购买小产权房有哪些风险？

【咨询】读者小王：今年我和女朋友准备结婚，父母在别人的介绍下买了一处小产权房给我们做新房，后来听说政府在大力查处小产权房，我想知道什么是小产权房？买了之后有哪些风险？

【解答】 山西黄河律师事务所呼和浩特分所杨艳律师：小产权房是指在农村集体土地上建的房屋，没交土地出让金，产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。产权证不是真正合法有效的。

购买小产权房的风险和弊端：（一）法律效力（合同可能无效）：小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：1.本乡范围内，农村集体经济组织成员之间买卖，合同有效。2.出售给本乡以外的人，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3.出售给本乡以外的人，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（二）房产转让（转让范围很小）：小产权房拿不到房产证，不构成真正的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。不能向非本集体成员的人转让。（三）政策风险（拆迁没补偿）：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。（四）监管缺位（质量没人监管）：乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质缺乏，房屋质量和房屋售后保修难以保证。