通州楼市"金九银十"旺销季加紧推盘 房价难上涨
北京青年报2012/09/07 10:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
开发商年内最后一轮集中抢客购房人精挑细选 区域高性价比楼盘受关注。
又到“金九银十”，楼市传统旺销季，开发商蓄势推盘，你是否也将实现置业梦想？
楼市经历了5-7月“淡季不淡”的小高潮，开发商对“金九银十”也就更加乐观。据了解，7、8月份就有开发商刻意放慢供应节奏，小幅减少单次开盘房源，等待“金九银十”的到来。亚豪机构数据显示，8月份北京楼市共入市20余项目，远低于之前34个的预计。值得一提的是，北京市房地产交易管理网显示，8月12日以后，连续超过半个月没有项目拿到预售许可证，直到8月30日，K2清水湾、金隅花石匠等5个项目才同时获批预售。
业内人士指出，在8月12日至30日之间，虽然有一些项目仍然在新推出之前就获得过销售许可的房源，但是，近20天无盘拿证，直到月底爆发，也体现出了开发商蓄势在“金九银十”实现年内最后一波集中抢客的意图。
值得注意的是，8月30日同时获批预售的5个项目当中，就有两个位于通州。业内人士表示，在北京几大热点板块中，最为明显的当属通州区。去年以来，通州在经历了调控的洗礼之后，率先一步回归理性，不仅楼盘售价启稳，从产品供应上，也不再一味“求高求大”，而是真正关注刚需以及改善型需求的置业心理，提高居住品质，满足不同层次购房人士的个性化需求。
对于通州楼市，合生创展有关人士分析认为主要是供求关系所致。“从8月预计入市新盘来看，大兴、昌平分别以10个、7个，当仁不让成为供应大户。当然，供应大增之后，出现的是区域竞争的白热化。而通州这个区域新增供应不多，8月份预计仅3个新盘入市，且一个是高端别墅，住宅项目仅为2个。而反观东部的购房需求，在国际化新城迅速发展的大背景下，通州不仅吸引市政府的东迁，同时，也吸引了越来越多企业的进驻。在此背景下，新城的市政基建、配套设施、绿化环境的参照标准都较高，所以，为购房人置业通州增添了信心。
价格方面，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于有效购房需求不足，而且越近年底，销售难度就越大，所以9、10月份将是众多开发商不容许错过的难得的推盘销售契机，“降价走量”将是大部分开发商的销售策略。充足的市场供应，以及目前近8万套的库存，使得供大于求的市场格局很难出现逆转，所以未来的房价将保持平稳，不会出现明显的上涨。
另外，在目前楼市调控依旧从严的大环境下，胡景晖认为，今年年底前，都是购房的好时机，建议购房人不要被日光盘、房价上涨、限购放松等恐慌性的市场谣言所诱导，而盲目出手买房。在房源供应充足，房价稳定的市场环境下，可以精挑细选适合自己的好房子。
本期我们实地探访通州几个具有代表性的楼盘，以期为购房人提供有力参考。
合生·滨江帝景
价格稳定的改善型楼盘
位于通州运河西大街的合生·滨江帝景，到现场可以发现该楼盘虽未开盘，但售楼处内人气兴旺。该项目负责人表示，近期以来，售楼处人气有所递增，看房购房人从以往的日均七八十组，上升到如今的每日逾百组，热销可期。据悉，该项目将于近期开盘，首推200余套房源。
据介绍合生·滨江帝景受到购房人关注，其背后的合生创展品牌力，再加上其“帝景系”产品的良好口碑功不可没。据实地探访了解，该项目是集品质住宅、高端商业、幼儿园、会所、高尔夫果岭等于一体的综合型大盘。其中住宅预计售价约16000-18000元/平方米，全部为18-27层的高板，每平方米近3000元的标准精装修。主打90平方米左右的两居，同时兼顾部分三口之家的升级置业需求，并设置有150平方米左右的三居，全面满足了首次置业、首次改善型购房人需求。
合生·珠江帝景就交通方面而言，依托通州大区域的交通利好，原定于2014年底前通车的地铁M6号线二期通州段，将实现提前一年通车。而两广路沿长线亦在紧锣密鼓的施工中，未来通车之后，将成为连接核心城区与通州之间新的经济动脉。再加上原来的八通线轻轨、京通高速路，整个通州的交通体系比较完善和强大。
在生活居住配套方面，通过多年的发展目前业已成熟，项目周边可快速获取到购物、教育、医疗等资源。值得一提的是合生·滨江帝景的外部生态环境也较为诱人，从合生·滨江帝景出发步行至京杭大运河，大约5即可到达。河景映衬下，生态环境受到购房人青睐，加之该项目自身拥有10万平方米园林，整个区域呈现出低密、宜居之态。
K2百合湾·壹号院
主推500万元起的大户型
K2地产在通州开发了海棠湾、清水湾、百合湾等项目，目前主力销售的就是位于通州新城的百合湾项目。由于离运河步行只需10，百合湾受到了许多通州购房人的青睐。
与小区东侧一墙之隔的即为将建成的通州文化中心、向东步行800米，大约10以内就可到达运河奥体公园和运河文化广场这两处大型运动休闲绿地，不远处还有流经项目的大运河，能看到宽敞的河面。在北京这么缺水的城市，再配合两边的绿化，心情顿时开阔很多。也同时为购房人提供了饭后遛弯、晨练跑步的场所。
据了解，项目所在的通州新城，未来将有两条轨道线路规划，分别是M6、S6。这两条线的交汇处——新华大街站，距离百合湾最近，约1公里左右。S6号线为顺义-通州-亦庄走向，M6号线地铁为通州北关-通州白庙走向，通车后将极大便利出行，不过这两条地铁线预计在2015年才能开通。
