中国楼市调控两极分化 长效机制出台预期增强
中国证券报2013/09/06 00:00
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近期一些地方楼市调控政策的调整引起了广泛关注。温州、芜湖等城市楼市调控出现放松迹象，郑州调控政策却呈现收紧态势。分析人士指出，当前一些城市调控政策出现两极分化与房地产市场分化有直接关系。随着三中全会召开日期的临近，业界对房地产长效调控机制落地的预期越发强烈。短期看，各地收紧或放松调控政策的尝试还会继续出现，但不会超出现有政策的框架范围，以限购、限贷为主的调控手段暂时难以全部退出。
楼市调控走向两极分化
近期，多地对楼市调控政策进行了微调。一时间，地方政府的楼市调控出现有松有紧的现象。
在位于温州江滨东路的温州国际会展中心，工作人员正在为即将在本月底举行的第八届温州秋季房地产展览会忙碌。近日，温州因“房价腰斩”、“按揭断供”而引起广泛关注，但主办方的工作人员却表示即将举行的房交会并未受到温州楼市下行的影响。“目前温州的在售楼盘基本上都参展，还有一些外地的楼盘加入进来。”不过，这位工作人员也表示，这一展会的展位租金已经4年没有上涨。“最近温州在售的楼盘以刚需项目为主，开发商的定价要比之前理性多了。”
上月，有媒体报道称，温州市的限购政策出现调整，2011年3月14日后已购买一套住宅的，还可以再购买一套住宅，但名下房产只能有二套，名下之前无房产的可以连续购买二套。不过，在限购放松之后，温州的楼市并没有发生明显变化，温州市房屋登记中心相关人士对中国证券报记者表示，近期温州楼市的成交依然表现平稳。
与温州同样放松调控的还有安徽芜湖。去年年初，芜湖就因放松调控被紧急叫停而引发关注。时隔一年多之后，芜湖再次出台鼓励购房的措施：只要是在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，在芜湖购房可以享受购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。芜湖此次鼓励购房的尝试未被叫停。
此外，一线城市的深圳近期也调整了二手房的交易政策，放宽了普通住房交易的税收优惠标准，政策调整之后，涉及的住房交易时契税从3%调整为1%。深圳的这一举措也被业界解读为调控放松的表现。
然而从范围来看，既有放松调控的现象也有调控收紧的案例。河南郑州近日加强了楼市调控的尺度：自9月1日起，持有郑州居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。而此前是持有郑州居住证1年便可购房。郑州同时规定，未满20周岁无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房。
地方政府楼市调控政策走向出现了两极分化，未来楼市政策的走向显得扑朔迷离。
市场差异导致政策微调
在楼市调控政策趋于两极分化的背后，是不同城市间房地产市场的巨大差异。以温州、郑州两个城市为例，今年前8个月两个市场分化明显。数据显示，今年前8个月，郑州商品房销售均价为每平方米7447元，同比去年同期上涨了16%；而温州今年前8个月商品房销售均价为每平方米1.68万元，同比去年同期下降了15.7%。温州和郑州面临着两种不同的楼市局面。
温州面临的局面是库存高企、实业不振、楼市投机需求撤退。某研究院的数据显示，温州的楼市库存已经从今年年初的279万平方米上涨至今年8月末的316万平方米。某研究院研究员严跃进对中国证券报记者表示，温州月度新增供应量超过了月度成交量。由于库存去化效果被削弱，加剧了住宅库存的积压。“从库存积压背后显示的供求矛盾来看，温州的限购已无市场合理因素支撑。加大去库存力度才是当前的任务。”
财经评论员叶檀撰文表示，郑州限购只是上涨过快城市的一场秀。同策咨询研究部总监张宏伟也认为，郑州今年房价过快上涨是郑州限购令升级的主要动力之一。如果放任房价上涨，郑州很有可能难以完成今年的房价控制目标。但张宏伟表示，郑州升级限购令只能对市场产生“阶段性”影响，在几个月的观望期之后，郑州的楼市还会重回之前的惯性。“没看到郑州新版限购令的说法是‘暂停’未满20周岁单身人士购房吗？”
而深圳地产人士对深圳降低部分二手房交易税率的举措也有不同看法。深圳中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，深圳此前的普通住房认定标准并不合理，此次只是对其进行了修正。“深圳库存不高，地方经济对房地产依赖性不强，没必要放松调控，媒体对于这次政策调整有些过分解读了。”
事实上，地方政府调控政策的分化表明楼市调控出现了较大的调整空间。不久前，国务院常务会议曾指出，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。张宏伟表示，强调满足支持居民家庭首套自住购房需求，主要是为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。而长效调控机制的出台，有望让各地楼市回归正常的发展轨道。
长效机制落地预期增强
地方政府对政策的微调，体现出不同的市场形态和调控诉求。但分析人士强调，这种短期之内的政策反复，与楼市调控长效机制的缺位有很大关系。随着三中全会召开日期临近，多个经济领域的改革被提上日程，其中有关房地产调控长效机制的出台预期空前强烈。据悉，从去年下半年开始，住建部、发改委、国土部等多个中央有关部门便着手制定房地产调控的长效机制。
在一些地方政府调整楼市政策同时，上述长效机制出台的预期也日益强烈。按照中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一的理解，长效机制的内容应包括：更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆则建议，在土地政策上，提高土地供应潜力，包括实施农村土地制度改革，建立农村集体建设用地流转机制等。
从上述观点不难看出，长效机制的建设涉及相当多的方面，是个系统工程。其中，单是土地制度的改革，就面临地方政府和现行法律的双重障碍，要想在短期内“破冰”殊为不易。根据中国证券报记者的了解，虽然房产税试点可能在11月之后扩围，但其覆盖范围仍然有限，要想实现全面覆盖需要较长的时间。
不过分析人士认为，以限购、限贷为主的调控手段短期内不会全部退出，地方政府只能在上述政策的基础上进行微调，而不是对现有政策进行大幅调整。事实上，按照业界的普遍预期，即便长效机制出台，也不会再遵循以往“一刀切”式的调控思路。而是根据各地楼市发展阶段和市场形态的差异，允许地方政府进行有针对性的调整。今年年初，国土部要求一线城市加大房地产用地供应，同时也警示三四线城市楼市的供大于求风险，便已体现出差异化的政策思路。
多数分析认为，从各地进行的方向不同的政策微调不难看出，楼市调控政策的差异化特征，未来还将愈加凸显。在短期内，收紧或放松政策的尝试还将持续出现，但不会超出现有政策的框架范围。
