.5%。
可见未来的高房价趋势仍将会向少数城市靠拢、向中心城市靠拢，但这当中那些交通便利，享受到一线城市人口外溢的三四线城市将容易脱颖而出。
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