2008，与南昌地产大佬 同奏婚房畅想曲

2008年8月8日——农历7月8日；中国男子节（爸爸节）；宜：嫁娶；2008年8月8日晚上8时，中国北京将举行全世界瞩目的第29界奥运会开幕式。

中国人历来讲究喜庆，2008年奥运年注定迎来结婚潮，据各大媒体及相关政府部门预测，今年结婚的人数将创新高，婚房将成为2008年房地产主力。搜房网应广大购房者需求，2008年3月份在迅速启动2008婚房春季推介——暨搜房网第四届房地产网上展览会。

南昌婚房调查已经于3月19日截止，接近九成被调查者认为：“要结婚，先买房！”为深入探讨婚房市场，引领婚房潮流，南昌搜房网于3月26日下午15：00举办“第四届NREE大话地产之大话婚房”的大话地产活动。

江西中新置业副总经理郑尚旺、新聚仁机构总经理蒋海磊、平安象湖风情营销总监陈秀平、祥瑞蓝堡国际公寓营销总监程建国、九天机构项目总监秦明、东方海德堡策划师王文月等业界精英共同参加了此次“大话婚房”活动，并就南昌楼市的当前形势进行了分析和探讨。

　探讨的主题是：
   有一种观点，近期房地产市场的销售回暖，从某种意义上讲是婚房在推动，不知大家对这个观点怎么看？这也是我们今天研讨的一个主要方向，就是婚房市场到底有多大？
   现在结婚的新人们，大致集中在哪个年龄段？这个年龄段的购房者都有些什么特点呢？
   新人们在购房时，会比较关注几个方面的因素呢？
    请用几句话来给新人们选择婚房时提些专业性的建议。
    开发商认为婚房产品的特征是哪些？今年市场上开发的比较适宜结婚用房的婚房产品是否适应了这些要求？请介绍贵楼盘适合做婚房的房源：详细介绍下户型，面积，总价及小区的配套设施等。
    针对正荣大湖之都的10全10美购房计划，这种明打折暗降价的活动，各位对此有什么看法？

[ 新聚仁总经理蒋海磊]：其实古人有言，修身齐家平天下，我觉得结婚的准备条件，有房子是必备，没有人说准备结婚了再去看房，这有一点应付的感觉。不具备条件的人完全可以采用租房的方式，我觉得，任何一个人，买房是一生当中必须的，经济条件好的，可以一开始就有了，也有可能准备结婚再买房。刚才谈到目前行情不是，婚房是现在市场行情的一剂良药。但我觉得现在行情不好不是正常的变化，而是政府主导的表演，之所以会有今天的行情是为了达到一个政治目标，我相信除了某些领导人之外，不管是老百姓还是银行，还是开发商，整个市场当中各个因素对现在现状都是很无奈，并不是一个正常市场变化的结果，一旦有一天政府不再强行干预的时候，房价可能会成倍上升。当然现在买婚房，我觉得现在年轻人已经把婚房作为负担，以前媒体不关注这些事情，其实买房子的主流跟这些人是没有关系的，只是我也知道很多年轻人，特别是女性，结婚一定要男方有房子才结婚，我觉得选择配偶的条件也是很正常，一个男人如果连房子也解决不了的话，要嫁给他也很难，但是如果男人由于某些原因没有买房可以谅解，但是我觉得婚房不要太急，如果为了结婚而买房，一定要买现房，但是中国现在都是卖期房，我觉得年轻人买婚房应该在市中心买房，交通方便，但这一地区的房价很高，如果买在郊区的话，交通就会不方便，生活也会很累，离婚的概率也会很高。

我做过很多类别的房子，这些买房子的客源都有一个特点就是25岁-45岁，这个主流群体中都有可能是次结婚，有人40多岁结婚，也有人20多岁结婚，我觉得首先一个观点，婚房跟房价没有关系，比如说现在80后的陈天桥，身价几十个亿，如果他选婚房一定是非常豪华的。我觉得不能为了结婚的形式而买房，我觉得重要的是人。年龄段和结婚这段跟贫富是没有关系，不管穷人富人都是要结婚的。
现在行情目前是暂时不好，其实我分析过这个行情为什么不好的原因，首先国家断然把二手房贷款取消，比如说深圳房地产之所以下降，是因为07年初已经把二手房贷款取消，也就是说你以前有过很多房子的人，如果你想再买房，你就一次性付款，这样就把改善性需求断了。其次对于首次买房就出台了加息和提高首付比例，即使是这样，也是到2007年下半年，经过将近一年，才把房价压下来，我觉得现在对房价没有必要悲观，现在痛苦的不光是开发商和地方政府，还有就是手里拿着钱不知道该用在哪里的人。这些钱放在银行里，会觉得利息比物价指数要低，所以放在银行不合算，其实这些老百姓是真的痛苦，所以说现在怎么样让老百姓幸福，能还给大家一个公平的环境才是幸福。

