5月土地与住宅冷热不均 住宅创16个月新高

（来源：京华时报）上海某研究院报告对10个典型城市进行监测显示，5月土地出让金创下近3年新低。与此相反，商品住宅成交量则显著反弹，创下近16个月新高，反弹力度强于今年3月。

报告显示，本月10个典型城市土地成交建筑面积处于近三年来低位，同时土地出让金收入为131亿元，环比下降41%，同比下降50%。事实上从2010年12月土地出让收入达到近5年来值后，开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达9个月，本月更是创下近3年来新低。

与此同时，5月成交量却再次创下新高。报告显示，今年5月，10个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已经连续3个月同比正增长。

一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，也创下近16个月新高，成交面积为331万平方米，环比上涨40%，同比大幅增长了20%，其中以北京和深圳同比增幅最为显著，分别为47%和41%。上海是出现同比负增长的一线城市，下降2%，但仍然创下近12个月的新高，较2011年处于较高水平。

根据链家地产市场研究部统计，今年北京入市的项目共有68个，总供应量为15526套，截至目前，包括5月底入市的项目外，仍有15个项目尚未显示签约。整体签约率为29.4%；去年同期，入市的49个项目中，只有5月底的5个未显示成交，整体签约率达到47.9%。虽然整体差距明显，但近期有部分项目显示热销。新入市项目中，目前有13个项目成交量超过百套。总成交量为3452套，占比达到76%。

上海某研究院研究员吴晓君表示，土地市场持续遇冷，说明一方面在紧缩性房地产调控政策氛围下，房地产企业拿地意愿明显不足，另一方面开发商资金链紧张情况也并没有明显改善，对于土地竞标，开发商仍保持谨慎态度。5月成交量的上升，主要与积压的购房需求继续释放，加之5月房企促销力度加大，有效刺激了刚性需求的增长。

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　从4月16日至今，北京土地市场已有51天未成交住宅用地；前5个月，北京商品住宅用地成交面积约占全年商品住宅用地供应计划的一成，土地市场“断流”现象十分明显，这可能影响到后市的供应。

　　土地市场低迷

根据北京市土地整理储备中心的数据，北京上一宗住宅用地成交时间为4月16日。当日，位于东直门香河园区域的一宗商住用地高价成交。自此至今的51天中，北京仅成交了1宗商业用地和8宗工业用地，住宅用地没有任何成交记录。

　　今年以来，北京住宅用地的成交一直保持冷清的状态。前5个月，北京仅成交7宗住宅用地，比上年同期大幅减少。

　　多数分析认为，除供应节奏较为缓慢外，这主要是因为开发商对后市预期看淡，拿地意愿下降。据悉，当前北京共有10宗正在交易的经营性用地(全部含住宅性质)，其中6宗早在去年年底就已入市，但至今尚无一宗收到报价。

　　亚豪机构品牌推广部总监郭毅向中国证券报记者表示，随着拆迁成本的上升，近几年北京住宅用地的底价一直在上升，这增加企业的拿地成本。加上不少企业资金链仍处于紧张状态，拿地时更显得有心无力。

　　在各种因素的影响下，北京土地市场已陷入“冰点”。今年3-5月，北京土地成交宗数分别为9宗、9宗、3宗，连续3个月数落入个位，这种情况仅在2008年上半年出现过。今年前5个月，北京土地出让金约为135.6亿元，同比减少48.7%。其中，5月单月土地出让金仅为7000万元，近6年来首次跌入亿元以内。

　　这种情况可能在近期有所改观。据悉，位于通州区的两宗棚户区改造地块将于7日接受现场招标；门头沟区龙泉镇的一块混合用地也已收到报价。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，下半年土地供应的数量将增多，但低价成交的形势不会改变。

　　后市供应或受影响

　　土地市场“断流”或给未来楼市供应带来影响。据统计，今年前5个月，北京商品住宅用地成交面积仅为89.6公顷，约占全年商品住宅用地供应计划的一成。如果土地市场维持现有态势，全年的土地交易量必然会大幅减少。

　　去年的情况也不乐观。数据显示，2011年，北京成交住宅用地60宗，土地面积716公顷，规划建筑面积969万平方米，比上一年大幅下降。而且，住宅用地成交的规划建筑面积创下最近5年的新低。

　　分析人士已开始警示市场供应不足的风险。郭毅认为，如果土地市场连续两年成交低迷，将形成一个很大的供应短缺期，按照房地产开发的周期，未来1-2年的住房供应无疑将受到很大的影响。

　　有分析人士还指出，个别房企的土地开发节奏较慢，甚至存在囤地炒地等现象，算上这些因素，实际供应的土地量会更加不足。

　　与之相对应的，住房库存却进入了快速消化期。北京市住建委数据显示，截至6月初，北京新建商品住宅库存不足83000套，按照5月份(销售约9000套)的销售速度，不足一年即可消化完毕。郭毅强调，相比销售速度，近期北京在预售证领取、开盘量等方面均不够活跃，库存还在不断减少。

　　对于今年的土地市场，郭毅表示，在政策环境从紧的情况下，下半年土地交易仍不乐观，住宅用地交易量和成交价格或继续维持在相对较低的水平。因此，未来的市场供应恐将面临紧缺状态。（来源：中国证券报）