首套房贷必须满足 一季度信贷有望保持平稳

分析人士认为，3月份的新增信贷或在8000亿元左右。而从前两个月的信贷数据来看，实际贷款需求的不足为实体经济下滑拉响了警报

与去年一季度新增信贷的“过山车”走势相比，今年一季度的信贷数据，似乎更加接近监管层的调控思路。

“从央行的角度来说，更加希望信贷投放呈现出平稳的增长态势。而不是像去年一样，仅一月份的信贷数据就超过1万亿，二月份骤减。各个季度，每个季度的各个月之间保持较为平均的增长，是监管层期望的状态。”

方正证券分析师谭辉在接受记者采访时指出，“前两个月的数据透露出实体经济下滑的风险，值得警惕。”

今年1月初，多数银行已经悄然回归基准利率。而进入2月份后，已经有一些银行在个别楼盘出现了9折或9.5折优惠。业内人士预计首套房贷8.5折的情况将重现市场。

2月新增信贷“惹人忧”

央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，依然低于市场预期。此前市场普遍预计2月份新增人民币贷款将在7500亿元左右。更加引起市场关注的是，其中的票据融资达到1106亿元，与上个月80亿元的新增额相比，增幅迅猛。新增的票据融资占新增贷款的比重达到15%左右。

多数分析人士认为，这表明企业实际需求弱化，反映出实体经济出现回落。

人大代表、人大财经委副主任委员吴晓灵指出，前两个月金融机构贷款增长出现放缓，其重要的一点原因就是随着经济增长放缓，市场对贷款的需求下降。

金融问题专家赵庆明表示，2月新增贷款依然偏少主要是因为整个2月份流动性相对紧张，24日下调存准后工作日较少，来不及投放，同时经济仍呈下行走势，企业信贷需求相对较弱，同时银行房贷也更加谨慎。

光大银行首席宏观分析师盛宏清指出，票据融资是短期的资金拆借，操作灵活，多用于2-3个月的临时资金周转。而1年期及以上的信贷才多运用到新增、再建、续建项目中，也就是市场所认为的实质性有效贷款。扣除票据融资，可以发现2月份有效新增贷款比上月明显回落1300亿元。盛宏清认为，这说明企业对实际贷款需求是弱化的。

3月贷款或保持平稳

“从前两个月的情况来看，如果不出现意外的话，3月份的新增信贷保持与前两个月基本持平的水平是大概率事件。加之3月份项目开工的因素，预计将会在8000亿元左右。”谭辉说。

赵庆明表示，由于我国全年放贷仍然保持着3：3：2：2的节奏，这意味按8万亿元的目标来计算，一季度应新增贷款2.4万亿元，而前两个月份加起来仅有1.45万亿元。“3月份新增贷款应该在1万亿元左右”。

此前有业内人士认为，按照一季度新增贷款的目标2.4万亿元，3月份的新增信贷要达到近一万亿左右。

谭辉说，一方面，从目前的形势来看，房地产贷款不会有大幅增长，甚至很多银行的房地产开发贷款都出现了负增长的情况。个人住房贷款也随着销售量的下滑而没有太大的突破。另一方面，地方平台贷款的清理，使得平台贷款也出现了负增长的情况。因此，三月份的信贷不会有很大的突破。

“央行在年初提出了‘满足首次购房家庭的贷款需求’的要求，在信贷需求不足的情况下，各家银行很可能再次出现房贷优惠利率。”谭辉告诉记者。

央行相关负责人日前表示，央行鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

此前，记者曾对房贷市场进行过多次调查。去年年底，各家银行的房贷利率基本上普遍上浮5%-10%。今年1月初，除了个别银行房贷利率仍然上浮10%以外，多家银行已经悄然回归金准利率。进入2月份后，已经有一些银行在个别楼盘出现了9折或9.5折优惠，绝大多数银行仍然维持基准利率。

“我们针对开发商和个别楼盘，确实是有优惠的活动，所以如果您购买的楼盘我们银行是指定银行，那么就能享受到优惠，但是如果不是这种情况就没有这种优惠了。”一位股份银行的个贷部业务员告诉记者。

近期有媒体报道，深圳、上海、苏州等地的手套房贷出现了不同程度的优惠，达到9折。也有业内人士预计，首套房贷8.5折的情况将重现市场。

“首套房贷必须满足”

“我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”近日，央行副行长刘士余在答记者问时做出上述表述。

刘士余还称，对于今年的房地产金融业务，要全面落实差别化的住房信贷政策。推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者大型商业楼宇的REITS（房地产信托投资基金），“这些创新完全符合市场化的原则，我们要给予鼓励。”

刘士余表示，去年以来，国务院确定的关于房地产调控的各项方针政策，其中一项重要的措施就是实施更加严格的差别化的住房信贷政策。这项政策的执行对房地产市场的调控起到了较好的效果。

刘士余同时表示，但是，去年房地产的贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。

统计显示，截至2011年年末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为10.73万亿元，同比增长13.9％，比上年末回落13.5个百分点。其中，房产开发贷款余额为2.72万亿元，同比增长17.1％，比上年末低5.9个百分点；个人购房贷款余额7.14万亿元，同比增长15.5％，比上年末低14个百分点。

“这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时我们也要研究下一步可能会产生的影响。”刘士余称，最近，主要金融机构进行了研究，对今年房地产金融业务形成了一定的共识。其中，全面落实差别化的住房信贷政策便是上述共识之一。

刘士余强调，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。

与此同时，在商品住宅的供给层面，刘士余强调，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。

“银行不能参与一成首付”

在鼓励商业银行满足首套房贷的同时，刘士余还强调，要切实防范风险。“现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与。”

据记者此前报道，曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。但按照国家相关房贷政策规定，目前置业者套购房首付不能低于三成。

刘士余还表示，要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。

统计显示，截至2011年年末，保障性住房开发贷款余额3409亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5％，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1％，比年初提高31.7个百分点。