房价涨跌并不重要，我觉得买房子不一定要作为投资，其实买房的使用价值很重要，中国经过几十年房地产发展，只是今天大家有恐慌的感觉，我觉得这是政治压力产生这种效果，所以我想这时候谈婚房可能是一个的话题，所有人买房可能都是为了家庭使用，结婚只是一天，使用是一辈子的事情，买房一定是我真的需要他，我不需要，再便宜我也不会买。

我给一个建议，我自己买套房子时，根据工作的状况来选择的。我当时在上海市中心买的，当时是10万块钱刚好，在98年的时候。首先要看工作在哪里，是否打算在南昌长住，我觉得买在市中心，不管是新房还是二手房，要力所能及的买一套，这样有好处。如果住得太远上班会很辛苦，我觉得如果工作非常稳定，可以买偏远一点的区域，提前享受有房有车的生活也是一种选择，但是这样风险我觉得可能略微大一点，因为汽车消费相对比较高一点。

其实不能一生只买一套房，我觉得现在有多大能力，就做多大事情，不要什么事情都一步到位。首先要看你是否有财力，要切实一点，不要贪大，房子装修刚开始可以简单一点，因为生活在不断改善，你今年不行，过了三年，你可能比陈天桥还要有钱，你想要什么房子都可以。不要打肿脸来充胖子，生活不是靠一个照片一个录像解决，是一个长期过程，不管是男人还是女性，如果只看眼前，那还是需要思考一下。男女之间首先要心灵沟通，是否可以一起奋斗，房子并不是最重要的。

打折是明显的。首先昌南是一个重灾区，我觉得他们打折是有历史原因的，因为那里的量很大，整个南昌人去买，消化起来都需要好几年。大家降价这种现象也是一种自保行为。反过来说，就是房价下跌的问题，我觉得所有的东西都在上涨，工资也涨得很快，比如说农民工的工资，现在很多岗位的职工收入都低于3000块钱，接下来会是一波工资上涨期，我觉得房价下跌的空间是没有的，因为全世界都在抢资源，现在铁矿上涨60%，人力资源也在涨，土地也不可能跌价，拆迁成本也是不可能下降，如果房价下跌，城市改造过程就停下来，如果这样也就是住房供应更加少，所以我说降价空间对住房不会有。对于昌南出现这样的情况，我觉得那个地方是重灾区，我觉得接下来会有很多变化，由原来的价格竞争到品质竞争。其实那个区域的价格比经济适用房不高了，可能那个地区没有真正的危险，只是目前的供需比出现失衡，等到价格下降一点，政府造的经济适用房那个地方也不存在卖不掉的可能，其实那个地方成本价是多少，大家都知道，那个区域只是一个如何竞争的问题，已经建造好的房子，用来回款是正常的行为，正荣短期降价也是正常的。对行情没有关系，只是那个区域，你看打折就是那个区域。

恒茂都会在12月底之前只剩下最后四栋住宅，也就是只剩下20%。恒茂一贯的销售从来不是追求价，不是追求暴利，恒茂产品卖的高，是因为他的品质高，恒茂价格在区域内，是消费者认可这个产品，不计较价格，而认可产品，因为国际都会在市中心有这样的规模和规划的产品，过一百年根本买不到，谁也没有办法说你定的就是合理的，就像我买油一样，我根本不知道什么价格是合理，因为只有稀缺才能创造附加值，比如说你过三年，你想在恒茂国际都会买到房子，很难，点你想要的楼层不一定能够买到，你要的户型也买不到。刚才说的那些产品打折我觉得是批量太大，大家同质化竞争，不管是奥园，还是平安象湖风情，消费者眼中的产品看不出差异，就一定会选便宜，我觉得之所以降价是因为失去特殊性，房地产与众不同的地方就是特殊性。但昌南区域按照现在的行情，下跌的空间已经没有了。

我们前几天恒茂湖滨把别墅卖掉了一批，我也没有做过任何宣传，我这次在一个就卖出了很多。消费者住房需求是存在的，不管房价涨跌，但是为什么大家不敢买，是因为消费者钱来之不易，并且买房投资的心理太严重。我觉得不存在拐点或者是危机，像昌南，红谷滩都有超前买预期的感觉，他们受影响就是因为供应量大，大家钱在手里不肯出来，一天爆发，效应会很厉害，这个预期的群体会很大，只是暂时都藏着，这个时候大家有担心，睡一觉过后就好了。

