中国多地楼市降价背后真相:降价的都是大户型
中财网2014/05/08 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产行业似乎开始遇冷。杭州、成都、北京等城市楼市大幅降价现象屡有发生，令楼市一度被恐慌情绪笼罩。但从数据上看，楼市成交量减少，房价却没有下降。外界认为，楼市拐点远没有到来，一线城市仍坚挺，二、三线城市则需要消化库存。在经历了非理性的房价疯涨后，土地市场或正告别“政策市”，进入市场化时代。
真假降价？
降价传闻满天飞
2014年春节之后，有关“房价涨跌”的话题再次被炒热，而这次是“唱衰声”占主导。
今年2月，万科董事长王石说，楼市已经接近顶点，因为李嘉诚在2013年出售了百佳超市、上海陆家嘴的写字楼和广州都荟广场等资产，这表明“成功的商人往往不是在市场顶端的时候，把物业卖出去，这是赌博。顶端之后就是下跌，他看准的是这个接近顶点的时机。”
今年4月，李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元的价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。今年2月，只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO中国有限公司则以人民币52.3亿元的价格出售了上海的两个写字楼项目。
这似乎验证了房地产人士的观点，各地楼市正在掀起新一轮“降价潮”：万科在北京大兴一项目以低于3000元/平方米的价格入市，万科、绿地集团等18个上海本地新盘打九五折降价销售，杭州传出了“别墅卖成公寓价”的消息，深圳和广州有开发商承诺“零首付、低首付”。
外界甚至能从政策中看出一些端倪，天津、福州、杭州等地召集房企研讨通过松绑限购等方式，刺激楼市销售；无锡等地希望借助新型城镇化的户籍制度改革，刺激楼市销售。
最后落实下来的，是自4月22日起无锡实施的户籍新政，以及4月28日南宁方面称，北部湾经济区内居民可在南宁市购房，这被视为“地方政府打响救市的枪”。
房价均价不见降
然而，真实情况又是怎样的呢？
2014年季度，房屋交易量确实在减少。4月17日，地产研究院发布《2014年季度商品住宅成交结构报告》。报告显示，30个典型城市首季商品住宅成交面积为3854万平方米，环比减少33.8%，同比减少25.0%。
然而，成交量的减少，并不代表房价“跳水”。在大多数城市，房价依然坚挺。根据数据，46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。
《2014年季度商品住宅成交结构报告》也显示，2014年一季度30个城市楼市呈现量跌价涨态势。数据显示，3月份，在70个大中城市中，住宅销售价格上涨的城市有56个，其中包括上海、北京、广州、厦门、太原在内的10个城市的房价同比涨幅超过10%。
从范围看，今年季度，46个城市、接近九成的在售楼盘市场售价保持平稳。
有分析称，春节过后，房地产市场“量不跑价”，从这一轮新建住宅刚需项目定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。在自住型商品房加大供应、信贷收紧、政府政策等多方面因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者都在观望，供需格局悄然发生了变化。
大小城市分化明显
房价坚挺的情况在北上广一线城市中体现得尤为明显。目前来看，北京一手房市场依旧比较火爆，尤其是地铁站附近的房子，成交速度非常快。“周末看房的人特别多，都需要提前预约。北京刚需还是很大的，基本没有降价可能。”北京市大兴区一房地产工作人员称。
中介人员也表示，最近几个月销量的确可以称得上是大幅下滑，但房价没有太大变化。如果和去年相比，有些好的房源房价甚至还有所上涨。“这主要是因为北京开发商现在热衷开发刚需盘，即90平方米以下的两居、三居，只要价格合理，仍然不缺少买家。”
尽管自开春以来，上海成交量持续低迷，但从数据上看，2014年季度，上海住宅商品房成交均价为25724元/平方米，环比2013年第四季度仍然上涨了2.0%，同比2013年季度大幅提升10.6%。广州亦然，成交量有所减少，但均价没有大幅降低。
相反的是，三、四线城市房地产行业开始较一、二线城市出现明显分化的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小型房企倒闭，都是三、四线城市房地产行业的现状。部分房企由于销售回款速度的减慢以及融资环境的趋紧，资金链的压力显而易见，产生的连锁反应则是当地银行坏账比例的提高和资产质量的下降。
“跳水”背后
降价之说从何而来？
业内人士认为，所谓“楼市大跳水前兆”并不很准确。《北京青年报》报道称，无论是杭州、上海，降价的楼盘都有一个共同点，都是大户型项目，总价在当地都比较高，这类房子一般都属于改善型需求。由于限购政策、银行信贷收紧，对这些楼盘的需求一下子就被压缩了。为了能够使项目脱手，开发商不得已用“特价房”这一名号进行降价促销。
