房企加速拿地土地市场迎来“金九银十”
房天下综合整理2012/09/18 09:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：广州日报）本报讯（记者曾艳珠）住宅市场的“金九银十”今年在土地市场上演。记者了解到，进入到9月份，多家实力房企出手购地，近日顺德一“地王”就被万科收入囊中。与前段时间土地多以底价成交相比，这段时间出让的土地多有溢价，而且限制条件也比较多。
焦点：绿地、万科大手笔拿地
佛山土地市场日前的新闻当属万科拿下顺德地王。该地块位于大良新城德胜商务区，直面德胜河一线江景，被称为是顺德新城最后一块黄金地。地块占地113223.93平方米，起拍价13.8134亿元。
9月11日上午，顺德新城F06地块拍卖，最终该地块被万科以15.8亿元竞得，溢价率14.38%，成交楼面价3488.66元/平方米。
就在前几天的9月5日，上海房企老大绿地集团首进佛山，以底价4.3887亿元竞得禅城季华六路北侧商住地，折合楼面价1152元/平方米。该地块占地63461.68平方米。
同一天，南海西樵镇原金花街市场、西樵车站地块拍卖出让，8个单位参与竞拍抢夺，最终南纺建投地产责任有限公司3.2亿元将地块收入囊中，楼面价达3104元/平方米，溢价率达52%。
后市：南海周末密集推七块靓地
记者发现9月8日、9日两日内南海国土部门连推了7块地，其中纯商业地两块，商住地五块，总供应面积超过40万平方米，比8月的商住地供应量还要大。
记者统计发现，这几块地的楼面价在所在地段来说都不算高。位于金融高新区B区C-01、C-03、C-04地块平均楼面价在3080元/平方米；位于三山新城港口路东侧佛山创智新城DS-01-05、DS-02-01地块平均楼面价在1560元/平方米；位于桂城街道A14街区C地块，佛平路北侧地块楼面价在1803元/平方米；位于桂城街道D16街区尖东4号地块楼面价在1536元/平方米。
尤其值得关注的是，三山新城创智新城首推19.9万平方米住宅地，土地用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地、住宿餐饮用地，其中，90平方米以下住宅面积占开发建设住宅总面积的比例大于20%。
另外，金融高新B区将在10月8日下午出让编号为佛南(挂）2012-047、048、049三地块，总出让面积达112348.3平方米，容积率≥1.0，且≤3.0，绿地率不低于25%。土地用途为城镇住宅用地兼批发零售用地及其他商服用地。
观察：地块多有附加条件
记者观察后发现，与今年初品牌房企多以底价拿地不同，近段时间拍出的地块多有溢价，万科新拍得的顺德新城地王溢价约2亿元，西樵原金花街市场地块溢价率达52%。另外，无论是最近出让的地块还是已经推出正等待拍卖的地块，都有不少附加条件。
顺德新城地王对竞买人设置的条件限制极其苛刻。比如，竞买人必须提供境内金融机构开具的申请人名下累计不少于13.8亿元的存款资金证明。竞得人必须在土地成交之日起30日内一次性支付完地价款。
绿地拍得的地块竞拍则不接受联合竞买，竞得人需与土地转让方共同开发土地。而且要求竞买人需为2009年~2011年中国500强企业，具备开发投资200米及以上超高层建筑的能力与经验等。而西樵镇原金花街地块，要求竞得人须在紧贴地块的西侧处建设一条长约440米的交通干道。
另外，三山创智新城新推的地块要求，A区与B区两宗地块的开发投资总额不得低于人民币15亿元。其中A区开发投资总额为98141万元，B区位51859万元。项目地块需设置幼儿园一处，规模要求不少于18个班。此外，项目沿三山大道需配建面积不小于2000平方米的公交站场。
而金融高新区新推三块地的开发投资综合不低于84261万元。地块项目主体建筑设计必须达到绿色低碳节能的标准并获得住建部颁发的星级绿色建筑设计标识证书。另外，在A、B、C区的东面即佛山一环西侧须建设与佛山一环东侧建成的隔音墙以减少噪音对居住的影响。
设门槛可防地块流拍
针对为何近期推出地块多有附加条件，有业内人士就分析，这样操作让地块的相关情况更加透明，更能吸引真正对地块感兴趣的买家，也更易于公众监督，也能督促房企拿地后尽快开工，减少地块流拍的风险。对房企来说，条件说得清楚，在拍地时的针对性也越强，也能更好地安排后期工作。
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进入下半年之后，房地产企业开发投资增速和拿地的热情也回升。
广东省统计局近日公布的数据显示，1~8月广东房地产开发投资增幅年内首次回升，年初逐月回落的趋势初步得到扭转，重回两位数增长。
上海市统计局发布的数据显示，1~8月，上海房地产开发投资1449.04亿元，比去年同期增长12.4%，增幅比1~7月提高1.7个百分点。
在房地产开头投资增幅回升的同时，6月份以后，房地产企业也开始积极拿地，土地市场的回暖迹象在9月份表现得十分突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。
其中，标杆房企万科的动作最值得关注，9月11日，万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地市场出让总价的纪录。这也是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元，超过了8月全月。
万科总裁郁亮9月上旬在杭州媒体见面会上表示，万科近期的频繁拿地与对后市是否看好并无直接关系。万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备，“不买地我们饿死了怎么办？”
“主要还是因为整体楼市回暖了，信贷放松后开发商的资金压力也明显缓解很多。”北京中原市场研究部总监张大伟说，地方政府下半年的推地也明显增多，这也正是开发商增加土地储备的好时机。
在企业加快入市的同时，地方政府也在加速推地。8月27日，北京市土地整理储备中心刚刚一次性公布11宗经营性用地出让公告，其中宅地9幅，这11宗地块从9月17日开始竞价。8月30日，北京再次挂出4幅地块。从8月17日以来，北京已经四次集中推出入市地块。
统计显示，截至目前，9月将交易的地块达到23幅，其中宅地14幅。9月单月土地出让金，可能超过前8个月住宅出让金总和。
9月7日，厦门公开出让17幅地块，17幅地块全部成功拍出，总成交额为30.563亿元，其中10幅地块以底价成交。
“这主要还是地方财政很缺钱。上半年地方政府还没有那么紧张，而且上半年土地也没人买，如果要卖出去，价格就要压得很低，地方政府也不愿意。”张大伟说，土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。
“目前土地的底价也不低，虽然不少地块都是以底价成交，但如果这些地块放在上半年去卖很可能就会流拍。”张大伟预计，接下来土地市场还会继续这种回暖的趋势，价格方面将会有一定的上涨，房企将以补充高性价比土地储备为主，谨慎购地。
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