明年楼市主题：房地产市场结构不合理 控价格调结构
房天下综合整理2010/12/23 20:08
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来源：新华日报）第１２届住交会日前在深圳落幕，这是目前中国规模的房地产展和全球三大房地产专业会展之一，已成为中国房地产发展趋势的“风向标”。然而，今年看不到往常的熙熙攘攘：参观者寥寥，论坛的嘉宾和观众也大都各怀心事。
往日的高调演讲和热火朝天的讨论不见了踪影。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲提出了困扰中国当前经济的四大问题，明确把房地产价格上涨过快作为问题之一。而中国房地产研究会副会长顾云昌则强调中国目前房地产市场的结构严重不合理。
正在加重的通胀成为目前经济发展的重要矛盾。正在召开的中央经济工作会议也把治理通胀作为会议的核心议题。而在治理通胀的背景下，未来的楼市将何去何从呢？
专家指出，２０１１年房地产可能呈现两大主题，一是控制价格，二是结构调整。
任兴洲指出，房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应，影响了经济发展和资源合理配置。另外，一些城市的泡沫积累也为高度相关的金融业蒙上了一层阴影。而房地产作为一个再分配领域，如果价格过快增长将进一步拉大收入分配差距，对整个经济的平稳运行产生影响。任兴洲认为，在这个治理通胀的关键时期，国家肯定不允许房地产价格过快上涨。
工商联房地产商会会长聂梅生则预计，明年的房地产价格增速可能还是在ＣＰＩ和ＧＤＰ之间。“房价增速超不过ＣＰＩ，就不能实现房地产的保值、增值功能。”聂梅生说。
相对于关注房地产价格，顾云昌则认为，房地产市场结构的大调整势在必行。他说，只有结构的调整才能使不同收入家庭买得到、买得起，租得到、租得起和收入相匹配的房子。据了解，最近国家在调整房地产市场结构上已经迈出了实质步伐。２０１１年计划建设保障性安居工程任务是１０００万套，而２０１０年的５８０万套，在新增的４２０万套住房中，公共租赁房将占主要部分。
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近日，《经济参考报》援引中国社会科学院工业经济研究所所长金碚的话报道称，为避免增加居民已然较高的生活成本，中国短期内不太可能出台性房产税。在中国，房价过高已成积怨，房地产市场泡沫也成为众矢之的。明年如果房价持续上涨，中央和地方两级政府不排除会出台更多严厉措施。但这些措施中是不是有千呼万唤的住宅类房地产税，仍不确定。
文章面世之前，财政部财政科学研究所所长贾康称，中国考虑引入类似美国的房产税。贾康认为，未来房产税应该成为中东部省份财政收入的主要来源，彻底治愈地方财政收入过于依赖土地出让收入的痼疾。今年一年，不断有政府高级官员以及智囊吹风：中央政府计划将针对商业地产征收的房产税扩大至住宅物业。
年终又谈房地产税，与房价走势有关。11月份房价连续第三个月环比上涨。根据中国国家统计局公布的数据，11月份中国70个大中城市房价较10月份上涨0.3%（10月份为环比上涨0.2%）。11月份中国70个大中城市房价较上年同期上涨7.7%。11月份商品房销售面积较上年同期增加14.5%。可见，尽管北京自去年以来一直努力给房地产市场降温，出台大量严厉措施稳定房价，但收效甚微。
目前看来，如果明年房价继续稳步攀升，中央政府将推出更多房地产降温措施，包括房产税改革试点、增加保障性住房供应等。最近，《中国证券报》曾援引未具名消息人士的话报道称，政府可能将在上海、重庆等数个城市进行房产税改革试点。中国工商联房地产商会会长聂梅生也透露，政府可能将于明年3月在数个城市进行房产税改革试点。另有国内媒体报道称，各地政府2011年计划建设1000万套保障房，高于2010年的580万套目标。
受“刚性需求”影响，房价短时间还将维持高位。而目前的“刚性需求”除了居住改善需求，还有通货膨胀预期下的资产保值需求。11月份CPI同比上涨5.1%，而一年期定期存款利率仅为2.5%，普通储户在过去12个月中的实际为-2.6%。也就是说，把收入存入银行是明着赔钱。当储蓄者到处寻找资产保值方向时，房地产就成了香饽饽。
与此同时，一方面发达国家为自救经济而实行的货币宽松政策，导致大量投机性资金流入中国。房地产业又是这些资金的一个主要目标。另一方面，管制资本项目，稳定人民币汇率，也要求中国央行用人民币吸收外汇收入（主要是外贸顺差所得）。中国央行数据显示，10月份新增外汇占款人民币5190亿元，创出年内水平（9月份数据是人民币2896亿元）。而流动性过剩一向有利于房地产泡沫。
所以，明年虽可能推出房产税试点，但推广还有待时日。中国商业地产房产税是按原始购置价计征，而美国房产税是按房产市值计征。如欲仿照操作，征税的基础工作相当复杂。地方政府也有顾虑：当房产税征收范围扩大至住宅时，会不会对当地房地产业和短中期的地方财政收入造成重大打击？我相信北京仍会谨慎对待屡有功于整体国民经济，又实际深度依赖的房地产业。而将来的中国大城市，投资房成本不会低，自住房也不会便宜。
