业内称外界夸大限购政策影响 秦虹为限购喊冤
房天下综合整理2012/02/14 08:54
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（来源：广州日报）房价一直就是社会关注度高的敏感话题，最近尤是。一系列纷纷扰扰的新闻事件，既有利好，也有利空，一时间让人有点莫衷一是。对于积聚舆论焦点的限购政策，决定了今年房地产市场走向，似乎成为一个社会共识。如果继续严格执行限购政策，房价大落似乎可以预期；如若限购政策松动，房价的大起恐怕无法避免。
在探讨之前，让我们先简单回顾一下近期关于房价和限购政策一系列纷繁芜杂的新闻事件：
现象：有紧有松有升有降
国务院总理温家宝在1月底主持召开国务院第六次全体会议，强调巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资型需求的政策措施，促进房价合理回归。而就在大家还在讨论何为“合理回归”之时，中山楼市限价标准由此前的5800元/平方米，调整至6590元/平方米。一边是中央要求继续严格执行，一边地方又“悄然”放松？
随后，央行明确表态，“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。”也几乎是与此同时，安徽芜湖市9日公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获契税补助、购房补贴等多项优惠，但4天后这一政策被紧急叫停。
上周，广州一市区楼盘推出“9”字头特价楼，打破了胶着的观望情绪。一时间，社会舆论又指向楼价是否会持续探底，房地产市场是否面临崩盘？
上述表面看似矛盾但内在有着千丝万缕联系的新闻事件，背后有何深意？
专家：首次置业者是限购保护对象
曹建海认为，外界夸大了限购政策对房地产市场的影响。实际上，“限购并非不让买房，而是不让都买房”。而彭澎也认同这个观点，他表示，首次置业者一直都是政策保护的对象，而即使是有两套房的人要改善，还是可以“卖一买一”，此外大规模的保障房建设也能满足一些人群的居住需求。
秦虹也为限购政策“喊冤”，并对一些误读进行澄清。其一是有人说房地产调控误伤刚需。但限贷政策限购三套以上房，如果是已经有两套房的买家，不应被认作是刚需。其二则是政策一刀切的误读，600多个城市中只有40多个城市限购，说“一刀切”夸大了事实。再者，去年有很长时间首套房利率提高，但这是商业银行自主的行为，并不能代表政策的变化。从2010年“国十条”出台以来，国家实行差别化信贷政策、支持首套房家庭购房的政策从来没有改变过。
成果需巩固 地方盼调整
对于限购政策的走向，三位专家的意见不尽相同，这也反映出社会对此政策的复杂心态和矛盾态度，尤其是中央和地方的意见差异。
中央政策核心为保护居住性需求
曹建海认为，限购政策的走势显然要看今年“两会”的讨论。但从目前的情况来看，投资拉动型经济增长和土地财政依赖，决定了地方政府都有意愿取消限购。社会上来自地方官员、房地产上下游行业、金融机构、投资机构和投资者等，要求放松调控的呼声此起彼伏。对此，曹建海态度很明确——限购政策对抑制房价和投资投机性需求是有明显效果的，目前也取得了一定的成效，但调控的基础依然不稳。在这个时候，应坚持调控不动摇。房价的非理性升高，对经济发展有伤害，经济结构也不能成功转型，同时会加剧社会的不公平。再加之土地财政使地方粗暴征地，引发了社会群体事件，影响社会和谐稳定。地方政策希望调整限购政策,“不可能被通过”。
秦虹的观点和曹建海类似，但角度不同。她表示，一系列的国家会议关于房地产政策的指引非常明确，核心为两点——房地产调控不动摇，促进房价合理回归。而政策的方向则是控制投资和投机性需求，保护真正的居住性需求。目前，市场正在向着调控预期的方向变化，而政策的关键就是要巩固调控成果。
