2013年房贷利率稍降 帮您了解最新贷款流程
太原日报2013/01/07 13:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年，央行两次降息，按照惯例，从今年1月1日起，房贷利率就将做出调整。这对于很多有买房置业打算的人来说，无疑是一个好消息。元旦假期，我市工商银行、建设银行、民生银行、晋商银行等多家银行客流量不降反升，前来咨询、办理有关业务的客户络绎不绝。
个人住房商业贷款的申请条件
个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。贷款人须具备以下条件：
1.具有合法有效的身份证明。本市居民的身份证、户口簿；外省市居民除身份证、户口簿外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。
2.必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000元人民币的，应提供税单或其他资产证明(银行存单、有价证券、投资证明、房产等)。
3.具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
4.与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5.支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6.贷款人年龄在18至65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
7.贷款银行规定的其他条件。
公积金贷款条件及流程
住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。由于住房公积金有地域差别，因此各个城市在办理业务时也有一些细微差别，具体到我市，情况大致如下——
贷款条件
1.借款人及其所在单位能够按规定的缴存基数、比例在申请贷款之日前逐月足额缴存住房公积金六个月以上；
2.具有公积金中心认可的购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的证明；
3.借款人需有稳定的收入和按期偿还贷款的能力，月还款额不能超过其所提供收入的50%；
4.能够提供公积金认可的贷款担保；
5.无尚未还清的住房公积金债务。
贷款期限最长不超过30年，同时贷款期限加借款人年龄不超过借款人的法定退休年龄。贷款利息公积金贷款利率按人民银行规定的利率水平执行，从1月1日起，公积金利率也做出了调整，目前5年以内(含5年)年利率为4.0%，5年以上年利率为4.5%。
贷款偿还目前公积金贷款采用等额本金的还款方式，贷款利息随本金逐月递减，月还款额逐月递减；提前偿还住房公积金贷款，借款人须到委托贷款的承办银行柜台办理，免收违约金和手续费，且无额度限制。
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延伸阅读：房贷两次降息 元旦后首次月供反增多 来源：广佛都市网-佛山日报
广佛都市网讯 佛山日报记者 张婷报道：2012年的两次降息意味着，新年到来，多数老房贷都将执行新利率，房奴们的房贷月供可以减减负了。不过，近几天，不少市民还房贷时惊讶地发现，2013年首月的月供不但没降，反而多出几十元！
这到底是怎么一回事呢？昨日，记者向本地多家银行求证得知，造成月供不降反涨的原因，主要是银行的系统在分段计算利率调整的过渡期设置造成的。银行人士解释说，银行并未多收客户利息，增加的部分只是还款本金。而且，这只是过渡期的暂时现象，下个月就会恢复正常。
市民
利率降了
月供却多出400多元
1月2日是市民郑先生每月还房贷的扣款日。本想着去年利率降了两回，今年月供负担能稍稍减轻些。结果，昨日收到的一条扣款短信吓了他一大跳：当月还款金额不仅没降，还比去年的月供高出100多元。
郑先生告诉记者，他去年在万科金域蓝湾买了一套新房，正式加入“房奴”行列，在南海农商行按揭房贷，月供还款额为3850元，“我自己算过，按照新利率我今年的月供应该是3677元，等于说元月份的月供足足涨了400多元。”凭空涨出来的这笔数目，让郑先生百思不得其解，他担心，银行会多收了钱。
遇到月供上涨怪事的，不只郑先生一个。多位搜房网佛山网友发帖反映，自己在农行做的房贷按揭，最近收到扣款通知短信居然显示“余额不足”，一查才发现，这个月的月供比去年还多出60多元。
银行
只是多还本金
不会多收利息
记者调查发现，出现类似问题的主要有南海农商行、农行等几家银行。就此，记者向农行个贷相关负责人求证。农行佛山分行一位个贷负责人告诉记者，确实会出现这种情况，主要是因为银行从今年1月份起对客户执行新的还款计划，过渡期的本金和利息发生了变化，“通常央行调息后的次年1月份都是各家商业银行发生月供变化的过渡期。之所以今年1月份部分客户的月供出现增加的情况，主要原因是这个月的利息是分段计算的，去年12月份的那些天按旧利率计息，今年1月份的这些天按新利率计息，但本金部分则沿用调整后的本金额，因为降息导致调整后的本金增加了，所以月供会有所增加。”随后，记者拿到了该行一份向客户解释说明的相关文件，内容也显示：“由于采取分段计息规则确定调整日当期应还利息，在利率下降时，存在调整日当期还款金额比上一期上升的情况。”
该个贷负责人表示，这是一个短暂现象，2008年也出现过。其实每年利息调整后的次年1月份都会遇到，只是2008年和去年的降息幅度较大，变化明显而已。市民完全不必担心，2月份起就会恢复正常，客户最终应还利息也会因降息而减少。
对此，本地一家股份制银行个贷负责人也表示，这主要是个贷系统设置造成的，由于还款计算公式自动生成，就会存在这样的小“BUG”，前些年该行也出现过，但后来通过一些技术修改和客户抽查，这一问题得到了解决。
算一算
降息前后房贷变化
50万元20年房贷
两次降息前 两次降息后
总还款（元） 933963.65 898223.63
月供（元） 3891.52 3742.6
100万元20年房贷
两次降息前 两次降息后
总还款（元） 1867927.29 1796447.27
月供（元） 7783.03 7485.2
（佛山日报记者 张婷）
小贴士
看清约定的利率调整方法
对于基准利率的调整，银行贷款的变化有三种方式。一种是“遇央行利率变化从次月起执行”，也就是按月调息的，即从调息次月起执行；一种是“从次年1月1日起执行”，也就是按年调息的，从降息的次年1月1日起执行，这也是目前市场大多数房贷采取的方式；第三是满年度调息，既还款满一个年度后，再调息。
农行佛山分行个贷经理肖先生介绍，一般来说，签合同时，客户可以选择采取哪一种调整利率的方式，如果客户不提出，就默认为次年１月1日。所以，去年降息的利好，要到今年才可以享受到。
他建议，购房者在签合同时咨询清楚，明确自己房贷调整方式和月供变化情况；特别是在升息后，保证还款账户中有足额资金扣划，以免无意中拖欠月供，影响个人信用。（责任编辑：翼德）
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