开发商投资重心转向 二三线城市房价直逼一线
经济导报2011/05/09 08:48
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如果二三线城市重蹈一线城市的覆辙，这个过程将比一线城市房价上涨的速度快得多，或者快得不可想象。
重拳频出的房价调控出现了意想不到的结果：一线大城市的房价涨势刚暂缓，二三线城市就后来居上，将房价升至“一线”。4日，中指研究院公布了根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，4月住宅价格环比涨幅居前的均为二三线城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊等，在北京、上海等十大城市4月房产价格环比上涨0.13%的情况下，涨幅居前10位的二线城市皆在1%-2%之间。其中，山东的菏泽、潍坊两市进入二三线城市涨幅前十，分列第二、第十位。
专家认为，受制于房产新政压力，一批房地产开发商将投资重心转向二三线城市，限购政策也让部分投机需求向下移动，而二三线城市政府乐于享受土地财政带来的满足，这种新变局正推动着二三线城市的房价逆势上扬。
菏泽样本：楼市投资增速山东
“一期6栋楼去年11月开盘，已经全部卖完，再过一个月8号楼就开盘，不过价格未定。”6日，菏泽东盛房地产开发公司置业顾问于亚松告诉经济导报记者，已经售罄的楼盘均价为每平方米4300元，即将开盘的8号楼价格肯定更高，估计近5000元。他预测说，虽然不会出现大城市常见的排号抢购局面，但会热销。
这个被称为“公园一号”、占地130亩的楼盘位于菏泽市人民路，与赵王河公园仅隔一条马路，周围还有菏泽市的标志性建筑——大剧院、演武楼。随着菏泽市委、市政府东迁，这里将既是行政中心、商务中心，也是旅游中心，是的，因此这条路两边聚集了菏泽市、档的楼盘。
该楼盘对面是山东泰和明天置业公司开发的水岸嘉苑，置业顾问胡化腾告诉导报记者，两个月前其楼盘均价为4500元，现在涨到了4700元，较好的楼层每平方米5100元，尽管如此，几栋楼开盘两三个月就基本售完，只有一栋楼的个别户型还有房源。
这些到明年10月才交房的楼盘为何备受青睐？胡化腾分析说，除了这里是菏泽新城，发展潜力巨大外，菏泽市较低的房价吸引了部分投资者。据了解，2009年菏泽市市区的房价只有2000多元，去年涨到近3000元，现在老城区的房价3000多元、东部新城4000多元，一直处于山东地级市中下游水平，所以上涨空间较大。而对房价上涨的预期，推动着菏泽市的房地产从去年初开始一直量价齐升。
一度在山东经济发展较缓慢的菏泽，这两年开始发力房地产业。除了老城区大规模的拆迁重建外，菏泽市开始向东发展建设新城。
大规模的城市建设吸引着越来越多的外地房地产开发商。据了解，北京、浙江、福建、河南的房地产企业近两年开始陆续在菏泽排兵布阵。
在今年初召开的全市住房保障和房产管理工作会议上，菏泽市住房保障和房产管理局局长练建军表示，2010年全市完成拆迁项目108个，其中，市区36个；完成房屋拆迁建筑面积385.9万平方米，动迁居民20020户，其中，市区完成拆迁面积149.5万平方米，动迁居民7263户，拆迁规模居全省，拆迁总量比前7年的总和还要多。全市完成房地产开发投资166.7亿元，同比增长117.8%，增幅居全省位。
但菏泽市显然不满足于两个全省，练建军在上述会议上提出，今年要完成房地产开发投资240亿元，新开工面积1500万平方米，竣工面积800万平方米。这些数字均比上年有大幅提升。其中，房地产近50%的投资增速，目前仍居山东各市前列。
由此，不难理解中指研究院发布的数据——菏泽市4月住宅价格环比涨幅在二三线城市中居第二位，环比上涨1.78%。
高房价压力堪比一线城市
二三线城市商品房量价齐升的背后，是普通消费者日益明显的高房价压力。
房价涨幅也进入二三线城市房价涨幅前十的潍坊，4月份房价环比上涨1.23%，样本[消息价格 户型 点评]均价为3848元/平方米，样本价为7000元/平方米。
“房产商说，相比其他地市，潍坊的房价不算高，洛阳的房子均价都5000多元了，有的达到了1万元。”连日来，在潍坊市某大型国企工作的石晓晓在QQ上不断向导报记者抱怨，从春节到现在，潍坊的房价每平方米涨了400多元，现在市区的房价在5000元左右，肯定还会涨下去。
据潍坊房产网不完全统计，近几个月来，潍坊平均每天都有将近100套左右的新房签约销售。
“大家担心将来二三线城市也限购，因此不管是本地人还是外地人都抓紧来买房。”在于亚松看来，大城市的限购政策，让当地人有了危机感，而投机买房者也将目标推向了二三线城市。
正如大城市的居民不堪高房价重压一样，二三线城市的居民也正在被高房价拉进恐慌与痛苦之中。
“一年间房价每平方米上涨了七八百元，而收入增长比较少，现在不贷款买房子，只能越来越买不起了。”前来看房的菏泽市民李先生表示，他是被大环境逼着买房子的。
根据菏泽市政府工作报告提供的数据，2009年该市城镇居民人均可支配收入12737元，农民人均纯收入4995元，2010年上述数字增至14419元、5655元，分别增长13.2%和12%。显然，收入的增长跟不上房价的上涨。
警惕二三线城市重蹈一线城市覆辙
对二三线城市的房价升温，山东师范大学房地产系主任程道平有自己的看法，“其实早在几年前，开发商就开始在二三线城市储备土地，以备政策有变时将资本重心下移。现在开发商更是加快了从一线城市向二三线城市转移的脚步。”
他认为，房产资本下移是多重因素的结果，一线城市房地产开发在一定程度上已趋于饱和，而二三线城市正处于大规模城市化进程中，市场成长空间巨大，同时地价较低，楼盘占用资金较少，开发商可以提高资金周转率，降低运营成本。
不过，较大的市场潜力同时存在着被投机炒作的风险。他举例说，目前一线城市的限购政策和二三线城市的放开，很容易给投机者提供炒作机会。眼下二三线城市甚至四五线城市的房价都在急速上涨，如果地方政府不加以限制，只看重眼前的土地财政和房产税收，房价将很容易被炒上去。
而分布广泛、数量众多的二三线城市，等到房价涨起来再调控，难度会更大，带来的社会矛盾也更多，不仅会抑制大量的刚性需求者，也会抑制农民进城。他提醒说，如果二三线城市重蹈一线城市的覆辙，这个过程将比一线城市房价上涨的速度快得多，或者快得不可想象。
在4月底举办的第五届长三角发展论坛上，与会专家也表示，新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。因此，中小城市房地产开发升温值得警惕。
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