[中新幸福时光副总经理郑尚旺]：中国传统家的概念是很大，我前段时间跟文人交流，中国房地产跟国外房地产不一样，是因为中国人对家的理解不一样，对房子理解不一样，西方这种租房子对中国不一定可以，所以我觉得一个年轻人可以把婚房作为一个奋斗目标去做，他对人生一定有意义，我是这样理解，因为我自己是这样走过。我是没有房子不结婚，然后我结婚之后我就做了一栋500平米的房子，当然我更多的想说，我们幸福时光项目，很多责任上，层面上我在关注这个事情，当然我想说，有房也幸福，没房也幸福，住在我这里一定幸福，因为我有三大主题，大主题就是婚房，我如果开始推出件事情就是为了年轻人，我那里为结婚做了很多，然后我还可以告诉大家，我可能个广告就是关于婚礼，就是人生最幸福的一件事情开始，所以我告诉大家，我那里有一个教堂，这个教堂不是像信仰上的，而是精神上的支持，所以我不但有教堂，我还会专门培养牧师，他就专门主持婚礼，我想让所有结婚的人，到幸福时光来，我们提供所有跟婚礼有关的支持，这些都是免费，作为我们对新人的祝福，所以幸福时光我会打造婚纱基地，我的样板房就是婚房，他可以在样板房里面拍婚纱照，然后可以举行婚礼，与之配套我还有一个酒店，都是为结婚准备，人生几个阶段的事情在我那里都有体现。

从生活角度来讲，真的是面临结婚的话，从我过来人来谈这个观点，个就是如果他在结婚的时候买房子要考虑十年，至少从我生活过来以后，他至少需要有两个房子，所以说如果买房要成家，你选择一个两房就可以，这两个房间可以大一点，这样就是从生活实用角度来考虑，至于说选择那个区域要看经济能力，十年后你才考虑，我要更新换代，因为孩子大了，经济能力也有了，十年后你换房经济能力也满足了，所以买一室一厅过两年时间不好说，但是如果成家就不好说了，一是至少要有两个房间去考虑成家，然后第二个就是选择的楼盘在那里，一定要房价来。第三个问题就是关于房价的问题，我是比较赞同王石的看法，也就是拐点，我们作为开发商很多人是不面临现实，因为房价不上涨，就等于下降，房地产至少这个时候没有涨价，没有涨就是跌势，因为其他东西都在涨。

从长期来讲，整个房地产发展趋势是一定往前走。南昌房地产有10-15%是有这个区间，去年12月份也有一个论坛，我说一定会走到10-15%，现在已经出来，因为现在房地产受到了人的信心指数，所有人都不会说房地产会跌，所有的买房的人都说房地产要跌，我觉得房地产真正的理性就是住，政府其实也是希望这样，温总理在政府工作报告中讲房地产要健康发展，这就是回归理性，居住是需求，如果给房地产过多投资概念，因为房地产行业涉及到180个方面，我在建设里面搞了20年，我知道建筑业涉及到100多个行业，现在指数这么高，首先把房地产压下来，那么其他行业都会慢慢箫条，如果房价压住了，现在钢材上涨，房价起不来，最后就是经济箫条，我们经受过调控，也受过苦难，包括对现在房地产行情的认识，我现在就可以说，不要紧，因为我们以前已经经历过，这个时候出现事情也是正常，包括去年上半年五月份的时候，好象象湖新城在一起做的时候，我当时说象湖新城房价超过3000元是不正常的，我觉得作为一个购房者，这个时候去买，是比较合适，因为总体趋势是会涨，今年拐点，一年、二年、三年会继续，过来几年经济一定会更好，所以总的趋势是上涨。

首先是奥园打响枪，从年初到现在，观望气氛一直没有打破，总需要有人来打破这个事情，奥园做的事情其实是对的，我很赞同，奥园这次试水，有成交量就说明人们的心理价位已经达到，他试水效果很好，这样的效果就已经达到了，真因为摸底，所有人都跟着走，就像正荣一样也是对的，这就是底，比如说现在8.3折，然后他可以8.3往上走，逐步就回来了，应该是这样的。

今年整个形势，我们南昌市今年成交量肯定是大幅下降，所以拐点不一定是房价不一定是什么，至少整个面是很大，我推出的面上压到了50%以下，我认为象湖新城需要回归，回归到合理的价位，昌南也是一样，红角洲也需要回归，南昌市房价都需要回归，这是存在的。现在我们恒茂都会都压缩了。