有意思的是，两位来自北京的专家学者对于限购政策的方向比较坚定，而广州的彭澎则明显不同。彭澎说，在限购城市中，北上广等一线城市执行严格，但一些二三线城市是比较宽松的。在新国八条中，有对限购城市房价控制目标的规定，但至今还没有中央部委对此进行审查。彭澎表示，“实际上现在限购政策已经不是那么严格了”。但未来，彭澎认为房价“大落”、“大起”的情况不太可能出现，而是会出现第三种情况，即“口头上坚持限购，但实际上放松”的“外紧内松”。
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增速下降，调整将继续
对于房地产市场的未来走势，曹建海认为房价1～2年内将呈“L”形轨迹回落，其支持因素一是调控房价已形成社会共识，正常货币政策下，房价仍可能出现大幅调整；二是信息系统建立和房产税推进，将根本抑制住房投机；三是保障房供给将在中长期发挥作用；四是未来宽松货币政策与人民币趋势不能并存。
秦虹认为，短期看市场的调整还会延续，中长期来看，中国所处的发展阶段决定了支撑房产市场需求的空间仍然存在，城镇化还在进行，人们的消费结构升级远远没有结束。2011年调控下的住宅市场，房价开始逐步回归平衡，而且改变了单一上涨的格局。2012年的房地产增速会下降，行业的调整仍将继续。
房产税剑指投机性需求
未来房产税会逐步替代限购令，以对冲其带来的房价大幅反弹吗？
彭澎认为，房产税是国际惯例，也是大势所趋。在个人信息采集系统完善后，逐步推出房产税、限购政策退出是合理科学的。对目前在重庆和上海试点的房产税，他认为有几点做得不够，一是对多套房的购买没有约束；二是没有设房产空置税；三是没有对二手房交易环节增值部分的征税。在这几个方面完善后，可形成对投资及投机性需求的威慑和抑制。曹建海认为最重要是对“存量房征税”！
而和上述两位站在实操层面的论述不同，秦虹的看法更为宏观，她认为，无论是限购政策，还是根据国情出发，将来出台的房产税，针对的都是投资和投机性的需求，其目标是一致的。如果买家是真正的居住性需求，那政策对其没有影响；但如果是投机性需求，无论是现在的政策还是将来的政策，都会有影响。
“去支柱化”促结构调整
有人提出，房地产业是2012年中国经济的风险。对此，曹建海分析，目前房地产占GDP的9%～11%左右，按国际惯例如果总量占GDP5%以上就属于支柱产业的惯例，房地产业无疑是中国经济的支柱产业。
目前宏观调控政策使房价回落，可能会影响到宏观经济，这也许就是“风险”所在。但“（即使是下降真的发生），那这种下降也是一种好现象”。经济发展不能光看速度，还要看其质量。房地产业“去支柱化”，中国城市化的方式面临调整，政策会更加尊重市场真实需求，政府也将转型为公共服务。
（来源：金融时报）
国务院总理温家宝近日在国务院第六次全体会议上谈到当前房地产市场时，提出要“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”。严格执行政策是对以往立场的重申，而“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”则颇有新意。抑制投机投资性需求的政策措施哪里不够完善，哪些需要完善，该如何完善，相信会有各种不同解读。
本轮调控政策重点正是抑制投机投资性需求，而限购政策则可说是抑制投机投资性需求的最主要一招。限购成效明显，打破了越调越涨的神话，同时，限购也受到诸多质疑和非议。当决策层提出对抑制投机投资性需求的政策措施加以“完善”的时候，相信会有不少人希望限购能朝着与己有利的方向“完善”，或许某些地方政府今后放松限购时也会打着“完善政策”的旗号，对此，不可不防。
