住宅热度下降 抑制房地产投机的政策效应难辨

全球领先的房地产顾问太平戴维斯近期将发布第六期全球城市房地产市场报告，报告中指出住宅作为一种投资性较强的资产，吸引大量国内外资金流入。在某些城市，房产市场涌动大量资金，导致供不应求，房价攀升至本地居民难以承受的高度。虽然政府应对措施各有差异，但不少政府都通过提高交易税费的方式，以期市场降温。

-在香港及新加坡，来自中国大陆的新贵财富入市，部分导致楼价攀升。当地政府随即上调税费应对，似乎已有成效。在香港，非本地居民购买物业需额外交付15%的印花税。加上2013年推出的双倍印花税率（物业价格超过200万港币，对应税率8.5%）及对物业购买年限少于三年即售出的行为征收10%至20%不等的税率，造成香港市场目前投资情绪低迷。受冲击最为明显的高端市场，成交价格已有回落。但与此同时，高税费使得不少投资客转战中低档物业，普通港人置业压力仍未缓解。

-新加坡政府同样对海外买家征收15%的税率。对物业购买不足四年即再次出售的行为，还将征收4%至16%的交易税率。此外，相关政策亦规定买家月供不得超过其月收入60%。与香港类似，目前市场成交量大幅回落。

-新兴市场的税费政策调整频繁，往往随市场变化快速应对。而在西方国家，政策出台往往具备长期效力。例如悉尼，对海外买家物业购买的限制已存在多年。

-在伦敦，物业税的征收使其位列居住成本的城市之一，但该税种的惩示性远不及新加坡及香港。

-调控政策并不一定产生明显效应。上海已经历数轮调控，且对购买多套住宅有严格限制。尽管房价涨幅已放缓，但市场需求依然旺盛，开发商亦积极拿地入市。

-迪拜市场买家资金实力雄厚，政府虽然限制贷款额度，但对现金丰沛的买家影响甚微。

整体而言，税费调节的确对市场起到一定抑制作用。印花税率抬高后，香港及新加坡成交量骤降便为例证。然而，价格受制更似暂时现象，买家需要时间适应新的税制结构，而长期价格走势难以因此改变轨迹。太平戴维斯中国市场研究部主管简可先生表示：“很多情况下，引入调节和税收机制给房地产市场降温，仅仅是为阻止房价上涨过快过多的临时措施。要切实应对未来房价增长，需要解决基本面的失衡问题。就上海而言，房价上涨可能是因为缺乏可替代资产；其他市场则可能是由于供不应求，或者有太多买家追捧型资产。”