银行房贷政策暂不调整 个别银行"打折"意在扩大市场

北京楼市量价齐跌，在大家都认为北京楼市陷入冰点之时，北京农商银行宣布对首套房贷实行85折利率优惠引发外界关注。此外，央行本周一召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。但是记者了解，北京农商行等银行实施房贷优惠政策有一定的门槛，且房贷优惠目前在北京市场上属于个案，多数银行房贷政策未有调整，整体来看京城银行首套房贷利率还是在基准利率，贷款整体仍偏紧。

“央五条”出台要求银行支持刚需

12日央行牵头召开了住房金融服务座谈会，央行副行长刘士余主持，部分银行参会。会议要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

记者了解到，对于会议传达内容，各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。

央行要求，银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊对京华时报记者表示，未来银行或设立单独分类，将家庭住房贷款特殊处理，给予85折利率优惠，未来家庭贷款85折或将重出江湖。

中原地产首席分析师张大伟指出，出现首套房贷款利率上浮更多是因为银行资金成本提高，也证明了央行不太可能出台要求银行执行低利率的政策。首套房信贷收紧对市场的支付能力影响非常大。吴昊指出，银行放贷会根据预留额度的情况而定，房贷发放是由多重因素综合决定的，比如额度、贷款期限等等。

个别银行推出房贷利率优惠

京华时报记者了解到，北京农商银行在3月份下发过一份通知，对一手房和二手房按揭贷款的定价标准作出详细规定，其中首套房，给出了利率9折的优惠，对于特别优质的客户，可以实现85折利率。除去北京农商银行，中信银行也于4月与我爱我家签署合作协议。为我爱我家客户提供9折利率。

京华时报记者了解到，北京农商银行一直以来都在首套房贷利率上实施较低的折扣。中信银行总行消费金融部副总经理奚国光告诉记者，尽管很多银行取消了首套房贷的利率下浮，甚至有些银行不做这块业务，但中信银行一直以来都以客户的风险特征作为房贷的定价标准，根据不同的客户进行风险定价。中信银行副行长孙德顺对记者表示，中信银行此举主要是为了满足刚需，体现中信银行的社会责任。

中原地产首席分析师张大伟告诉京华时报记者，个别银行出现折扣宣传，只是为了扩大本身企业的影响，对于小银行来说，网点、市场占有率都非常低，通过这种宣传可以获得更多客户关注，但实际是否能够做到折扣，做到折扣客户的比例都是未知数。

放贷时间有所缩短

当前北京市场首套房贷利率仍以基准为主流。记者拨打多家银行的电话获知，除去农业银行望京支行表示首套房可享95折优惠外，工行、中行、建行、华夏银行、北京银行客服人员均表示目前没有接到利率优惠的通知，仍执行基准利率。在外资银行当中，花旗银行可以做到9折的首套房贷利率优惠。

目前只有少数银行首套房贷利率出现打折优惠，但多家银行的放贷时间缩短。

工行相关负责人告诉京华时报记者，该行目前排队现象得到了很大缓解，在今年三月份已基本消化完排队客户，目前基本不用排队，正常5个工作日就可以放款。

北京农商行CBD支行信贷经理告诉京华时报记者，农商行除了利率9折优惠以外，证件齐全的客户，5个工作日就能批贷，抵押完5个工作日后放款。

吴昊告诉京华时报记者，虽然去年的“尾单”较多，毕竟影响的只是年初一部分额度。而今年从整体银行额度的投放量来看，在总体投放量上与去年是大体相同的。然而银行放贷却是一反常态。吴昊表示，除去“尾单”较多以外，由于去年“前松后紧”的放贷带来了种种弊端，所以银行在今年改变了放贷节奏。（京华时报记者高晨马文婷）

5月12日上午，央行召集15家商业银行有关业务负责人召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，央行副行长刘士余主持召开了这次会议。

央行发声力挺首套房贷

央行在这次会议上对进一步改善住房金融服务工作提出多项要求，其中重点包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。

这一会议引发了市场的广泛关注，一个重要原因是，目前银行个人住房按揭贷款收紧态势明显，且无改善迹象，与此同时，盛传多地房价面临下行压力。

广州中原地产项目部总经理黄韬说，目前一线城市房贷申请及发放周期普遍长达3-6个月，首套房贷利率基本在基准之上，二套则多要在基准基础之上上浮30%。

实际上，随着利率市场化的逐步推进，这一现象早已开始逐步显现，面临的新情况也并不限于上述总结，且早已引起关注。

早在年初，央行在下发的2014年信贷政策工作意见之中即提出，要积极满足居民家庭首套房自住购房的贷款需求，并首度提出对于辖区内金融机构出现的首套房贷款停贷、压单等现象，要深入调研，认真分析原因，及时报告相关情况。

房贷收紧趋势很难改变

“虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此就有很大改变。”黄韬说。

未有改变的重要原因不得不提利率市场化的推进以及互联网金融带给银行的压力。

国泰君安银行业分析师邱冠华认为，此次会议的背景就是利率市场化背景下，银行资金成本上升，个人住房按揭贷款“不怎么赚钱”，很多银行虽然名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停，并导致近期社会怨言较多。

黄韬说，银行人士对个人住房按揭贷款额度紧张及利率上调的解释则为银根紧张。但他也提到，目前房贷需求在增加，银行个人住房按揭贷款规模相对却无增长，部分银行规模甚至在减少，且银行现在更倾向于将贷款投放到中小企业等实体经济。

银行对中小企业贷款相对拥有较强的议价能力，而通常，个人住房按揭贷款定价却不能太高。

早前，较为明确收缩房贷的银行要数平安银行。去年年初，平安银行就明确说，对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，该行近年有意识地进行了压缩。另一股份制银行也因不满于个人房贷，在实际上收缩个人房贷业务。

互联网金融发展间接带来的对个人房贷的压制效应也不容忽视。华夏银行副行长黄金老近日撰文称，2014年，5年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%，而互联网企业推出的理财产品率一度高达6.5%，目前仍在5%左右，受其倒逼，银行理财产品持续推高，维持在5%-5.5%。与此同时，2013年12月，1年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业甚至投资他行理财产品，被认为都可能好于发放房贷。

“面对高利率，银行房贷市场限于停顿，导致房地产交易量下滑，房价承压。”黄金老说，市场正在寻找均衡，或者利率下降，或者房价下降，两个同时下降。

对于此次座谈会之后，银行个人住房按揭贷款投放会否按央行要求行事的问题，有银行人士依然称“不一定”，中信证券也认为，各银行不会因此调整房地产和按揭贷款政策，但执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。