我的价格去年就已经定好了，不管是涨还是跌我都会继续去做，我们会把品质做好，差异化相对会做一点，但是为什么说很多人很关心我们，一个是我体量很大，其实这个时候房地产跟股市差不多，总有逆市的，我刚才说都会的事情，不是说都会降价，只是讲因为都会其实是中心区域具有代表性的，他没有往前走，他可以带动区域，他没有往前走，他带不起来，其他的就会往下走，这个就是地域不可复制，如果他不往前走，其实就应该往下走，所以说他们有什么变化，他们都会跟着。所以他如果往前走，因为都会的楼盘去年一开，把整个那一片都拉起来。

应该说我们主力户型都是90平方米以下做得比较多，我刚才有讲，针对年轻人购房置业，我们比较认同，我们也在这方面培养，我们与之配套的产品有很多，至少在我的会所里面有很多他怎样去生活，娱乐。所以应该说是主打，对年轻人置业是我们主打，我们不但提供非常舒适的环境，我们在生活上还是给予很多支持，我们有厨艺培训班等等，然后他的小孩在多大年龄段我们都会提供一些服务，而且我这些设施和计划都是现在在逐渐实施，我们会把这些好。所以我希望年轻人到幸福时光置业是一个正确的选择。我们考虑过五年、十年的更新换代。

[东方海德堡策划师王文月]：我认为，无论市场在什么样的形势下，中青年及新婚置业群体一直都有固定的一群置业者。市场是否回暖是由多方面因素组成的，并不是某一类特定的房源能够影响的。因此我个人并不十分赞同“婚房促进市场回暖”的说法。

无论是哪一个年龄阶段，购房者关注的往往还是个人需求和房价的问题。并不是说这套房子好就去买，更多应该考虑的应该是是否负荷自身的需要。比如多大户型，经济能力可以承受的范围是怎么样的。首先这群存在困惑的都是年轻置业群体。这个阶段是尴尬的，他们都处于需要购房的时机，却又并没有坚实的事业和经济基础。在这样一个时候年轻人在选择住房时应该更多的想到有关“居住成本”的问题，一套房子将给我的生活、工作带来什么样的影响和产生什么样的关系。我认为地段就很重要。城中心板块楼盘价格昂贵，正是因为其地段稀缺。但是现在又许多比如大湖之都等城郊板块楼盘的交通配套也日渐发达了。另外，楼市是否拐点，或者市场正是处于一个什么样的情况下，都不是我们普通置业者需要关心的问题。某一些特定问题会有特定群体去考虑，需要我们上心的，是我们有多大的经济实力去买适合自己的房子。像刚才那位网友说的，两个人平均收入5000元，就东方海德堡项目来说，套房首付两成之后，是完全可以承受月供压力的。去年东方海德堡项目就做了一个主题位“城市智者年”的论坛，主要针对是否应该立即理性购房的内容。感性购房和理性购房的话题讨论。

我认为婚房的户型可以不用很大，像地段、户型分布是需要考虑的，像奥园、正荣等配套完善，社区文化丰富适合生活的这一类社区都是可以选择的。东方海德堡是一个德式的项目，许多建筑工艺都是在德国取景。其地段优势也是许多客户选择我们的很重要的原因之一。他位于南昌的交通门户八一大桥边，是连接新老城区的枢纽，加上红谷滩和凤凰洲日益完善的规划，可谓得天独厚。现在东方海德堡一期的房源已几乎全部售謦。今年中旬我们将推出尚德系列产品“阳光花房”，这期间为响应广大购房者需求，我们会加推少数一层臻致房源，赠送超大私家花园。并倾情赠送6666元阳光购房礼包。18号楼加推房源也将在近期推出。主要特点是得房率搞，户型面积不是很大。一层更可以满足喜欢花园的朋友，并且总价不是很高。

东方海德堡的楼盘品质大家可以放心，我们在户型的通风、采光及朝向等方面都做了很充分的考虑。后期还将为业主做一些材料的展示。针对婚房年轻群体来说，我们的户型配比合理，面积不会很大，以两房、三房为主，得房率是在94%以上。许多已经买了房的老客户都会为我们做口碑传播，近期我们也开展了一系列业主活动，力求让业主更多的感受到社区氛围。

在今年初，也就是1月19日，我们东方海德堡项目推出了批房源，这些房源推出市场之后，在那样的天气状况与市场行情下取得了非常好的销售成绩。就定价层面来说，所有广告策划人员都应该知道楼盘项目的营销环节有些东西是基础，如果不按照一个基础开展工作，一定会乱。定价策略会影响整个营销流程，如果一开始价格是定在4500元/平方米就不正常了。请广大置业者相信，我们一定会理性定价和引导置业的。

