房产税真能降房价吗？ ：须有重大配套改革
中国新闻网2016/12/23 00:00
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据经济之声《央广财经评论》报道，“房子是用来住的，不是用来炒的”。昨天，中国社科院发布的2017年《经济蓝皮书》说，房地产行业的过度繁荣，不仅会大幅提高其他行业的生产成本，而且会对实体经济产生显著的挤出效应。
值得注意的是，新发布的蓝皮书还表示，应尽快实施房地产税。推进个人所得税改革势在必行，个税改革应按结构性减税的方向进行，也就是应以降低中低收入群体的个税水平、提高高收入群体所得税水平为基本方向。
2011年在率先进行房产税试点的上海和重庆市就被外界当作未来房地产税推行的参考标本。外界对两地试点效果褒贬不一，不过今年两会上，人大常委会预算工作委员会副主任刘修文给出了12字评价，“细致扎实、运行平稳、成效明显”。
前几天闭幕的 经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、 、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
关于这个话题， 党校国际战略研究院副院长周天勇做出了点评。
周天勇：要把房价降下来，除了开征房产税没有什么更好的办法了。但开征房产税一定要有几个比较重大的配套改革。
一是保持国有土地和集体土地 权不变，但土地使用权，要确权到法人和自然人。
二是土地财产权一定要具备交易、入股、出租、继承、抵押等商品属性。
三是要废除延期制，就是50年、60年、70年期限的规定。现在， 也提出“有恒产才能有恒心”。另外，征房产税实际上是征财产税。但规定了50年、60年、70年的使用期限，征税就没有法理上的合理性。要以产权换征税权，房子 是产权人的，但产权人要交税。
另外，一定要废除现行的 寡头垄断卖地，实际上，现在房价被推高，主要是由于 寡头垄断卖地以及地方 的土地财政。 自然人、法人的土地都交由市场挂牌、平等入市，集体土地也平等入市，不需经过征用来评议地价、评议房价。但要以合理的房价为基础征税，不能对泡沫征税，现在房价太高，以这种价格征税，纳税人难以承受。比如按照北京市6年收入或者5年收入能买得起一套房子的合理价格征税。100平米的房子，按照市价征税可能要征10万块钱，但以合理房价征税可能就7000块钱，这有一定的可接受性，对100平米一次征10万块钱的房产税，我估计基本不可能。
此外，要分清消费性居住住宅和 性住宅。消费性住宅一定要按照合理的房价征税， 性住宅可以按照市价征税，但不宜累计征税。比如有三套、四套房子，累计征税可能一年要征收一百万块钱，租金都没这么多。即使三、四套中有北京的 地产，按市价征税的负担也很重。
房产税怎么开征，方方面面的配套改革要细致设计。比如对一些退休的、低收入的群体，还有对高价时购入房产、按揭压力比较大的群体，要退税或是减 收，让房产税的征收能稳步开展。
经济之声：如果开征房产税，废除了地方 卖地的收入，地方 收入基本上会瞬间短缺，地方财政本来就紧张，在财权、事权还没有理顺的情况下，或者分税制改革还没有调顺的情况下，地方财政收入的缺口怎么办？
周天勇：其实现在一些三线、四线城市土地财政收入基本上已经断档了，一是房屋过剩，二是地也卖不出去了，能卖出去地的主要是一线城市，像北京、上海、杭州、深圳。实际上，财政困难的不是这些大城市，而是三线、四线城市。其次，地方 可以通过房产税来替换土地出让金，我计算了一下，城镇大概有350亿平米房子，即使按均价7000块钱计算，也有250多万亿资产。按照1%税率征税也有25000亿的财政收入，减免完后也有20000亿，再加上二手房、土地交易税，一定能把土地出让金抵回来，而且能均衡分配。
经济之声：税基、税率、征收方式，可能每一条都是挺复杂的系统工程，落实不容易。但从民众角度来讲，实际上又给民众加税了，在现有的税负条件下，民众会不会税负过大过重？
周天勇：这是一种再分配，现在城镇居民住房财富的持有是不一样的，根据我大概前三年统计、抽样调研，13%的人没有房子，是租房子住的，66%的人有一套房，21%的人有多套房，拥有多套房的平均起来大概人均有五、六套房。实际上，开征房产税，产权人为原来积累的财富交税，实际上是财富再分配的过程，对66%的这些居民而言负担不大，交房产税的实际上是这21%拥有多套房的人，这些人已经从土地 过程中积累了大量财富，交点钱也是应当的。
经济之声：这一套房是在一线城市一套房，还是在一套房。有很多人从二线、三线来到北京或者其他一线城市，新购置房屋，这个统计是在范围还是在一个城市来统计的？
周天勇：是对有户籍的城镇居民的统计，不包括务工农民。
经济之声：如果房价真的下跌，金融系统所受到的冲击大不大？
周天勇： ，确实要对这个风险进行评估。第二，我们面临的两个问题，一是泡沫继续积累会发生什么问题，二是房价这么高会不会把实业挤出去。实际上，我们现在是两害相权取其轻，没有一个改革全好或者全坏，取其危害轻的，取其长远会变好的。因此，即使到时候金融体系可能会受到一些冲击，我们也得忍受。
