二手房租赁纠纷存四大陷阱 法院发布防范风险提示

二手房租赁纠纷存“四大陷阱”

海淀法院提醒消费者在签订租赁合同前，一定要确认房源真实性和房东身份，对特别约定要量力而行

近些年，因为二手房租赁引发的纠纷案件日益增多，北京海淀法院法官通过对类似案件的梳理总结，在“3·15”当天，向消费者发布了防范二手房租赁四大陷阱的风险提示。新京报记者 王巍

陷阱 1

二房东转租房屋致租赁合同无效

2015年10月，二房东迟某在未经过大房东魏某同意的情况下，将海淀区北三环中路一套房屋主卧租予马某，租赁期限为一年，月租3400元，按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末，大房东魏某将房屋出售，并责令马某立即搬离。马某向迟某索要剩余9个月的房租、押金，但遭到迟某拒绝。法院经审理认为，迟某未经房主同意将所租的房屋转租，属于无权处分的行为，其与马某所签订的租赁合同应属无效。鉴于马某所交费用超过了其实际居住期间应当承担的费用，因此对于多余部分迟某应当返还。

【法官支招】 为避免遇见假房东或无权转租的二房东，承租人在签订租赁合同前，一定要确认房源的真实性和房东身份，应要求房东出具身份证件、房屋所有权证书或房屋租赁合同等租赁凭证。

陷阱 2

小中介人间蒸发 租客退房租费周折

曾某通过某中介公司承租位于海淀区椿楸嘉园房屋一套，并将半年租金付给中介公司，曾某租住3个月后，房主李某告知其中介公司并未向房主交纳房租，要求曾某立即腾房。曾某随后才发现中介公司已人去楼空。在诉讼过程中，中介公司难以联系，法院通过公告送达的方式送达开庭传票和判决，虽曾某终拿到了胜诉的判决，但整个过程耗时耗力。

【法官支招】 法院在审理案件中发现某些中介公司虽然不收取中介费，但是租房合同到期时，他们会找各种理由拒不退还押金。因此承租人在租房时需多方核实中介的经营信息和资质，把中介公司的承诺落实到书面合同中。

陷阱 3

签租量力而行 看清特殊要求与约定

蔡某承租张某位于海淀区玉树临风小区的房屋一套，并签订书面租赁合同，签约前房主张某表示房屋内有一个大鱼缸，鱼缸搬不走，如要承租该房屋需帮忙清洗鱼缸、给鱼换水，蔡某因喜欢鱼所以答应了。

入住房屋后蔡某发现鱼缸太大，并且自己年事已高，无力养鱼，蔡某只好提前退租，但张某表示提前退租是蔡某违约，因此索要一个月房租作为赔偿。蔡某和张某无法达成一致意见，故诉至法院。经审理，法院判决解除双方之间的房屋租赁合同，张某仅需退还蔡某剩余房租。

【法官支招】 房屋租赁合同是出租人与承租人之间明确权利义务的重要依据，因此签订租赁合同时要考虑自身履行能力并对特殊的情况进行特别约定。北京市房屋和城乡建设委员会网站可自行下载房屋租赁合同范本。租赁合同一般包括房屋基本情况、租赁期限、租金和押金、房屋维修和维护、合同解除以及违约责任等条款。

陷阱 4

迟交租金两个月致押金无法退还

2016年7月11日，力田公司将位于西城区展览路房屋出租给陈某并约定租金支付方式为押一付三，提前30天支付下一期租金，如支付每天按100元收取滞纳金。陈某按时交纳了前两期房租及押金。第三期房租则推迟了两个月缴清。

合同到期后，陈某要求力田公司退还押金，力田公司则认为陈某延迟交纳第三期房屋租金构成违约，应支付滞纳金和违约金，用押金冲抵。

法院经审理认为，陈某未按合同约定交纳第三期租金构成违约，应按照合同约定支付滞纳金及违约金，对力田公司要求扣除押金冲抵滞纳金和违约金的主张予以支持。

【法官支招】 很多承租人都遇到过租房合同到期后中介公司或者房主找各种理由不退押金的情况。为避免上述情况的发生，承租人应注意：按时足额交纳房租；初次入住房屋时要记录好房屋内的水电表和燃气表的表数和使用字数，形成书面清单，请房主或中介机构签字确认；承租人入住时需根据房屋现状书写物品交割单，记录好房屋物品并拍照留存；退房交钥匙时请房主或中介公司出具退房确认单，以证明退房时间。

