楼市"松绑"依然扑朔迷离 "刚性需求"不再坚挺
凤凰房产2014/06/17 00:00
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6月13日，国家统计局发布数据显示，地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额等多个指标的增速跌至近一年来点。其中，商品房销售额和商品房销售面积已经连续4个月同比下降。之前，中指研究院称，5月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌。
中国房地产市场再次成为人们关注的焦点。尽管人们对是否“拐了”尚存争议，但是却无人否认当前楼市状况严峻。于是，“救市”的呼吁以及冲动也随之而来。
“刚性需求”不再坚挺
数年间，中国房地产商都讲着这样一个故事：这是一片人多地少的土地，这片土地将会迅速城镇化，这种城镇化需要大量的房子，这样的房子涨价是必然趋势，这个趋势将持续很久。这个故事的逻辑如此严丝合缝，以至于人们不得不相信它是真的：房价必然、必须涨上去。
近日，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁公布了一项研究称，中国家庭十分之九拥有自己的住房，其中，城镇的比率（87%）略低于农村（96%），但与欧美发达国家相比，已经显著领先。不仅如此，到2014年3月，中国城镇家庭多套房拥有率达到21%。无房户、啃老族以及“人房分离”户减少至22%，而他们中有钱购房的仅为7%。
需求方如此，那么，供给面呢？甘犁说，中国城镇现有的房子足以填补刚性需求，而且还有1998万套过剩。那些已经售出但不租不住的空着的房子约4898万套，空置率为22%，也显著高于欧美国家，甚至高于我国台湾地区。尤其令人瞩目的是，经济适用房空置率竟然高达23%。它本来是为满足低收入家庭住房需求的。
在甘犁的研究中，所谓“刚性需求”的坚挺已成明日黄花，房价要上涨，乃至只是稳定在高位，都需要新的故事讲出。然而，房地产商还没有找到新的故事可讲，只好老调重弹。
地产“大炮”、华远董事长任志强在博客中说，“尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。 城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。”
万达董事长王健林说，“中国的真实城镇化率还不到40%，十八届三中全会才定下政策，去年年底刚开了新型城镇化工作会议，国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱，作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下，房地产就崩盘了，你觉得可能吗？”
恒大董事长许家印说，“在中国城镇化发展的浪潮下，三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。”
尽管火力全开，但是应者寥寥。人们似乎对城镇化与高房价的爱情不再感冒。这不仅仅是审美疲劳所致，反面的证据也愈来愈多。
渣打银行的研究团队称，当前，中国一至三线城市的房屋库存总量已升至17个月房屋销售量。“我们假设相当于5～10个月房屋销量的库存水平表明房市相对紧俏，相当于15个月以上房屋销量的库存水平代表房屋供给过量，这将对开发商造成相当大的资金压力，并加大房价下行压力。”
该团队的研究模型表明，如果房屋成交量仍维持在当前水平，那么库存将难以清空，并将持续上升，对开发商造成更大压力。“房屋销量上升是清空当前及未来库存的出路。然而即使成交量从当前水平以月环比2.5%的速度增加，也只能带动库存逐步减少。库存降至2013年中期的水平将需要两年时间。这意味着许多开发商的痛苦将延长，并可能导致大量房企破产，因为许多房企将难以承受如此长时期的高额融资成本。”