刚才郑总谈到，奥园和大湖都是天睿代理的。我个人认为，事实上，无论市场的大情势如何，一些理性发展商在这个时期，是不会使劲考虑用什么方式甚至手段去营销楼盘的。更多的，是如何为老百姓提供方便，让他们觉得自己没有脱离有能力购房的那个群体。刚才各位也都陆续表达了自己的看法。正荣和奥园都是体量很大的楼盘，从他们的角度出发，我觉得开发商是理性的。在市场趋于冷淡的情势下，没有去考虑拐点和一些不需要考虑的问题，而是针对自己的项目，针对广大购房群众的真实需求，做的一个营销行为。

现在各项目都处于营销难点时期，却又都不想将房价降下来，这个时期也是尴尬的。其实很多的开发商看见其他楼盘降价之后营销成功，自己心理也会很纠结。当然，部分市中心的楼盘，由于品质与配套优势明显，或者认为房价有可能回升，市场有可能回暖，不跟风降价也是理性的。没有任何人比开发商更了解自身的项目，根据自己的情况作出合适自己的营销行为都是理性的。比如东方海德堡这几天持续在热销，其实我自己也没有预计到项目会在市场如此叫好，现在我们的均价仍然维持在5400元/平方米左右，虽然也有很多人在问，你们怎么就没有降价。但是还是有一大批置业者一直在关注着我们。海德堡的地段我们认为是很有优势的，另外户型配比也很合理，起码符合大众的需求，但凡客户问到的户型我们都能满足，我觉得一个项目可以达到购房者要求，价位可以被购房者接受，就是成功的。各项目也会针对自身不同的情况做合适自己的事情的。

[祥瑞蓝堡国际公寓营销总监程建国]：条件允许买房结婚是可以，条件不允许也不需要打肿脸来充胖子，要根据经济情况来做婚房选择，我想对市场是否回暖谈一下个人观点，市场是否回暖目前还看不到迹象，第二是否回暖婚房也不能够说起决定作用，只能说刚性需求在市场当中起一定作用，但是这个作用并不是起决定作用。我想在市场调控的情况下，这些面临婚房的部分群体，因为市场处于观望期，甚至部分调控已经到了一定阶段，这个时候条件允许可以果断出手，选择自己适合的婚房。

现在年轻人要求比较高，当然要求高某些程度也是基于买婚房送给自己心爱的人，也是一种责任的体现，所以我觉得年轻人条件允许应该果断出手，我当然也比较敬佩郑总和你们策划的项目，以年轻人包括婚房作为卖点我觉得这是一个非常好的思路。在这里我想把祥瑞蓝堡国际公寓部分产品作一个介绍，我们在五一前后会推出一个中小户型住宅，面积基本是在一房40平米左右，两房就是60-80平米非常紧凑户型，而且全南向，价格适合，我们适合婚房主力产品目前有60-80平米的两房和100平米的小三房。十几万左右总价。小三房，它目前南北通透，得房率高，板楼，应该说紧凑型小三房总价不高，功能齐全应该是我们这款产品的特点。另外就是小两房60-80平米总价低，得房率适中，另外就是全南向，这就是项目小两房的特点。

针对网友想买房怎样买的问题，我的观点跟几位嘉宾差不多，我觉得也是根据实际情况，我到底能掏多少钱，很多人有很高的理想，大房子大车都很好，你掏不出钱也没有办。第二点根据工作具体情况，也就是说你的工作需要你是长途跋涉还是短平快，允许你长途跋涉你就买这种长途跋涉，需要你短平快你必须考虑作短平快选择，第三就是心理预期，比如说有人喜欢郊区盘，喜欢风景秀丽，环境优美的盘，有的人喜欢市中心楼盘，它的交通便利，生活齐全，但是居住成本低，这样就是心理预期，所以说买房结婚的年轻人我认为要根据实际情况来，鱼于熊掌之间可以做一个选择，收入情况，工作情况，心理预期去选择。

第二个就是说今年房价极不稳定，该不该买房或怎样，我想就这问题，谈一下自己个人看法。至于说是否到了拐点，不要说我们业内人士来判断就是国家专业部门用数据也无法判断，是否出现拐点，我们所谓的出现拐点是将来，将来就有不确定因素在里面，这就是未来东西我们不好判断，我个人是这样的观点。首先从国家宏观调控目的来分析，目的并不是说要打压房地产，应该说是让房地产市场健康稳定发展，我想主基调应该不会变，不是要打压房地产行业，因为这里面实话实说涉及到很多利益群体，政府银行、开发商包括自身购房群体，那么这里面涉及到这么多利益群体在里面，你说要打压不现实，因为不但会涉及社会问题，不但会涉及金融问题，也会涉及社会稳定，所以房价会出现跌价的情况可能性比较小。

