银监会首要求银行减少房地产贷款 转向信托融资

（新京报 赵谨）昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

四项措施防范风险

谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”

为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

根据央行数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。

在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。

房产商转向信托融资

虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月规模纪录。

但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。

6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。

（半岛晨报）6月20日，按照央行要求，商业银行年内第六次准备金缴款正式展开。目前，房贷利率已冲到了近两年来的点，首付比例也一涨再涨。对于买房人来说，这些成本的上涨已经不是最主要的难题，“提准”之后，放贷周期的抻长、获批难度增加才是令贷款人最纠结的问题。

一家支行每月只能批十几单房贷

国家统计局公布的统计显示，在房地产开发资金来源中，个人按揭一项已经出现明显降幅。从央行针对5月份的调查数据看，在宏观经济热度有所下降的同时，银行贷款需求指数为82.9%，较上季下降2.2个百分点。这其中，个人消费贷款需求指数回落，个人购房贷款需求下降相对明显。“房贷业务比重肯定是在下降。现在我们一个支行，一个月只能审批下来十几单，只相当于调控前的1/3。 ”本市一家股份制商业银行相关负责人表示，客观地说，需求并未“熄火”，下降是被动的。一般银行个人房贷业务都会有1至3个月的“等贷期”。这个月准备金率再上调，更看不到宽松的迹象了。

但是，目前本市多家银行对记者表示,只要客户持有首套房证明，首套房贷款按揭仍然可以正常受理，不存在松、紧的问题。只是受“提准”影响，放贷周期将会抻长。

与此同时，银行对二套房的脸色越来越冷。目前，大连地区只有一两家银行敢接二套房贷的申请，但放款周期也一拖再拖，首付肯定超过六成，利率要达到基准利率的1.2倍甚至更高。

本市一家中小银行的信贷员说，此次提准对小银行的冲击更为明显，这个月开始，可审批的贷款笔数和额度肯定会进一步缩减。就房贷而言，可能会进一步要求客户提高首付比例和利率。

国内首套房贷利率上浮15%

“房贷利率已到了近两年高点。 ”一国有大行相关信贷员如是表示，现在利率不是单纯以首付的成数界定，还要视贷款人还款时间、月还款额、资信情况、收入情况等多方面情况，最后由风险管理部门来决定最终的贷款利率。“现在很多银行对申请贷款的房子把关很严。 ”该信贷员提醒，对于一些房龄较长的房子，贷款申请很容易被打回，消费者购买房龄太老的要特别留意这一点。

5月上旬，各家银行曾针对首套房贷款掀起了一波贷款利率上调的“小高潮”：先是一家国有银行将首套房贷款利率上调至基准利率的10%，随后其他银行相继跟风。国内目前利率上浮幅度的银行已经调至15%。在大连，部分银行首套房贷也已经上浮到12%。

按照一般程序，申请贷款时，贷款者需要在房管部门进行房屋预告登记和预抵押登记，而这段时间需要2—3个月。在这段时间内，房贷贷款政策很可能发生变化。所以，银行对受理贷款申请的态度也慎之又慎。

统计显示，随着贷款难度的增加、还款压力的加大，目前二手房按揭贷款比重已经由2010年新政前的51.3%下降至今年5月的34%，预计本次存款准备金上调后，银行进一步紧缩住房贷款额度，贷款人比例将降至20%左右。

首套房 二套房

本市多家银行对记者表示,只要客户持有首套房证明，首套房贷款按揭仍然可以正常受理

大连地区只有一两家银行敢接二套房贷的申请

成本

首付比例一涨再涨，部分银行利率上浮到12%

首付肯定超过六成，利率要达到基准利率的1.2倍甚至更高

时间

放贷周期被抻长

放款周期一拖再拖

（浙江在线 赵红燕 贝楚楚）我想买套小房子，可是很多银行都嫌房子太老总价太低不贷给我，用公积金能贷吗？”随着银行最近额度吃紧，一些购房者发现房贷申请越来越难了。

目前情况下，怎么贷款最合算？记者对在杭的四大国有银行及多家股份制银行、外资银行和省市公积金的贷款条件进行了全面采访，希望对想贷款的你有帮助。

银行：外资银行条件最优

根据记者的采访，四大国有银行目前基本首套都要首付四成，利率上浮5％~10％；二套首付六成，利率至少上浮10％以上，而且因为额度吃紧，何时放款说不准。目前如果要申请到基准利率，基本上都要先购买5万以上的理财产品。

二手房方面，对于1990年以前的老房子，面积小于50平方米，都很难在四大国有银行贷到款。在记者了解中，只有建设银行（601939）表示，1985年~1990年间的房子可以贷款。

