宋丁：楼市能走出“限价”的困境吗？要尊重市场

来源：房掌柜

如果说，中国楼市跌入了“限价”困境，并不为过。

　　可能有人会说：限价有那么严重吗?这些年来，咱老百姓对楼市的“限”也习惯了，什么限购、限贷、限售、限外、限签之类，有点虱子多了不咬的感觉，加一个“限价”也没什么，不是吗?

　　我要明白地告诉你：不是!限价正在吞噬以往所有“限”的市场承受力和政策边际效应!一个“限”字，体现了政府的管控意志，政府在一些领域采取限制措施，这在全世界各国都有先例，不足为奇，不能把市场经济看作是完全的市场支配，政府就不能适度干预。问题出在：政府干预的边界在哪里?

　　限购政策出台时，市场一片惊慌，慢慢地，适应了，习惯了，正常了，甚至要纳入长效机制了。为什么?因为限购体现了社会公平，资源的合理配置，房住不炒，人家还没房呢，你干嘛要买那么多房子?限制你一下，对市场、对社会都有利。限贷，关乎到去杠杆，关乎到银行金融安全，这个限制对于个人储蓄率较高的中国来说，也属合理，大家比较能接受。限售，无非是买了房子后两年内、三年、五年内不转卖呗，这个直接卡的是那些短期炒作分子，大多数人都是自住兼投资，本来就没有很快出手的计划，你限不限售，我都不售，与我无关，也就无所谓了。

　　但是，限价就大不一样了!政策上来就直接摁住新房房价，不让上浮，这就是明白无误的行政干预了。某种意义上说，限价的确是超出了政策干预的边界，它的直接表现就是：市场不是因政策进入理性、稳定状态，而是快速进入更严重的混乱、困局和危机中。

　　有人可能要骂娘了：你是反对限价吗?你是想让开发商把房价涨到天上去吗?那可不是这样，我对房价一路上涨也充满疑虑，真的不希望这样，稳定健康发展。但是，楼市有它的自我运行规律，这个事不是哪个人能说了算的。你们看，限价这个事不是出问题了吗?

　　我们先来看一下限价的初衷。限价政策初是以“房住不炒”的战略考量出发的，这个出发点是没错的，既然市场本身管不住房价一路上涨，那就放马政策出来，让政府这只手管住房价，管什么房?二手房不好管，那就管新房，开发商想要备案，政府规定了开盘价，你不执行，就不给你备案，不让你开盘销售。这个限价的办法来的干脆、简单，似乎能够刚性止住不断冒进的一手房价。

　　我们再来看限价的实际效果。多个城市的新房实施限价后，果然“效果”出来了：在深圳，新房均价竟然出现所谓“十九连跌”，所有限价城市的一手房价都上不去了。同时，一系列关联效应出来了，一些开发商被迫放慢开发进度，推迟开盘，一些开发商宣布由卖转租，事实上是寻求缓兵之计;部分不得不上市的优质楼盘，尚未开盘，市场上已经充斥着一二手倒挂的现象以及由此衍生出来的“喝茶费”、“捆绑装修费”等违规现象;市场上的投资性资金看到一二线城市由于限价以及限购限贷等等，导致难以渗透，转头又杀入没有限价的三四线城市，导致那里的房价出现明显上涨;一些限价的城市开始采取新盘摇号销售的办法，试图解决供不应求背景下可能出现的不公平、不公正问题，然而面对汹涌而来的排队摇号人潮，恰恰暴露了限价政策对市场需求的扭曲，因为一二手房价格倒挂的形势表明，只要摇到一套新房就是赚到了，这显然潜藏了更深刻的不公平。估计连政府也没想到，一个为了市场公平而祭出的政策反而酿造了更大的不公平!

　　限价这档子事，现在真的有点骑虎难下了：取消吧，房价显然立马会强力反弹，这是政府和大量期待买房的刚需不愿意看到的事;继续实施吧，副作用越来越明显，可能为今后的楼市发展带来难以估计的麻烦。到底怎么办?