在最需要钱的时候，钱却离开了。数据显示，今年季度，中国市场新募集的私募股权投资基金共计33只，募资总额达到44.62亿美元，房地产行业却备受冷落，基金只数和募集金额均明显下降。受境内IPO开闸影响，房地产基金退出笔数呈现报复性反弹，共发生54笔退出案例。不止如此。在2012～2013年曾大受海外债权人欢迎的中国内地房地产企业债券，开始门庭冷落。3月中旬至4月底，中国内地房企海外融资完全停顿。
或许SOHO中国董事长潘石屹的话在点题。他在清华大学经管学院的一个内部讲话中说，“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰山了。”
楼市“松绑”扑朔迷离
6月10日，有人士透露，即日起，沈阳市限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。“如消息属实，则沈阳把贞节牌坊全面推倒了！之前，无锡、南宁、天津、宁波、温州等只是局部松绑！当前，沈阳楼市供大于求，住宅去库存化周期22个月，与天津相近。限购松绑暗潮汹涌，大势已去，半年后，估计只剩一线四市站岗！”他说。
一石激起千层浪。媒体纷纷涌向沈阳求证真伪，评论员叶檀已经发话“早该取消，否则沈阳发展无力”。根据当地媒体报道，沈阳10日确实取消了楼市限购，但没有具体文件，沈阳市有关房地产交易权属登记中心只是接到了这么个消息，本地户口、外地户口都不限购了。但是11日早上又有通知说，恢复限购。
对于沈阳市楼市限购“松绑”近乎行为艺术的做法，有人士不禁叹道：“当前楼市现状，限购已无必要。为什么暂时还得站岗？两点原因：1.历史遗产。2.舆论绑架。如果政府能把保障房搞得更好些，如果‘文革’遗民遗风更少些。自然，就不需要这个烂牌坊了！”
数据显示，截至5月底，沈阳新建住宅库存1828万平方米，超过京沪，仅次于的天津（2110万平方米），去库存需要22个月，此外，沈阳房价收入比10多年来在下降。有评论称，“过剩了，还限购，这是最不市场化的现象。”
沈阳市政府为什么试探取消限购？伤在你身，痛在我心。这个理儿中国人很清楚：“土地财政”已经将房地产市场和政府的钱袋子连在一起。房子卖不出去，房地产商资金紧张，政府如何能作壁上观。何况，在经济转型升级尚未明了，新兴支柱产业仍在地平线外，各地发展对房地产的依赖仍难脱离。“不卖楼不发展”早已成为某些城市的写照。
问题是，取消限购鼓励投资乃至投机是不是个好主意？
巴克莱首席中国经济学家常健说，巴克莱近日访问了北京和上海，与相关政策决策者、宏观经济评论员、国际组织官员和行业专家碰面。他们发现，老百姓对房地产市场低迷感到一些担心，中国人民银行等有关机构也未能出台强有力的应对措施。常健认为，公众对楼市低迷并未感到太意外，而是更倾向于接受经济增长放缓的前景。尽管房地产市场有着持续下行的风险，国家出台政策果断扶持房地产市场的希望依然比较渺茫。
显见，尽管除沈阳外，无锡、南宁、天津、宁波、温州等地方政府都在努力为楼市加油，但是无论是中央政府，还是普通百姓，似乎都不认为到了该拉房地产一把的时候。“国家乐见房地产泡沫慢慢缩小。它将会容忍来自房地产市场的坏消息。”中国社科院一位研究者称。
不过，心急的也在提醒风险，如同以前上演的那样。北师大房地产研究中心主任董藩在微博中表示：“又到了该说只有房地产业才能救中国的时刻了——不管你承认不承认、爱听不爱听，这是事实。限购限贷的行业就是房地产业，这说明有巨大需求潜力的行业就是这个行业。总体上看，基础设施建设的产业链短而细小，拉动作用有限，而且政府投资不可避免存在巨大浪费。”
渣打银行的研究人员则认为只要政策得当，也许会“双赢”。“改革者也意识到，持续2～3年的房市深度调整将对市场造成显著损害。我们认为目前中央有必要调整政策，以软化楼市调整力度。若政策运用得当，应该不会再次刺激房市大幅上涨，而会减轻市场可能受到的冲击力度。”
数据显示，2013年年底以来，家庭可利用抵押贷款的下降已使房屋销售量降低。不过，即便取消限购，又能怎么样？在董藩看来显然还是不够的，他的呼吁是：“松动房贷吧!”常健则认为，“正在下降的房价自我实现的预期、负债/GDP比率超过200%的高杠杆经济背后开发商的财政困难，以及在银行部门有阴影的脆弱的金融体系，这些都暗示无序调整的风险是真实的和上升的。”
