楼市调控政策频出 商业地产仍难以"一枝独秀"

（来源：信息时报）停发第3套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。人们注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。于是，在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业地产发展是否能逆市利好，迎来发展的春天，成为投资的时机？

据统计显示，新一轮楼市调控政策以来，北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场十分活跃，三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，单月环比涨幅达179．70%，销售面积同样出现强势增长，环比增长71．41%。与此同时，万科[简介动态]、保利[简介动态]等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例。

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，商业地产市场，总体上是供大于求，企业进入商业地产市场，必须具有风险意识。

“如果地产的整个行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业连续一两年出现下行的问题，我觉得商业地产很难一枝独秀。”大连万达[简介 动态]集团董事长王健林认为，作为地产行业的一个分支，整个行业具有关联性，如果半年后整个房地产的调整趋势确立，影响可能会逐渐显现，因为整个行业资金的流动性会发生变化，预期也会产生变化，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。

专家分析，投资商业地产，一定要研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。“很多公司进入城市综合体，进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九不能成功。”王健林指出，商业地产切忌盲目投资。

不必拘泥于“投资公式”

说到这两年的投资商铺心得，邹女士侃侃而谈：“门面最重要，门面要大，但是里面的进深要小。”如果门面小则不容易引人注目，进深太大顾客便不愿多停留。网上有“攻略”称买商铺门面与进深一比一，呈正方形。邹女士认为不必拘泥这个“公式”，况且符合这种尺寸的商铺已经很少了。开发商为了利益化都是进深大于门面的宽度，总之凭感觉，不差得太大就行了。

至于楼层，邹女士认为，商铺的价值在于一楼，如果楼上楼下搭着卖的话，楼上的面积不能超过一楼面积50％以上。“在很多大的商场，可以很明显地看到，越往上走，人气就越差。”

有人建议买商铺应该尽量买大马路旁的商铺，尽量避免小马路或支马路。邹女士说，这也不能一概而论，就她的经验来看，商铺面朝的马路不宜过宽，不能是快速干道，中间不要有绿化隔离带，这样行人穿越马路不会觉得困难。另外，门面门口的非机动车道人行道也不能过于狭窄。

由于商铺得靠租金长期投资，还得知道到底在什么位置比较好。“要买小区大门口旁的店铺，或者买靠近宾馆、饭店旁边的商铺，商业价值相对较高。如果旁边没有这方面的地理位置优势，那就买一排商铺中最中间的店铺，这样比较稳妥。”邹女士认为，在新的社区买商铺，在规划中有大型超市的周围比较有把握。商铺有群聚效应，整条街都是同行容易凝聚商机。

点“经”之笔如何淘社区商铺？

着眼长远持续经营

购房者在购买社区商铺时，不应按照住宅的思路，只看眼前销售价格或者短期内涨了多少，而应该看商业经营的可持续性和长远发展。为此，汉宇地产市场研究部经理付伟认为有如下几点值得考虑：

■买地段。好的地段不一定要类似南京路、淮海路这样的，因为价格达到了极限，一般来说，即将成型而尚未成型的商圈更具潜力。

■买氛围。要综合了解项目周边的规划状况，居住氛围、人群、人流情况，周边居住氛围较为成熟社区商业是一个比较好的投资方向。

■买规划。准确的业态定位对社区商业以后的经营发展起很大的作用，不同的行业业态对商铺租金的承付能力也不一样。

■买经营。再好的地段、再好的氛围及规划如果没有良好的经营最后也只能走向萧条，因此在购买商铺时也应该了解其经营团队是否专业。