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在售楼处现场，销售人员介绍，在今年先后推出了刚需小户型、LOFT产品之后，百合湾目前主推的百合壹号院主要以花园洋房为主。在售的1-3号楼、5、6号楼均为4层花园洋房，户型面积为180-400平方米的大户型，总价约为500-700万/套起。不仅如此，项目还有几栋20层的板楼在售，一梯两户，两梯四户，户型面积为79-110平方米两居、四居，总价140万/套起，折后均价在15000元/平方米左右。此外，该项目几乎每个户型都有明显的赠送面积，也提高了附加值。除了传统的赠送飘窗、阳台外，一些户型赠送的还包括客厅、卧室、书房等。以80平方米的两居室为例，赠送部分的户型多达40平方米。这就致使项目的均价降至约1.5万元每平方米。
金隅·花石匠
增加套内使用面积 提升性价比
金隅花石匠位于通州八通线最后一站土桥附近，不过由于距离土桥站还有1公里多的距离，交通便利性并不是非常突出。然而受到通州新城战略发展规划的利好，该项目还是博得了不少刚需购房人的关注。
据了解，8月30日金隅·花石匠获批228套房源预售许可，并于9月1日推出29号楼。该项目在售的户型涵盖88平方米两居、110平方米的三居。值得一提的是90平方米小三居，户型设计方正，预留一个小储物间的设计也可以给业主带来生活上的便利。均价虽然为16000元每平方米，由于项目有着部分折扣，总价130万。值得提出的是该项目还有着不少的赠送面积，综合算下来，实际使用率接近100%。
一位购房人表示，该项目虽然距离北京市区较远，但是距离地铁较近还，算可以接受，重要的是总价相较其他项目的小三居，优势还是不小。加上有着赠送面积，使得实际使用率也大大提高，综合性价比显得较高。尤其是其现房、准现房的呈现，所见即所得，可以免除不少的顾虑。
不过，该小区未来的生活配套，更多的还得依赖小区规划的1.62万平方米商业，因为就目前的情况来看，该项目周边的生活配套较为贫乏。另外，“该项目规划的2.4万平方米的教育配套，给该项目加分不少。显然，面对孩子的教育问题，小区如果有教育资源，便利性不言自明。”业内人士表示。
格拉斯小镇
第四使馆区准现房独栋别墅
格拉斯小镇与通州多数面向刚需的项目不同，该项目位于温榆河畔，2006年开工建设以来，一直都被认为是北京高端别墅群之一。在“禁墅令”屡屡强调下，格拉斯小镇大独栋产品形态的稀缺性受到购房人认可。
据了解，格拉斯小镇目前在售房源为530-960平方米的大独栋别墅，均价35000元/平方米，总价1680万/栋。据销售人员介绍，“格拉斯小镇每栋别墅均赠送花园，虽大小不等，但是的花园也有300平方米，大的上千平方米。另外，预计10月份还将有三期新品入市。”
有购房人表示，该项目由于开发周期较长，相比一些较新的别墅项目而言，其户型设计显得陈旧，但是之所以仍然选择在此置业，更多的是看中了该项目所在板块未来的发展潜力。
据了解，格拉斯小镇所在的东坝区域，已经成为朝阳区发展重点。根据早些时候CBD国际商务节发布的规划显示，东坝区域将建成匹配CBD的新型城区。在高端商业娱乐方面，这里将打造富有现代化城市特征，集大型购物、娱乐文化、商务酒店于一体的商业娱乐中心；总部商务办公方面，这里将重点吸引和发展对“国际、国内、城市”交通网络有依赖性的航空公司总部、航空服务机构、国际国内公司总部、特色企业及与国际交往、外事服务密切相关的办公机构、国际组织等。
尤其是高端商务方面，东坝北区将规划建设为东坝国际商贸中心，并已被列入北京市“十二五”规划十大发展基地之一。规划总面积6.2平方公里，规模相当于北京CBD核心区与东扩区面积之和。
富力金禧花园
全精装修的两居小户型
富力金禧花园作为富丽地产布局通州的住宅项目，位于通州核心区，通州区新华大街与新华南路交汇口西南600米。距离八通线北苑站约十。坐上地铁后，虽然通达CBD等核心区方便，但由于八通线早晚高峰的客运压力过大，便利程度并不突出。不过，而受到通州新城战略发展规划的利好，以及主打中小户型，该项目还是博得了不少刚需购房人的关注。
据了解，富力金禧花园于9月初推出开学“苹果计划”，开学购房均可获赠“苹果”三件套。另外，该项目在8月份还推出了一系列优惠活动。目前A户型在售，户型面积为90平方米的精装修2居，均价在17500元/平方米左右，总价为155万元一套。团购可享受2万抵12万的优惠。目前主要在售的A户型，为89平方米的两室两厅，全精装修交房，装修标准约为3000元/平方米，包含全套的厨卫器具。在户型上设计比较方正，阳台和飘窗也可增加室内使用面积。
有购房人表示，该项目距离北京市区并不远，且有地铁和多条公交线路通达，出行比较方便。不仅如此，项目精装修交房也免去了基础装修的许多麻烦，更具性价比。
另外，由于富力金禧花园地处的北苑商务区是通州目前最成熟的商圈，已经拥有了国泰百货、家乐福、国美、大中、苏宁、贵友大厦等商业配套，这几乎是现在通州所有的大型商业中心。从项目出发，步行5范围内有物美、世纪联华、京客隆等大型超市，其他生活配套也较多。各项生活配套相对通州新城区更加成熟，居住便利性较高。
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