效果图

动态：舜和慢城，高层住宅，共26层，户型建筑面积有123、138、157平米，均价8500元/平米。商铺，户型建筑面积：200—1000平米，价格：30000—35000元/平米。写字楼，只有1栋，建筑面积为1000平米，价格待定。工程进度：现房。停车位：12—16万元/个，详情咨询售楼处。

环线位置：二环

容积率：2.50

绿化率：36.00

项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。舜和慢城位于呼和浩特市极具发展潜力 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。舜和慢城从教育配套来说，项目周边配有优质的教育资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路学校，实验中学北校区，南侧的东河中学，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等知名学府，全方位丰厚的教育资源为孩子的教育提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园。

交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到

效果图

动态：上国佳苑二期住宅和商业写字楼在售。

环线位置：二环以外

容积率：1.28

绿化率：40.00

项目简介：上国佳苑是由呼和浩特佳元房地产开发有限公司开发建设，项目共分为三期开发，一期已经售完，二期为三栋12层的小高层已交房！

交通状况：公交：可乘坐6路、44路、107路公交车到玉泉区政府下车即可。 地铁：地铁2号线内大南校区站，预计2020年后开通。

效果图

动态：   慧谷蓝庭五期住宅18、27、28、29号楼尾房在售，户型116、118、127、139、142、161㎡，均价7600元/㎡。     总价减18800元。    四期预计2018年10月交房；五期预计2019年9月交房。

环线位置：二环

容积率：2.00

绿化率：35.00

项目简介：慧谷蓝庭位于成吉思汗大街西线，是北京三合慧谷集团倾力打造的墅质花园洋房社区。项目南临50米超宽绿化隔离带，让社区远离噪音，享受宁静；高大的乔木和入口环岛围合成私家社区入口，尽显业主尊贵地位。建筑采用新古典主义设计风格，一、二期以7~11层墅质电梯花园洋房为主，三期为板式18～26层景观住宅，北高南低，顺应地形肌理，给人带来静谧、舒适的空间和视觉感受；楼宇多为点式、短板建筑，极大地增加了采光性和景观面；各楼座错落布置，自然形成组团围合，提供更多邻里交流空间；项目为完全人车分流设计，全部地下停车，电梯地下车库，让生活更加安全、便利！园林设计也充分体现了以人为本的设计思想，注重整体筹划，精心打造了五重园林空间，在层次丰富的自然景观布局中强化参与感，强调人与人的交流、人与景的互动。在细节上运用复层种植技术，营造自然清新的景观环境，并注重实用性和舒适性，让体贴入微的考究在不经意间彰显。在户型设计方面，该项目也力求打造人性化、宜居、舒适的室内空间。户型面积从74～218㎡，户型南北通透、注重室内交通动线和局部细节设计是户型的主要特点。

交通状况：公交：6路、33路、37路、57路、63路、75路公交车到慧谷蓝庭站下车即到驾车：从西二环路、军区教导队路，至成吉思汗大街向东，回民区万达广场对面

海亮名门400-890-0000 转 803897

效果图

动态：【在售房源】海亮名门10#在售，均价12000元/㎡，户型建筑面积：95-130㎡。

环线位置：一环

容积率：6.00

绿化率：10.00

项目简介：海亮名门位于锡林郭勒南路与中山路十字路口以南的300米，五四商城以北,项目地理位置无可比拟，雄踞城心，周边医疗、教育人文、休闲娱乐体验、商业购物、公园配套等齐全。海亮·名门单体建筑高度100米，沿袭简约大气的ARDECO建筑风格，外观时尚，小区内部配套商业，街心广场，与城市绿肺——48公顷青城公园做邻居，随时随地的保持有氧的健康生活。

交通状况：公交：16路、18路，19路、1路、21路、26路、34路、3路、4路、56路、57路、58路、5路、60路、70路、71路、72路、6路、84路、K2路、102路、16路、19路、1路、21路、26路、3路、4路、57路、58路、76路、青城1路环线、青城2路环线到海亮广场下车；地铁：规划地铁2号线。