二手房纠纷这样应对，避免钱去楼空！
2018/04/20 14:45
买二手房遇到房产交易纠纷怎么办？怎么预防？咱们逐条分析一下
房价上涨，业主毁约
房价上涨，业主感觉自己卖便宜了，想毁约：
不支付合同约定的违约金。
不想双倍返还定金。
不想退定金。
首付款也不想退。
这个时候购房人怎么办呢？按照利益化来排序是这样的：
要求继续履行合同强制过户。
要求赔偿房价上涨的损失。
要求支付合同约定的违约金。
要求双倍返还定金。
在这4种诉求里面，由于房价上涨，购房人、最没有损失的是强制过户，损失的是双倍返还定金，要求赔偿违约金不一定能被100%支持，要求承担房价上涨的损失需要评估，花的时间非常久，动辄好几年。
因此对大部分购房人来说，起诉强制履约过户是选择。要立即去法院起诉，申请房产查封保全。
反过来对要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的，所以他们必须制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。由于这些情况的存在，业主毁约的可能性不仅不是0，反而只要狠得下心，毁约得手也没什么奇怪的。
这个时候，买卖双方比拼的就是一个速度。
什么情况下房子无法过户呢？
房子已经被卖给了其他购房人。
房子被抵押。
房子被查封。
网签之后，有些地方不能办抵押，不过业主还可以设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中，如果房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱。
业主要赔钱的案子，不一定能执行到有效的财产——房子被其他债权人拿走了（一房二卖、抵押、查封都存在一个神秘的债权人），购房人难以证明这个债权人的真假，业主拿到资金很容易将其转移，比如全换成美元带到国外去了。
所以，不管你是哪一方，你都要时间行动，业主先抵押，业主赢，购房人先保全住房子，购房人赢。
业主毁约的4种情况
还没网签就毁约
网签之后贷款之前毁约
批贷之后过户之前毁约
过户之后毁约
种情况，有的购房人认为如果交的钱不够多，合同就不能继续履行。其实，要想通过打官司拿到房产证，交多少钱不是关键——几万元定金也能告赢，房子能不能过户才是关键。
第二种情况，贷款没办下来，法院在审理过程中（也可能是执行时）会要求买受人付清全款。有的购房人说，不能贷款，谁付得起全款啊？这不是让我解约吗？其实不是的，你不能付清全款的话，还有一条路：利用融资工具借钱，比如二手房转按揭。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务，就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款。
本来正常的流程是业主配合买受人做住房抵押贷款。但是现在房价涨了，业主靠不配合买受人的方法来寻求解约，法院也不能强制业主配合买受人办贷款。住房抵押贷款之所以需要业主配合，是因为办贷款的时候房子还没有过户，还是业主名下的产权，因此住房抵押贷款是三方协议，少一方都不行，这个贷款就是放给业主的。
现在通过打官司，购房人直接成了业主。购房人拿着自己名下的房产去二手房转按揭贷款，这个贷款也是30年，购房人就还得起了。贷款下来以后，拿贷款去还过桥资金的本金，利息算下来就没有那么高了，在购房人可承受的范围内。
第三种情况，批贷了，业主不配合过户。据我所知，过去这种情况下法院有比较高的概率不认可批贷的效力，还是要买受人支付全款到法院，才能判继续履行，这就坑苦了买受人。
第四种情况，这种业主很少见，但也不是没有过户了以后又把房子要回去的案例。即便房子已经过户，有的业主为了能弥补一些“损失”（比如他们卖了房子想换大房子，结果却没换成），会赖在房子里不走。
买了房住不进去怎么办？
在现实生活中，有的业主为了毁约，所作所为就像疯了一样！如果毁约不成，有的业主就放弃了，有的业主不仅不执行法院的判决，还无视购房人已经取得的房产证，继续赖在房子里不走。
这个时候最常规的手段就是：换锁。把锁一换，你爱怎么折腾怎么折腾！（同时也可以把原业主的东西都搬到公证处去）
买房的时候如果业主本人没到场，我又特别想买这个房子该怎么办？
下面这些证据，是如果日后上庭你能用得上的：
交易时有没有书面授权，如果授权书经鉴定非本人签字就对你十分不利。
交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。
业主本人收取购房款。
业主和代理人是近亲属。
业主本人参与网签、过户等交易流程。
中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。
当然这些都是间接证明表见代理的证据，现在科技这么发达，再没有什么比当场跟业主进行视频连线，找中介或者朋友在旁边用手机录个视频更好的证据了！
因为限购导致合同无法继续履行怎么办？这要分成几种不同的情况：
购房人网签在限购前，可以继续过户，不受政策限制。
购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款，可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
这里我要说一下：限购不是不可抗力，而是叫作情势变更。
解除合同之后中介费怎么办？
房子没买到，中介应该退费吗？一般来说，中介费是要退的。
中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人（业主）就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本，毕竟中介费没有多少。
严格按照法律来说，我国的中介费是以促成合同成立（签字）为收费标志的，所以合同被解除也不能说是中介的过错，中介是可以收费的。
但是由于法院对于法条的理解和执行有一套自己的实践经验。在中介和消费者发生纠纷时，法官一般会倾向于消费者，支持中介给消费者退费。反过来如果中介没拿到费用，找购房人去要，法院一般也不支持。
在特定的情况下，中介人员作为专业人士，应该对政策和法律各有研究，如果因为中介的误导导致交易失败（比如做虚假承诺、伪造材料等），中介不但要退费，甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。
这并不代表购房人就应该打官司退费，因为：
各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准，还是有比较小的风险要不回中介费。
打赢官司也有后续执行的问题。
总之，我建议买房找大中介，至少赢了官司钱能拿回来。
