“国五条”调控加码 楼市迎来阴霾RO艳阳？
房天下重庆二手房2013/03/02 15:35
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3月1日晚间，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，楼市调控加码“靴子”随之落地。通知中，除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。新华社对此评论称，售房按差价20%缴个税，这将是楼市调控十年最犀利狠招。众多网友也纷纷吐槽到：这楼市新政一出台，还让不让人买房？
那此次备受关注的楼市调控细则中有哪些亮点？对重庆二手楼市影响几何？是否如网友说的击碎了百姓的“买房梦”？业内人士对此又有何看法呢？房天下重庆二手房小编这就为您详细解**楼市调控“国五条”细则——
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。
新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。具体包括6个方面：
1.完善稳定房价工作责任制。
省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。通知要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，在今年一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。这一省长问责制，可谓力度巨大。
2.坚决抑制投机投资性购房。
所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房限制更严格，审查更严厉。购房人不具备购房资格的，签订的购房合同必须解除；对伪造证明材料、骗取购房资格的，要严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究法律责任。
在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。
此外，调控措施还包括：
3.增加普通商品住房及用地供应；
4.加快保障性安居工程规划建设；
5.加强市场监管和预期管理；
6.加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，推进房地产税制改革等。
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看点一：调控政策从严从紧更具针对性
针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。
比如对于已实施限购措施的城市，要求进一步完善现行住房限购措施。明确指出“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前”等。
其中“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，意味着限购范围有扩大的可能。
对于二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，而是要求“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”
另外，税收的调节作用加大。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，这将会增大交易成本，对二手房市场将会产生明显影响。
链家地产市场研究部张旭表示，整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均有所加强，将促使购房者预期出现明显转向，特别是对于前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现得更为明显。同时，调控更加趋向差异化，针对不同区域的市场特征，政策更有针对性。
看点二：加强预期管理 重视信息公开
从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。
通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息，通知要求，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解**市场走势和有关调控政策措施。另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。
中国房地产业协会副会长朱中一说，无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱，最终形成稳定的市场预期，才有助于百姓理性消费，巩固调控成果。
看点三：公布工作时间表 加强社会监督
在这份通知中，有几个时间表，令人关注。
——各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
——市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
——2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
——大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，列出具体的工作时间表，既能有效推动工作，同时有助于社会监督，体现出政府加强房地产市场调控的决心。
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总体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，并且对二手房市场的调控力度也更大。业内分析认为，虽然政策明显有所收紧，但仅是在原则上界定了调控方向，具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。
出售自有住房所得按20%缴个税 二手房交易料骤降
此次楼市新政对二手房交易个人所得税征收的调整，无疑是打击投资投机的一剂“猛药”，但是在不少业内人士看来也是一把“双刃剑”。
新政明确要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。而统一成差额20%的后，交易成本将会明显增大。
以一套房主原购房值50万，目前总价200万的普通二手房计算，按之前1%的个税计算为2万，而新政后按照差额的20%计算，个税将达到30万，比之前增加了28万，相当于当前房屋总价的14%。
中国房地产协会副会长陈国强在接受媒体采访时表示，提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资，但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。“因此新政或许将在客观上推升二手房房价。”