股份制银行相对更有弹性些。交通银行（601328）表示，首套贷款，如果客户条件好的话，可以首付三成，基准利率。

客户条件好的话，可以去外资银行试试看，像汇丰银行、花旗银行。与四大国有银行比起来，外资银行的房贷首套首付三成，利率甚至还能打9折。

公积金：成本，也最便捷

公积金贷款是二手中介目前最为推荐的一种贷款方式，因为虽然审批比银行慢，但一旦审批了，放款就很快。

目前，省、市公积金都允许二套房贷款，不同的是，市公积金规定二套房贷款，其拥有的套房人均住房面积须小于30.85平方米，省公积金没有这方面的规定。不过，省公积金1990年以前的老房子很难贷到款，市公积金则没有这方面的限制。至于贷款额度，与贷款者本人的月缴纳额有关，都是家庭贷80万元，个人贷50万元。

选择银行理财工具，可减少利息支出

今年几次上调银行准备金率后，银行的可贷款额度一再减少。想要贷款就“自动”上浮利率已不是新闻。

尽管银行贷款打包销售理财产品的做法有点惹人非议，但相对可以减低每月的还款额来说，还是合算的。

事实上，想要少付点利息，可申请银行的存贷通业务。据悉，工行、建行等多家银行推出了存贷通业务，可让贷款客户少支付部分利息。

以建行为例，存贷通业务将客户办理的房屋贷款与还款代扣账户关联起来，当客户还款账户内的活期存款余额超过3万元时，银行按一定比例将其视为提前还款，节省的贷款利息按月返还到活期存款账户上。想让利息再少一点，不妨选择这项业务。

各机构目前购房贷款政策

工行某支行

首套房40m2以上，首付三至四成，利率均上浮10％。

二套房40m2以上，首付六成，利率上浮20％。

二手房房源年限均需在1991年以后。

建行某支行

首套房40~60m2，首付四至五成；60m2以上，首付三成，首套购理财产品均可享基准利率。

二套房30m2以上，首付六成，购一定产品享利率上浮10％。

二手房房源年限在1985年（含）后。

农行某支行

首套房40m2以上，首付三至四成，首套利率均上浮10％。

二套房首付6成，利率上浮20％。

二手房房源如果1990年以前且面积小于60m2，首付相应增加。

中国银行（601988）

首套房面积35至60m2的，首付四成；60m2以上，首付三成，首套利率均上浮10％（购买产品上浮5％）。

二套房35m2以上，首付六成，利率上浮15％（购买产品上浮10％）。

二手房房源年限需在1991年后。

杭州银行

首套房50m2以上，首付三至四成，利率上浮10％。

二套房50m2以上，首付六成，利率上浮10％。

二手房房源年限需在1991年以后。

交通银行

首套房50m2以上，首付3成，基准利率。需购买相应保险或黄金。

二套房50m2以上，首付6成，利率上浮10％。需购买相应保险或黄金。

二手房房源年限为1991年以后。

邮政银行

首套房30m2以上，首付三至四成，利率上浮10％至15％。

二套房面积不限，首付六成，利率上浮20％~25％。

二手房房源年限为1985年后。

花旗银行

首套房50㎡以上贷款金额要求在60万以上，首付三成，利率9折。

二套房50㎡以上贷款金额要求在60万以上，首付六成，利率上浮10％。

要求：提供近6个月流水或税单或者社保证明。客户职业若为公务员、事业单位、教师、医生、银行或其他金融机构等，只需要提供收入证明即可。

省公积金、市公积金

首套房首付三成，公积金基准利率。

二套房首付六成，按公积金基准利率1.1倍执行。

（中国新闻网）2006年，塘沽的薛先生购买了一套房屋，首付了部分房款后，余下的房款向银行按揭贷款，在婚前办理了房产证。2007年1月，薛先生与赵女士登记结婚，婚后双方共同偿还贷款。可是去年9月，薛、赵二人因感情不和而离婚，双方在谈及房屋的分割问题时产生了异议。赵女士认为，房屋是婚后共同还贷，应属夫妻共同财产，况且现在房产已，自己应按现价分割整套房产。薛先生却认为该房产是自己的个人婚前财产，只同意将婚后共同偿还的按揭款80000元的一半分给赵女士，至于房屋的部分仍归自己所有。

河北衡泰(天津)律师事务所田增清律师：婚前购买的房屋为个人财产，但婚后增值部分为夫妻共同财产。夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房产证登记在自己名下、婚后共同还贷的，毫无疑问，该房屋为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，配偶一方享有债权，夫妻双方存在一个债权债务关系，一方有权要求另一方予以返还的权利。对于房屋增值部分，系财产投资性、主动性的增值，对于增值部分应认定为夫妻共同财产，作为共同财产平均分割。本案中，房屋在薛先生和赵女士离婚时增值了，这部分增值应视为双方共同投资行为。薛先生房产的增值部分应认定为夫妻共同财产，他应给付赵女士婚后还贷总金额的一半以及房屋增值部分的一半。