　　住建部的办法是约谈，前些日子已经约谈了12个城市的负责人，强调调控不动摇，强调问责制。这个还是有点杀伤力，立马几个城市又推出新的调控措施。然而，仍然是扬汤止沸，显然解决不了由限价带来的市场扭曲以及背后潜伏的困局。

　　在我看来，各地的限价本来应该是阶段性的调控政策，其本来目的应该是通过管住房价，从而管住整个楼市的炒作之风，管住楼市对资金的吞噬能力和加杠杆的冲动，稳定房地产的发展，同时加快房地产改革的进度，大力推进长效机制建设，特别是租赁住房和共有产权住房建设，让更多的刚需“住有所居”，同时加快信贷政策的改革和房地产税实施的步伐。在长效机制逐步落实的情况下，“限”字头的诸多政策就可能逐步退出监管，包括限价政策。

　　问题是：限价政策的负面效果已经明显显现出来了，但长效机制仍然遥遥无期!

　　显然，政策面高估了限价政策的时效性，当然也高估了长效机制的推进速度。

　　各地政府不能当“鸵鸟”，还是要睁眼过问实际。对于限价这种极为敏感的政策，不妨探索一下新的思路。

我的看法，首先，必须坚持因城施策的基本策略，中央部门不能搞一刀切，硬性规定各个城市都搞限价，或者强行要求某些城市搞限价，每个城市的发展背景、经济格局、楼市现状都不一样，即使执行限价政策，也要根据自己城市的具体情况来布局，千万不要东施效颦，见人家限价你也限，可能效果就不一定好。限不限，如何限，如何退限，这都有很多的道理在里面，不能乱来。

　　其次，不要把限价搞成不能动的“终身价”，这不符合经济规律，也事实上不利于市场稳定。什么月月连跌，什么按兵不动，那样做的行政把控味道太浓了。即使是政策性限价，也要尊重市场法则，每一个月的限价行动都应该根据国民经济表现、土地价格、市场平均房价情况、供需关系、货币供应、对投资投机的遏制等等，实施必要的轻度上下浮动，给市场留出一点必要的伸展空间。事实表明，让市场窒息般存在并不是什么好事。政府要配备专门的专业队伍，采纳大数据，以科学测算依据制定灵活的限价政策，不要让行政性的简单粗暴模式横行市场，记住，行政管控终是要让房地产市场稳定健康发展，而不是给市场带来更大恐慌和混乱。

　　再次，从长远看，解决限价政策带来问题的根本办法还是要靠长效机制的落实。让我们设想一下，如果一个城市有能力为刚需和人才大量提供他们所需要的各类住房，他们有机会从容选择购买中小户型的商品房和共有产权住房，更多的人可以没有心理障碍地去选择租住长租公寓，同时，信贷政策也向他们倾斜，而商品房领域的房地产税也正式实施，这种情况下，还需要那么多的政策上的“限”吗?显然大多数甚至全部限制性政策都会退出市场了，那时候，所谓限价就会失去意义，因为市场本身已经能够合理调节价格了，你开发商要涨价，如果当时的市场行情下需求不认可，你就卖不出去房子，当然要把价格降下来。

　　限价政策，到了该认真考虑改变策略的时候了，其目的与当初推出限价措施时一样：稳定楼市，让中国房地产更加健康地发展。

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动态：云谷墅140万元/套。金桥往南现代农业示范基地南边，102省道安达驾校旁边。容积率0.35。毛坯交付。绿化率55%。