据了解，在二手房交易中，虽然根据国家相关规定应由买方缴纳契税，卖方则承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往都由买方来承担。
对于部分房价上涨过快的城市或地区，以及首付30%的购房者而言，这就相当于首付款升至44%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房价上涨过快的区域，住房买卖之间价格差距也较大，预计各地政策执行细则未出台之前，为了争取搭上政策末班车，这些区域的二手房市场将迎来交易高峰。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，随着地方细则的出台，短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位业内人士均表示，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
陈国强表示，随着二手房业主出售意愿降低，供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场，进而加剧新房市场的供求矛盾，甚至带动新房价格的进一步上涨。
胡景晖认为，随着新政的执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现，部分购房者也会再次回归新房市场，带动新房市场交易量上涨。
二套房首付比例提高 抑制改善性需求入市
针对出售自有住房严格按转让所得的20%计征个税，市内**介负责人表示，目前卖二手房的业主要么是此前手上有多套住宅的投资客，要么是有换房需求的业主，二手房交易所得征20%个税，将抑制首次改善性需求入市。
国内一知名房企重庆区域负责人称，原本预计今年重庆楼市将有很大一部分改善型需求入市，二套房首付比例和贷款利率提高后，这部分购房者的观望情绪将更浓，楼市成交量会放缓。
“房贷全面加码。”针对部分城市二套房首付比例提高的要求，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，二套及以上住房信贷的首付或提至7成、利率提至1.3倍。不排除银行停止二套房贷。北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，此举明显是针对北京等最近房价上涨热点城市。
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卖自有住房交易税收加码已有准备
新“国五条”细则出台，重庆地区房贷市场可能会面临哪些变化？目前我市对调控措施出台已作了哪些铺垫？昨日，记者采访了市内银行人士。
部分区县房管已与地税联网
“我觉得最有杀伤力的是对出售自有住房按转让所得的20%计征个税。”我市一大型国有商业银行个贷部经理昨晚表示，其实这个细则的出台，后台上早就已经有了酝酿和准备措施。这个措施一旦正式实施，无疑将直接增加投资客的房产转让成本，将进一步限制房地产投资。
该负责人说，虽然现在相关职能部门对此还没有详细的执行细则出台，但按照银行业内人士对此前已开展的配套工作的理解，猜测应该是对出售自有住房的市民，按买卖差价的金额来征收20%的个人所得税。
早在去年，我市很多区县国土房管部门的房屋权属登记系统就和地税部门的管理系统实现了联网。这意味着，市民只要转卖自有住房办理了房屋过户登记，就可以通过税收征管、房屋登记等历史信息核实其房屋原值，按购买时的价格和转让时价格的差额计征20%个人所得税。
二套房贷调整可能性小
“我们也是才看到这个消息，肯定是严格贯彻执行国务院的住房差别化信贷政策。”针对部分城市二套房首付比例提高，人民银行重庆营管部人士昨晚表示，暂时还没有对二套房贷有调整的措施出台。
“重庆地区首套房贷的占比高达97%，二套房的占比相当小，而且重庆地区的房价处于比较合理的水平。因此，重庆地区二套房贷‘动刀’的可能性并不大。”
市内一家大型国有商业银行个贷部负责人告诉记者，目前银行对于二套房贷仍然执行首付6成，利率在基准利率基础上上调10%的规定。该人士表示，为了避免消费纠纷，该行已经紧急下发通知，要求放缓对二套房贷的审批速度，等待下周可能出台的执行细则。
该人士同时提醒，对于已经递交二套房贷审批申请的市民来说，只要已经通过银行审批，即使稍后出台调整政策都不会受到影响。
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新“国五条”细则刚出台，就收到社会各界的广泛关注及热议。且来看看我国媒体及网评专家对此的精彩评论：
【新华微评一】 国五条为调控十年最犀利狠招
个人售房将按转让所得征收20%个税。此政策实为楼市调控十年以来最犀利狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。不过长期看政策效果可能打折扣：一是是否会转嫁给买家再度推高房价？二是是否会带动新楼销售反而利好开发商和地方政府？三是是否抑制了改善性需求而导致租房价格猛涨？
【新华微评二】楼市新政或促房租猛涨
1日出台的国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定个人售房将征收20%个税。这是新国五条的细化，彰显中央严控房价的决心。然房价问题恐非加重个税可解决，需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。
中国财经评论界著名评论人余丰慧：“新国五条”对房地产调控在定位上有所突破。国务院常务会议指出：支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。定位到“基本政策”上表明房地产调控必将是一个长期任务，各项调控政策必将要长期坚持。这个定位击碎了一些人寄希望于调控是短期行为、权宜之计的梦想，击碎了一些人拿什么经济规律否定调控的幻想。
【地产大炮任志强】是坚持市场化还是坚持政府操纵市场？
新政出台，众说纷纭。旧政有效，何需新政？为啥没有长效机制而总要年年出新政？是坚持市场化还是坚持政府操纵市场？二中全会要减少对微观的干预，看来是句空话。旧政无力，新政会好吗？
【网友评新政】楼市新政推高房价 20%的税转接到购房者身上
@可以了：国家变相获利，还美名其曰为了老百姓都能买起房子，到现如今房价根本不掉，反升，当初就是听了国家关于调控房价，观望至今，反倒买不起房了。
@涛声依旧：政策一出，举国上下，哀鸿遍野，税收又要超额完成了，房价会继续高，刚性需求被严重打击，百姓遭殃啊!
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小编看“国五条”：让市民安居乐业才是调控的根本目标
不管是扩大限购的范围还是要求卖自有住房所得20%缴个税，抑或是提高二套房贷首付比例，抑制房价只是楼市调控“国五条”的手段，促进我国房地产市场的健康发展、让广大市民实现“居者有其屋”的梦想才是调控的根本目标。而“国五条”细则实施后，楼市最终会走向何方？让我们一起拭目以待吧！
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