其一，限购的行政管理属性该怎样完善？很多人批评限购的行政干预性质。笔者觉得，对一项政策来说，比属性更重要的，是合理性。春运期间实行火车票实名制，不允许一个人买多张票加价转卖牟利，这无疑也是行政干预，但这样的规定得到了广泛支持，为何？显然，在明显供不应求的市场上，如果放任炒作，将影响大多数人的基本需求，住房市场自然也一样。与之类似的还有汽车摇号上牌制度，这也是面对日益拥堵的交通环境而采取的一种行政管理措施，尽管争议不少，但摇号政策也没说是“临时性政策”，那么，为什么我们非得要求限购政策尽快退出呢？
如果说对限购政策的行政属性加以完善，那也很简单，今后颁布专门的住房保障法，将限购政策纳入法律就可以了，那时候，限购就是一种法律规定，就如同一夫一妻政策、计划生育政策一样，告别短期行政干预性质，而成为长期执行的法律规范。
其二，限购与户籍挂钩的做法，该如何完善？人们对限购的批评，还在于限购与户籍挂钩，似乎强化了不平等。笔者觉得，限购令并非强化“户籍福利”，而是借用户籍来判断自住需求。限购政策的基础是支持自住、反对投机，但面对庞大购房群体，如何快速判断是否自住？户籍恐怕是最简单办法。拥有户籍，多意味着常住，因此可以支持其购房。况且，限购令也并非“唯户籍论”，如果户籍不在当地，但纳税和社保记录达到一定年限，也意味着常住，同样拥有购房资格。至于户籍既不在当地、也没有一定时限纳税社保记录的人，就几乎可以肯定其并不在当地工作和生活，这样的人在当地购房不是投资投机又是什么？
限购与户籍挂钩的政策需要完善之处在于，各地的落户政策宽严不一，存在漏洞。要谨防地方以户籍为突破口消解限购政策效果。在“新国八条”等政策中，对限购套数已作出明确规定——本地户籍两套，外地户籍一套，地方政府难有操作空间。然而，在“落户资格”问题上，地方政府却有很大自由裁量权，地方政府完全可以让没有户籍的人拥有户籍，也就是让没有购房资格的人拥有了资格。例如去年2月，石家庄在公布限购措施后三天，就进一步放宽户籍政策，规定“只要在石家庄市区或县(市)城区合法经营、依法纳税六个月以上；连续缴纳养老保险六个月以上；连续务工六个月以上的省内人员都可以办理落户手续”，被称做“石家庄市史上落户门槛”。而不久前北京“两会”上透出消息，北京将在2012年出台放开“居住证”的政策，持有北京居住证人群购房视同北京本地户籍人群，引人遐想。因此，为保证限购效果，今后对各地落户政策也应有所规范。
其三，限购在保护刚性需求上该如何完善？很多人说，限购在打击投资投机需求的同时，也误伤了刚性需求。笔者觉得，这样的说法匪夷所思——如果是自住，在一个孩子尚未成年的三口之家，手中拥有两套房子难道还不够住？如果说两套房还不够用，那几乎可以肯定是在买房投资投机。
从形式上看，限购针对第三套房，指向投资投机性购房，与自住者无关。而从实质上看，限购效果最终还会惠及自住需求者，因为限购可理顺供求关系，避免刚性需求被投资需求绑架。曾有业内人士说，要保护老百姓投资房产的权利，笔者觉得，在现实国情下，投资房产具有天然的非正义性、不合理性。投资股市、黄金、邮币卡等，并从中获益，从根本上说，靠的是分享经济发展成果、投资品本身的保值增值，乃至机会、运气和眼光，简言之，这样的投资获利往往是多赢，盈利者并不靠剥夺其他人。而投资房产则不同，在我国人多地少、收入差距较大同时房产又是生活必需品的大背景下，炒房盈利靠的正是剥夺他人——富人有实力持有多套住房，低价买入，大量持有，炒高房价，普通百姓则被迫高价接盘，完成了财产从穷人到富人的转移，形成富人对穷人的剥夺，造成富者愈富、穷者愈穷，加剧分配不公。老百姓可以不炒股、不炒黄金，但是很难不买房，因此，面对富人制造的炒房游戏，老百姓没有“不玩”的权利，这正是房产与股票、黄金这些投资品的根本不同。
因此，限购政策的价值取向就在于，保护老百姓居住权，不允许靠炒房发家致富，这无疑是得民心、顺民意的好政策，理应在提高精准度、堵塞漏洞方面不断完善，但要防止以“完善”为名改弦更张。
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