比如上海的御珑公馆，上月末推出了60套精装修房源，均价在36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。据此推算，这一楼盘优惠幅度达到七二折。但从销量和与周边资源的比较上看，这个项目的前期定价明显过高，属于“虚胖”。
而所谓的北京万科降价，有媒体报道称，一位知情人士透露，万科上报了两套方案，一个是毛坯房的，另一个是精装修的，批复的价格与万科报批的价格预期相距甚远。考虑到利润率基本一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边项目水平相当，因此最终选择了以毛坯房入市。
夹杂在“跳水”声中的，还有“标题党”。据《21世纪经济报道》，有人奔赴南京实地调查某楼盘项目后获悉，某住宅项目仅出售一套降价9000元的房产，却把超低单价的广告做得遍地都是；而在广州，一小区特价房仅剩5套，开发商的降价促销更多只是噱头，项目要么是先涨价再优惠，要么是少量尾货降价清仓。
未来趋势
一线照旧，二、三线消化库存
实际上，多位专家认为，一线城市仅有个别楼盘降价，却被夸张的标题和过度的解读夸大了，而且多项证据表明楼市不会搁浅。
4月24日，包括北京大兴黄村和亦庄在内的5宗土地成功出让。其中，恒大地产以180%的溢价率将北京大兴黄村一宗土地收入囊中。土地价格的上涨让北京房价难言下降。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，作为判断楼市崩盘、房价暴跌、拐点来临的结论不充足，缺乏有力的客观数据与事实依据。特别是个案与特殊情况以及地价不断上涨的情况下，中国楼市并非想像中那么糟糕。从70个大中城市与288个城市监控数据来看，中国楼市总体仍是平稳向上的，但各城市之间分化加速，房价呈现涨幅收窄走势，并未下跌。
在建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森看来，强劲的需求在支撑价格，成本在左右商品房的价格。土地、劳动力、原材料的价格以及银行的利息费用、开发人员的工资水平都没有下降，所以房价不可能下降。而且，在城镇化的进程下，如果有3亿人进城，按照人均需求30平方米来计算，就意味着有90亿平方米的开发量。这对于开发商来说就意味着机会。
而对于二、三线城市来说，高库存成了开发商的“心病”。中原地产统计显示，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增长41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月，均创下历史新高。
实际上，无锡、沈阳、长沙、福州等地都有这样的问题，这些库存压力成为共性：以本地需求为主，外地购房者相对较少；近年来的限购限贷政策执行严格，加上银根持续收紧，使得需求难以被释放，更难以支撑这些城市的大量新增供给。
政策走向
进入市场化时代
一线城市房价坚挺，二、三线城市正消化库存。从宏观角度看房地产市场，有观点认为，今年以来出现的各种新情况都表明，楼市正在告别“政策市”，开始进入市场化时代。
“以前房企关注政府的调控政策，而现在更加关注市场本身。今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反应。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮对媒体表示。
当前，市场化调整导致风险进一步凸显，政府和房企都将面临考验。
业内人士表示，在房地产市场开始进行市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露。而宏观经济面临不小的下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对政府建立长效机制及其调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。
而对房企来说，市场优胜劣汰机制将表现的越来越明显，习惯于在政策环境而不是市场环境中生存的开发商将直面市场风险和挑战。
当这一切深层次原因折射到现实中时，房企会加快“弃价走量”步伐，楼市的调整将会加速。这种调整，正如北京林达集团董事长李晓林说的，各地房地产企业将会在这个时间段内整合几次，出现大公司兼并小公司的现象。
结语
在房地产市场开始进行市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，成交量大幅下跌，二、三线城市土地市场降温明显，第二波降价潮来袭，中小型房企资金链风险凸显……错综复杂的形势将对政府建立长效调控机制构成考验。有人认为，今年经济增长压力无疑是楼市的调整，政府不能采取老方法“托市”，使楼市调整再次“夭折”。