拐点是否会出现，因为这个词很多专业人士都在争论，我觉得这是一个模糊概念，不能用数据量化，所以，拐点不好判断。市场会采用什么方式合理调控，我认为可能是这样，早期的房价应该是一个处于一个过快过猛上涨的过程，然后跟自身收入水平是有比较大的差距，就是说我们的收入水平跟不上房价的上涨水平，就导致了购买力跟不上房价上涨幅度，所以大家就觉得房价高，购房吃力，调控是这样，让价格保持一定，然后通过收入水平上升，从而使收入接近房价水平。等于说房价在回归理性。通过两三年调控房价处于高位状况，收入处于上升状态，从而使收入水平与房价水平向接近，这样我认为这次宏观调控包括房价发展趋势是这样，在这种情况下，大家怎样去买房怎样去选婚房，只要你有需要，只要你的条件允许，你就可以买，你主要是用于自用，不是投资，这个时候认为该出手时就出手。

我觉得降价也好，打折也好，首先是基于市场判断，有的开发商对市场没有信心。第二，基于资金回笼的压力，也有这方面的考虑。第三我认为可能自己的盘子比较大，需要通过前期的打折促销来战略一部分市场，或者说是把一些早期开发的项目房源销售出去，从而使自己在以后的销售当中减少压力，也就是说打折也好，促销也好，是基于实际考虑。我认为促销力度比较大的盘，大部分是郊区盘。市中心盘这种促销手段不能说没有，但是幅度非常低，降价促销的力度也非常小，原因在哪里，原因就是地段，因为房地产行话讲，首先就是地段，市中心地段的珍贵性以及土地资源稀缺性就导致市中心盘这种降价促销的可能性非常小，所以这种情况下，我不能说就是掉价，也不能说是市场掉价，只是各个不同项目对于市场情况，采取不同的措施。这和我开始的观点一样，整个市场长期上升，短期有打折，有促销，改变不了中长期趋势，也仅仅说局部价格降价。南昌市局部板块价格下调，并不能代表整个南昌市市场价格下调，那么价格探底我认为也是在长期发展向上发展趋势过程中一个合理回归。

[平安象湖风情营销总监陈秀平]：目前结婚群体应该是70年代末到80年代初，这部分群体的基数也会比较大。目前婚房市场我个人还是看好，因为房地产市场发展，将来竞争也会往细分市场发展，婚房也是房地产市场的一部分，像国外目前一些老年人住房，还有过渡性住房，还有改善性住房，还有享受性住房，以后产品往专业化运作，比如说刚才郑总所说的幸福时光，如果以婚房作为切入点肯定也是卖点，但是婚房如果只是个概念，不一定能够适合年轻群体，因为年轻人思想开放，个性鲜明，他们的观念仅仅是一个概念还吸引不了他，就需要去整合一些资源，包括整个婚庆市场，包括婚纱摄影，把所有的婚庆市场集合在一起，这样就形成一个独特的市场去开拓，可能会有新的群体出来，如果从购房特性心理角度去分析，应该说这一群体很多都是独生子女，他们买房很多都是得到父母支持，他们还是具备经济实力，所以这个市场还是有支撑点的。另外作为年轻群体的话，他们本身目前财务也是慢慢注重，现在很多未婚女性推动房地产发展，业内一直也有这样的传闻，这也是目前中国存在一个男女比例失衡的原因，因为现在男性比女性多了很多，因为这个方面目前都在抢着谈对象的情况下，女性还是占有一定主导，你要结婚，你的条件就是要买房，所以对市场产生影响，还有就是说婚房方面，他的门槛可能要适当降低下来。这部分群体他们对超前消费方面还是可以接受，婚房本身经济压力还是很大，就需要把门槛降低，目前很多开发商就推出给购房者垫钱年轻人就只按揭，这样就会促进消费，婚房对市场还是有一定的支撑作用，现在市场停滞状态，还是有一部分刚性需求在支撑，还有一部分就是改善性住房，这部分就不是那么紧迫，因为是可以等一下，缓一下的，如果想作为结婚来讲，还是需要从结婚的本意去阐述，真正结婚是为了幸福，如果买了婚房超出了你本身的压力，包括你的发展前景的话，我觉得还是要适当去考虑这个婚房，要去市中心还是买城郊，是注重生活成本还是看中发展前景。还是需要综合考虑。