项目简介：云谷.墅，内蒙古私汤温泉别墅居住群落，拥有地下2300米私享温泉，均是温泉入户，以温泉开发为依托，规划建设园林式私汤温泉酒店、会所，开发别墅和度假公寓，将养生和旅游相结合，打造高品质的现代休闲养生新模式，并通过连锁经营，发挥规模优势，力争成为养生级别墅的领头羊。项目总占地面积660亩，约44万平米，总建筑面积约30多万平方米。项目分三期完成，其中一期建筑占地面积79632.00㎡，建筑面积约27815.70㎡，建筑面积容积率为0.35。三期总容积率为0.6。 一期项目具体建设内容包括： （1）温泉度假酒店6695.52㎡ （2）住宅：19120.18㎡ （3）综合配套：2000㎡ 2、建筑形态与面积： 项目一期规划开发90套，包含联排、双拼、平层独栋三大类产品，以及私汤温泉会所和高品质生活配套商业区。联排面积181㎡，双拼面积225㎡、233㎡，独栋面积192㎡、211㎡。 3、一期全部私人定制温泉： 项目一期全部实现温泉直接入户，2300米地下温泉全部由开发商出资完成，并在院落内接入温泉，完全可根据自己的意愿自主设计私人定制院内的私汤温泉池的位置、大小、形式等，另外赠送百米小院。

交通状况：金桥往南现代农业示范基地南边，102省道安达驾校旁边

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动态：东河院子住宅：高层火热排号中，预计均价9000元/㎡起，建筑面积约103-192㎡，更有限时特别优惠活动，详情可到售楼部进行咨询。

项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是政府重点发展区域。 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政投资的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩中央公园之内。 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计，配合大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来的居住体验。 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向，紧邻呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化率高达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整非常便利。

交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利

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动态：富力城一期售罄，富力地产又一品牌力作-富力华庭，正式耀起城北。回民区生态大盘，85㎡-170㎡典范户型，精琢轻奢美宅。新风系统，为健康保驾护航，白金会员卡诚意登记中（前500名赠送价值500元物业费）

项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目。

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

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动态：城发绿园小高层在售，户型116—96平米价格8200元/㎡。

项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为高端区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了高端会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。 项目处于回民区商务中心、购物中心，地理位置优越，发展潜力巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是政府重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区.

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

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动态：泽信青城预售房源一万抵五万。五证齐全。

项目简介：泽信青城由北京泽信控股集团投资50亿元开发建设，总建筑面积约83万平。项目位于如意开发区如意和大街呼和浩特海关东侧，“一街五区”如意商务金融中心，如意总部基地“一横两纵”核心点位，金融商务氛围浓郁。整体规划有星级酒店、写字楼、多功能商业体和景观住宅，致力于打造新型都市核心区及中央活力区。 独特的建筑造型，焕发城市话题引力，打造城市标志性建筑。新型圈层综合体，将办公、居住、酒店、商业融为一体，综合开发。引入新型互联网办公模式，实现办公和居住的新型消费，增加生活体验型商业，实现好玩儿、有归属感、有态度、无距离的生活方式。 乐活生活示范区规划景观住宅38万平，规划总户数3000户。首期开发的北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平，密度低居住舒适，绿地率高达35%，房屋面积96-300平。小区整体布局强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，致力于创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区。 商务办公区总建筑面积20万平，由9栋写字楼组成，现已入住企业达42家，中国移动、蒙羊集团、内蒙古城市规划设计院、中国华电、通州建总等特大型、大型、中大型央企入住，周边商务氛围浓郁。

交通状况：紧邻BRT快速公交、53路、96路、97路等多路公交车途经地块；地块相距在建地铁1号线东客站站1.8公里，距离呼市火车东站、客运总站、呼市白塔机场5。

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动态：金宇星城3号楼6月2号开盘。

项目简介：金宇星城项目定位于低密度花园洋房生活住区，以褐石建筑风格为基调，结合南北地块自然高差形成的台地地形，打造多层次景观空间，配合高绿化立体园林的覆盖，真正实现品质生活信仰人群的居住梦想

交通状况：临近地铁4号，乘坐周边公车202路车赛罕文体中心站下车即到