全国首个公租房基金启动探路保障房民间融资
房天下综合整理2010/11/28 00:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：财经日报）17.8亿元。对土地的渴望让华远地产再次为此付出昂贵的代价。
11月25日，北京市土地整理储备中心宣布，北京市华远[简介动态]置业有限公司和北京盛世新业房地产有限公司联合体以17.8亿元竞得了北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目地块国有建设用地使用权。
早在今年7月16日，在昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两幅地块的招标中，华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场价，但最终还是在综合评标中败下阵来。
此后，华远地产数次参与北京土地市场的竞逐，但由于投标的住宅用地大多为保障房用地或需要配建一定面积的保障房，其此前在北京市场并无保障房的开发经验，而致使华远至今尚未在北京土地市场获得一块土地。
“我司三次的高价竞标保障性住房建设都以小于零点几的分差落败，大约都在于我对政策不公平的批评和政府有意的指定吧。”华远地产董事长任志强最近在博客上发出质疑，“在限价封顶的保障性住房竞标中，出标不正是以压缩企业的利润、保障政府的为基础的吗？”
对保障房用地求而不得的华远地产并没有放弃努力。近日，由任志强任副会长的工商业联合会房地产商会(下称“商会”)牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的相关方案已经完成并上报工商联，经审议批准后将向国家相关主管部门申报。
企业热情？
商会披露的经确认的发起人包括9家：上海建银精瑞资产管理有限公司(下称“建银精瑞”)、华远地产、路劲地产集团有限公司、复地集团[简介动态](股份)有限公司、华润置地[简介 动态](北京)股份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司、精瑞(中国)不动产研究院、北京精瑞绿碳投资有限公司。
细看这一名单不难发现，房地产开发企业在其中超过半壁江山。曾数次因无保障房建设经验被堵在北京土地市场门口的华远集团也名列其中。
此前，任志强曾在博客中表示：“华远为今后能不被永远地挡在竞标资格劣势地位的大门之外，决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。遗憾的是这张门票太贵了，几个亿都未能为一个是4000平方米的保障房、另一个是8万平方米的保障房换来信任。”
“基金开始筹备以来，获得了众多开发商的积极响应，目前公布的发起人是批表态要加入参与的，后续在基金确立之前可能还会有新的发起人加入。”该基金筹备工作组组长、建银精瑞董事长李晓东对《财经日报》表示，之所以开发商的参与热情较高，是由于今年以来的宏观调控使得他们越来越认识到楼市二元格局的确立，即商品房和保障房将共同存在于市场中，并且保障房是其中不可忽视的重要部分。“尽早地参与到保障房的开发建设中来，其实是有利于房地产企业自身发展的。”
根据公租房的租金水平，政府给予的拿地、税收等方面的政策优惠扶持以及未来的退出方式，经过测算后，这一基金的预期在5%~12%之间。
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相比开发商们以传统的方式投资建设房地产项目，这一并不算高。甚至于在资金紧张情况下，一些开发商发起的信托、借贷等的利息都要高过这一数值。
李晓东指出，这一认购额的要求对于发起人也不例外。
基金一旦成立，作为发起人的开发商面对并不算高的，不仅要拿出1亿元的资金进行认购，同时还要发挥所长，参与到基金投资的公租房的开发、建设、运营、管理等相关的工作当中。这一看似费力不讨好的事情，开发商真的愿意积极参与吗？
在记者的采访过程中，发起人名单中的两家房企工作人员均表示，对此事在公司内部并未听说；而任志强则更为直接地称，此事需要去问商会；复地集团给予本报的公开回复则称：“复地[简介 动态]未来是否有可能参加，需经集团管理层决策。”
一位业内人士对此表示，尽管开发商目前普遍对此表现得相当谨慎，但未来一旦该基金获批，对于整个房地产行业来说是具有开创性意义的，因此参与其中的开发商取得的社会效益必然要大于经济效益。
三部委新规再扩公租房资金来源
（来源：中国房地产报）11月16日，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》(下称《通知》)，允许从土地出让净、公积金增值中计提廉租房保障资金用于公租房，并利用贷款贴息引导社会发展公租房。