首先就是他们有没有想过在南昌长期发展，如果打算在这里发展，房子是一个必备的需求，房地产目前也是处于观望期，应该说这个调整期，很多项目也在做价格调整，这也是一个很好的买房时期。就我们平安象湖风情目前就推出77平米的小两房，我们刚好也在做促销，力度相当大。这个产品对于婚房这一部分群体来说，首付差不多就是5万块钱左右，总价23万左右，这样适合经济条件有局限性的客户，我们还有两房89平米两房户型，这种户型价格可能也有一定的折扣，具体可以到销售现场去了解。

还要从房地产发展来看，这两年房地产是一个民生行业，政府压力比较大，政府必须面临现实问题，必须调整到和老百姓收入合理的价位，房地产不会回到计划经济，趋势是往上走，还是会有一定波动。主要是从视野和角度来说，比如说老城区，南昌市毕竟属于中小城镇，从城市定位是这样，比如说广州、上海包括北京这样的大城市去比，南昌等于是一个袖珍城市，比如说上海目前居住位置到工作地点，可能开车都需要一个，这样的环境已经习惯了这样的节奏和距离，在南昌的话，为什么这几年房地产没有发展起来，就是南昌人的心态，我们的心态是这样，我永远希望待在市中心，这种心态会阻碍城市往外发展，但是趋势是这样，以后轨道交通必然是趋势，现在南昌已经规划两条地铁，一条到莲塘，一条到红谷滩，地铁就拉近城市距离。以后趋势就是真正拥挤的是城中心，以后城中心道路不能拓宽，现在红谷滩的道路是市中心的两倍宽，以后工作机会发展，比如说经济技术开发区，比如说小蓝经济开放区，还有昌北，这些经济开放区都是往郊区布局，这样就是以后工作机会往外迁，市中心主要是服务业，那么工厂都在外发展，这也是城市化进程必然结果。所以从长远来说，你到底是买市中心还是买郊区都要综合考虑。根据自己实际情况，包括你的经济能力，包括工作位置，包括对城市的判断来做分析。

我们确实是在打折销售。我们的折扣是针对顶层房源推出的，同时也是配合婚房主题来进行，我觉得结婚群体也需要这样的房源，刚好今年也是奥运年，从行业发展来说，可能每个项目都有自己的情况不同，一个整个市场观望期有多久，另外解决开发商的资金能支持多久，另外就是兴奋点的问题，我们有许多兴奋点来引导，因为我们项目运作了好几年，我们也是因为奥园的降价，感觉到市场价格也是比较高，也需要理性回归，以后肯定市场是往上走，只是我们觉得价格降下来，只是针对目前阶段来做调整。

我觉得这是一种博弈，在特殊环境下的博弈，比如说购房者与开发商博弈，包括上层政府作为政策制定者与地方政府的博弈，房地产行业税收在很多地方财政收入比重非常大，房地产一旦下滑的话，政府指标上不去就会影响政绩，地方跟中央也在博弈，购房者也在和开发商博弈，去年经济适用房量也比较大，也需要调整来回归，但是趋势是往前走。

[九天机构项目总监秦明]：首先，作为房地产从业人员我们要了解房地产市场，现阶段还不能用回暖两个字来形容，只是一个回归理性的过程，其实很多时候我们在做项目定位的时候我们都有一个误区，定位一定是在28-40岁之间，但是28岁就是从大学毕业生就是24-28岁这个阶段，我们一直忽略了这个市场群体，我们都知道年轻人和白领和中产阶层他的需求是不一样的，在我们市场一直没有成交率的情况下，我们是不是应该跳出这个市场。

我们九天机构在深圳有一个小产权项目，我们就对小产权项目作了一些深入研究，比如说南昌市城中村改造里面就包含了很多小产权物业，可以把小产权物业以当地村为单位，把物业整体推出出租，这样首先就可以解决一部分婚房问题，因为我还没有作一个详细的小产权研究分析，我只是作一个市场调查报告，我想小产权以15年期限和20年期限就可以，我看香港在98年房价下降7%的时候，像李嘉诚的的房地产企业他们在香港房地产市场低迷的时候他们有大量的物业出租能够保持他们的收入，我想房地产可以发展这一个市场，提供更多房子出租，包括廉租房包括农民公寓都可以，因为国家并没有规定小产权房不允许出租，如果能够把这方面市场这方面产品能够推出，我觉得这是一个很可观的市场，能够让市场回暖。因为我们再做市场的时候，既然没有市场的时候我们就需要培育市场，培育市场是一个很艰难的过程，我们做房地产策划的时候都是找差异化和个性化，我们的这些特点在市场都是冰块的时候怎样去蓄水呢，我们就只能找另外的客源。