《通知》明确规定，从2010年起，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，各地可将从土地出让净中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。这是继今年9月末，财政部、国家税务总局出台公租房免征城镇土地使用税、印花税等多税种后，两个月内相关部委出台的又一份公租房建设资金保障政策。
伴随今年以来多轮抑制需求的楼市调控政策，各项支持公租房建设的新政也在连番推出，公租房日益成为加强保障房建设和市场供给扩容的新亮点。
新增资金渠道与廉租房共享
此前，各地公租房建设尚以政府投资为基础，只有少量项目采用地方国企投资或财政担保下的融资形式，其资金渠道一直缺乏稳定来源。在此次《通知》中，土地出让净10%可用于公租房建设的政策，则首次为公租房建立了一个稳定的资金来源。
不过，早在财政部2007年出台的《廉租住房保障资金管理办法》就曾规定，廉租住房保障资金的渠道来源中，同样包括了住房公积金增值和不低于10%的土地出让净。值得注意的是，本次新规增加的公租房资金来源渠道，无论是土地出让金还是公积金增值，都是在与廉租房建设“共享”的前提下。
曾参加住建部公积金试点保障房建设调研的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰告诉记者，就此前相关政策法规而言，不低于10%的土地出让金和公积金增值已被明文要求用于廉租房建设。目前，在推进保障房建设中鼓励发展公租房这一品种，因此专门下发相关文件，明确了用于廉租房建设的土地出让净、公积金增值中的保障资金，同样可以用于公租房建设，增加了公租房建设的资金来源。
一位住建部相关政策研究专家则表示，目前我国有一部分城市从土地出让金和公积金增值中提取的廉租房保障资金规模很大，即便完成了当年的廉租房保障指标也会有补贴剩余，现在打通廉租房和公共租赁房的资金使用渠道，有利于提高一部分资金的利用效率。
保障性资金仍存落实难度
11月17日，审计署发布了19个省(直辖市)2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查，审计结果显示，有多个城市从土地出让金中提取的廉租房保障资金未达到10%的规定。
据审计结果显示，2007年至2009年，有1.5亿元廉租房保障资金被挪用，包括北京、上海、成都在内，共有22个城市从土地出让净中提取廉租房保障资金的比例未达到10%的要求，这些城市共计少提取146.23亿元。
“在土地出让金的使用上，必须协调好地方与中央的利益和权责关系。”无论是公租房还是廉租房，保证10%土地出让金用于保障房建设的落实本身就存在难点。陈杰告诉记者，目前各地方政府虽然有大量土地出让收入，但很多地方政府会将土地出让收入用于基础建设、动拆迁成本等方面，出现土地出让低甚至零收入的情况。而仅凭相关部委下发的文件，很难保障这部分资金的有效落实。
此外，业内对公积金增值用于保障房建设也存在争议，目前公积金增值大多以贷款的形式用于保障房建设，放贷风险如何把控也尚存管理难题。陈杰表示，公积金每年的放贷规模会根据楼市成交量的起落而有所不同，因此结余资金及产生的增值也不稳定，很难形成一笔用于保障房建设的稳定资金。
贷款贴息鼓励民间资本进入
本次《通知》中利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房的规定也颇引人注目。
根据新规，各地可采取贴息方式支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公租房。此外，各级人民政府安排的公租房资金，包括中央补助公租房资金，均可用于公租房项目贷款贴息。
在工商联房地产商会会长聂梅生看来，利用贷款贴息的金融政策的引导，可以降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，从而调动民间资本参与公租房建设和运营的积极性。聂梅生表示，目前已有多个知名房企正在进行各类保障房建设项目，在近期一系列鼓励保障房建设的融资政策下，许多开发商也向工商联房地产商会表示对未来参与保障房建设的意愿。
“想从根本上增加资金来源，还是要鼓励更多的社会力量参与到公租房建设”。聂梅生表示，从建设和运营的收入上看，公租房投资期长、低、运营成本高，光靠政府投入很难满足社会对保障房的巨大需要量，因此解决公租房建设资金来源问题，最终还是要靠吸纳全社会更多的民间资本参与到公租房的投资建设中。