婚房，首先我非常感谢幸福时光针对年轻人做的婚房，其实说老实话，我的收入还是可以，但是我还是没有买房，以我为例子，收入始终赶不上房价的上涨，比如说我月收入在三千，我可能就买的起三千的房子，如果现在以年轻人来划就是80后，这些群体很古怪，我们是敢于创新，敢于打破传统，我们还是敢于假设，比如我和我女朋友很好，真正讨论爱情不去在意对方拥有什么，所以说人是决定房地产市场的，我觉得南昌在小产权物业以及总价低，首付比较低物业能够有更多东西出来，市场回暖是一定的。

搜房网做过调查，好象在南昌买房的50%都是外地人，首先他的首付够不够，到底够多少，这是最关键的，刚才我说完市场，现在说产品定位，如果长期在南昌定居，他们需要的可能在70平米左右两房，他们还需要为孩子打算，外地人可能暂时父母也不在这边，可能父母在当地也有房子，如果可以的话选择一个70平米左右两房比较恰当，如果5000的收入可以考虑在象湖附近，我想70平米15年大概是2100元，首付两成。如果工作很稳定，在象湖买一套，或者是在幸福时光买一套，都是很好的选择。

首先，国家建设部已经对房价松口，因为中国暂时刚性需求供需关系还不能改变，所以房价还是要走高，所以这个大家不需要担心，房价一定会涨，只是说现在回归理性，这个回归理性的话，只是说你现在需要大家更专业，真正出什么样的产品最重要，大家都是做两房都是做90平米以下，或者小三房这样做。但是在深圳的话，我前几天我就看到深圳第二大房地产商他的一个项目离深圳市区有两个，在深圳金地梅陇镇，他的产品是一万元，所以说产品不管是在市场好还是不好的时候是最关键的一部分，所以说现在产品还是要看需求是怎样，比如说如果开发商真正能够像江信国际金领域，4.4米的小复式结构，这就是一个典型产品，加上沿海丽水佳园，以及天奥的2+1户型，因为这个产品是自己使用，所以不存在降价，而且大家都知道房价方面，对房价上升都很有信心。

这个肯定是降价，不管是用那种促销手段，都是一种降价，而且它送的东西还是很大，好象是5万元，
因为市场从年初开始整个房地产市场来看，成交量大幅下跌，我相信这是我们所有策划行业从业人员已经开始看到市场有回暖趋势，为了更进一步刺激市场，这些促销活动就是一直在刺激市场消费，可能大部分开发商都有资金回笼需求，种种一些原因都在拼命推出房源尽快资金回笼。

[中新幸福时光策划师周立军]：婚房只是市场的一部分，不能代表市场整体，回过头来说，作为没有结婚的这一部分人，是一个长期需求，不能完全定位于今年08年就一定会释放出来。有一个延续性在这里面，目前很多国家政策，也给现有的年轻人减轻了购房压力，因为现在对住房建筑面积都有规定。其实我个人去买，我往往不会选择市中心，因为市中心土地稀缺，价值很高，总价也会很高，按照正常年轻人标准去说，除非是有家庭支撑，否则经济条件肯定有限，我自己买，作为婚房的选择，肯定更加偏向于周边，户型环境很好，面积不会很大，当然还有一个条件，在我经济条件可以，有预留资金我会去买车。

我觉得首当其冲应该是力所能及和自己是否确实需要，不管区域还是项目，还是产品，户型，眼光必须是长远的，现在城市化进程很快速，真正自己居住和投资，我建议眼光放长远，我本人在广州待了很长时间，原来番禺没有发展起来，房价很低，但是很多广州客户群体没有把眼光放到哪里，买了番禺区域购房群体，往往就是所有的新广州人，也就是外地在广州人，因为大家基于自己经济条件有限，选择了一个偏远的，换句话说我觉得新南昌人可以考虑南昌周边区域，这样可以缓解自己的经济压力，他考虑到如果有了小孩，父母过来住，我觉得区域上作选择，总价降下来，可能你买房子这样可以解决你担心的问题。

理性对待市场，当然房价至于涨还是跌，因为住房是一个固定资产，固定的物业投资不会存在说和保值的问题，而不存在降价的问题。现在大家都知道陆陆续续也有一些楼盘变相搞优惠活动，其实也就是一个降价的过程，这也是市场底线的探索。